Mi Inquilino se niega a pagar el último mes porque dice que ya tengo el dinero de la fianza

La semana pasada recibimos en el despacho la visita de un cliente que nos plantea la siguiente situación que mantiene con su ya ex inquilino.

Nuestro cliente posee un inmueble que tenía alquilado a una pareja. El contrato terminaba el 30 de noviembre de 2022, y próxima la fecha la pareja se disponía abandonar el inmueble. Llegados los primeros días del citado mes, nuestro cliente observa que no se lleva a cabo por la misma el abono de la mensualidad correspondiente y última, esto es noviembre de 2022. Dejando pasar los días, comprueba que dicho pago no se lleva a cabo. Puesto en contacto con los inquilinos, le refieren que no han hecho -ni van a hacer- el pago de la mensualidad porque posee ya esa cantidad en concepto de fianza, que le fue depositada al inicio del contrato.

Nuestro cliente acude a nosotros para saber si esto es así, y si por tanto no puede hacer nada al respecto.

En primer lugar y para conocer en profundidad todo sobre la fianza, recomendamos la lectura de nuestro artículo “La fianza del contrato de alquiler”, y ahora centrándonos en el caso en concreto sobre el que versa este post, comenzaremos definiendo la fianza para entender mejor y para poder dar la respuesta más que evidente a la cuestión que nos plantea el cliente.  La fianza no es otra cosa que una garantía, una garantía para el arrendador, una garantía para evitar que pierda dinero. El fin primordial, y para el que la fianza es constituida, es para los posibles desperfectos que el inmueble pueda tener tras la marcha del inquilino. Así, esa cantidad entregada al propietario al comienzo de la relación arrendaticia, se destina a asegurar, que tras la estancia del inquilino en el inmueble de su propiedad, éste podrá volver al mismo estado en el que lo entregaron.

Para una correcta administración de la fianza, es recomendable incluir siempre en “El contrato de alquiler” un inventario, tal y como explicamos en mayor detalle en nuestro artículo “El inventario en el contrato de arrendamiento”. En él, han de indicarse al detalle todos los elementos, y el estado de éstos, que se encuentran en la vivienda al momento de la entrega de llaves por parte del arrendador al inquilino. Y una vez terminado el contrato de alquiler, éste habrá de compararse con el estado del inmueble al momento de finalizar el mismo. Y así todo aquello que falte, esté dañado, haya de cambiarse o repararse, será sufragado con el importe depositado por aquel concepto.

Estas posibles reformas o cambios que el inmueble pueda necesitar, han de dejarse indicados en el documento de entrega de llaves y finalización de contrato para mostrar la conformidad de ambas partes con ellos y con lo referente a la cantidad de dinero en concepto de fianza.

Situaciones en las que nos podemos encontrar al momento de decidir sobre la devolución de la fianza:

  • Que terminado el contrato de alquiler, ambas partes convengan en que la vivienda se encuentra en idéntico estado a aquel en el que se entregó, y en que por tanto no es necesario invertir cantidad alguna de la fianza en ningún arreglo o reposición. Estando el inquilino al día de todos sus pagos, se proceda a la devolución íntegra de la fianza.
  • Que terminado el contrato de alquiler, la vivienda requiera de cualquier inversión que implique por tanto ser pagada del dinero de fianza. Una vez llevado a cabo el arreglo, y si el inquilino está al corriente de todos sus pagos, se procede a la devolución de la cantidad restante.
  • Que terminado el contrato de alquiler, se compruebe que la vivienda se encuentra en perfecto estado, sin necesidad de inversión alguna pero el inquilino no se encuentra al corriente de pago de alguna mensualidad. Entonces sí podrá destinarse tal cantidad a dicha deuda y por tanto no será devuelta al inquilino.

En conclusión, el fin principal de la fianza es la cobertura de cualquier desperfecto en el inmueble, no al pago de rentas. Pero si terminado el contrato, se comprueba que la vivienda está en perfecto estado y no es necesario ninguna inversión en ella, el propietario sí podrá considerar conservando para sí la cantidad de fianza, pagada la deuda correspondiente a cualquier mensualidad que deba el inquilino.

En el caso de nuestro cliente, en ningún caso sus inquilinos pueden dejar de abonar la ultima mensualidad sin haber llevado a cabo la entrega del inmueble, pues aun no saben si habrá de destinarse cantidad alguna de la fianza a cualquier reparación y por tanto no será aquella bastante para cubrir ese gasto mas la cantidad de renta dejada a deber. Deben pagar la última mensualidad, y una vez entregadas las llaves y comprobado el estado de la vivienda, si no existe desperfecto alguno, devuelta la fianza por parte del arrendador. Pero en ningún caso dejar a deber mensualidad alguna confiando en la cantidad de fianza depositada porque repetimos, ésta está destinada a la cobertura de cualquier desperfecto en el inmueble y no al pago de rentas debidas. Aunque pudiera conservarse por tal concepto, una vez comprobado el estado del inmueble sin que requiera de gasto alguno.

Hice contrato de Alquiler incluyendo avalista y ahora ante el impago del inquilino no puedo exigirselo a el

Acude a nosotros un cliente que alquiló un inmueble en Madrid a una joven pareja. Nos indica que además el padre de uno de ellos es el avalista y que llevan sin pagar seis meses y quiere demandar a los tres para recuperar su dinero y sacarlos de la casa.

Revisando la documentación, observamos que en el contrato de alquiler sólo aparece como inquilino uno de ellos y como avalista su padre. El propietario, consideró que incluirle como avalista sería un seguro, y que haría que en caso de que le dejaran de pagar, fuera éste quien lo hiciera, ante el temor a ser demando también y a sufrir las consecuencias del incumplimiento de pago.

Pero una vez revisado el contrato, observamos dos elementos que imposibilitan lo que nuestro cliente solicita:

En primer lugar, uno de los inquilinos no puede ser demandado:

La vivienda fue alquilada por una pareja para vivir ambos en ella, sin embargo, en el contrato tan solo uno de ellos figura como inquilino. Por tanto, la demanda para la reclamación de la cantidad debida solo podrá dirigirse ante el legítimo inquilino, aquel que figura como tal en el contrato de alquiler.

En segundo, el avalista tampoco puede ser demandado:

Ya que en el contrato no existe cláusula alguna que haga referencia al tipo de responsabilidad que el avalista adquiere con respecto al mismo. Y es que solo en los casos en los que se especifique que la responsabilidad del avalista será solidaria, éste podrá ser demandado por la falta de pago.

Es por cuestiones como ésta, que siempre insistimos en la importancia de  acudir a un profesional para confeccionar el contrato de alquiler. Solo así nos aseguraremos de que se incluyan todos los elementos que nos blindarán ante cualquier eventualidad. No obstante, en nuestro artículo “El contrato de alquiler” indicamos algunos de los elementos fundamentales de cualquier contrato de alquiler.

Volviendo al caso que nos ocupa, en el contrato no hay cláusula que defina qué tipo de responsabilidad tiene el avalista -para conocer sobre los distintos tipos que existen recomendamos leer nuestro artículo “Responsabilidad en el contrato de alquiler”- y para poder ser demandado es necesario que se indique expresamente que ésta es de tipo solidaria. Esta responsabilidad es aquella en la que inquilino y avalista responderán de igual manera ante el impago de cantidades debidas, ya sea en concepto de renta o suministros. Si en el contrato no se hace mención expresa, se entiende que el avalista no cuenta con responsabilidad ante el impago, sólo cuando expresamente se incluya en alguna de las cláusulas que la responsabilidad del mismo es solidaria, se podrán tomar las mismas medidas con respecto a inquilino y avalista.

En tercer lugar, el inquilino no podrá ser demandada hasta que el avalista no haya sido requerido del pago:

En contratos como el que nos ocupa, en los que exista presencia de avalista, es necesario haber requerido del pago de manera fehaciente a éste primero, antes de proceder a demandar al inquilino.

Finalmente, se requirió del pago de la cantidad debida al padre del inquilino, avalista, a través del envío de burofax, indicando un plazo para el abono de la misma. Pasado el plazo y ante la inactividad del mismo, se ha procedido a interponer demanda contra el inquilino aportando junto a la misma el burofax que justifica el requerimiento al avalista y que ha hecho que la demanda haya sido admitida a trámite en el juzgado dando comienzo así al proceso de desahucio por falta de pago.

Desahucio en Madrid con inquilino y todos sus enseres

Hoy hemos asistido al desahucio de un piso en Madrid, mas concretamente en el distrito de Guindalera. El inmueble es propiedad de una señora de avanzada edad, y junto con la Abogada, la Procuradora, la policía y la comisión judicial, han asistido sus dos hijos. Cuando la policía se ha dispuesto a llamar a la puerta no respondía nadie, pero se oían ruidos de televisión en el interior, tras varios insistentes intentos, el inquilino nos ha abierto la puerta en ropa interior diciendo que estaba durmiendo y mostrándose desconcertado por nuestra presencia. Era la una y media de la tarde, y los miembros del juzgado le indican que proceden a practicar el lanzamiento del inmueble y que por favor salga. El inquilino afirmaba no saber nada de la práctica del desahucio, no haber sido avisado ni notificado de nada, y manifestaba su incapacidad para irse a ningún otro lado. Todos los allí presentes sabíamos perfectamente que eso no era así, el proceso es absolutamente garantista y cualquier inquilino demandado es notificado para que pueda estar a corriente de todo y hacer valer sus derechos.

Uno de los miembros del juzgado, que portaba el expediente completo del procedimiento, le ha indicado las fechas en las que han acudido al domicilio personalmente a notificarle la demanda, en qué día y hora sucedió, e ídem con el resto de notificaciones relativas al asunto.

El inquilino se ha mostrado molesto y violento y ha expuesto que dentro estaba su pareja, que nada tenía que ver con eso y ha pedido que por ello la dejaran quedarse. Tanto la policía como la comisión judicial le han indicado por supuesto la imposibilidad de tal pretensión y le han invitado a llamarla para que saliera también de la casa.

Más tarde y mientras ambos se vestían, pidió le dejaran sacar sus cosas -manifestaba tener incluso muebles en el interior de la casa- a lo que la policía ha accedido invitándole incluso a llamar a alguien para que fuera a ayudarle con las cosas, el inquilino ha accedido y ha llamado a su padre, quien a los pocos minutos se ha personado para ayudarle a bajar bultos. Con el transcurso de este trámite la situación ha ido subiendo de temperatura por lo que los policías han intervenido para tranquilizarlo y encauzar todo de la manera pacífica que ha terminado siendo. Han apartado a los hijos de la propietaria para que esperaran en el rellano de la planta superior al inmueble, Abogada y Procuradora también nos hemos retirado a esperar a otra planta, y la policía ha ayudado a bajar las bolsas del inquilino a la calle.

El cerrajero ha procedido a cambiar la cerradura y todos hemos accedido al inmueble para comprobar y atestiguar sobre el estado del mismo que tristemente era lamentable. Los hijos de la propietaria aunque disgustados con el estado de la casa, se han mostrado contentos de recuperarla finalmente.

Clausulas que no pueden incluirse en ningún contrato de alquiler

Si disponemos de un inmueble para alquilar y nos encontramos ante la necesidad de redactar un contrato de alquiler, lo recomendable siempre, es acudir a un profesional que nos ayude, sólo de este modo nos aseguraremos estar cumpliendo con la legalidad y quedar absolutamente cubiertos en cuanto a derechos y obligaciones de ambas partes.

Pero si el contrato se prepara entre ambas, o una sola de las partes, es importante tener en cuenta una serie de factores, que explicamos en más detalle en el post “El contrato de alquiler”. Uno de los más importantes son las cláusulas que no deben incluirse bajo ningún concepto. Estas son, las cláusulas consideradas abusivas. Que se definen como aquellas establecidas por una parte, y que suponen un desequilibrio en los derechos y obligaciones contractuales que conllevan al perjuicio de la otra.

Algunas de las cláusulas abusivas más comunes son:

  • Sobre la fianza, aquellas que exijan más de un mes de fianza.
  • Sobre las prórrogas, aquellas que las prohíban.
  • Sobre la presencia del arrendador en el inmueble durante la duración del contrato, es obligación del propietario, mantener al inquilino en el uso pacífico de la vivienda, es por eso que toda cláusula que pretenda obligar a la presencia del mismo a través de visitas semanales, mensuales, u otorgarle derecho a presentarse en la misma cuando quiera será considerada abusiva.
  • Sobre el pago de la renta, no puede exigirse que se haga antes de los 7 primeros días de cada mes.
  • Sobre la actualización de la renta, esta no podrá tener carácter retroactivo. Es decir, la actualización de renta ah de ser comunicada por el arrendador al momento de cumplir el año, y será en adelante cuando empiece a cobrarse ese incremento, no pudiéndole ser exigido al inquilino por los meses anteriores.
  • Sobre el pago de mensualidades por adelantado, sólo está permitido el adelanto de una única mensualidad, una cantidad mayor es considerada como una práctica abusiva.
  • Sobre la permanencia, la permanencia mínima establecida por la Ley de arrendamientos urbanos, es de seis meses. Toda cláusula que contemple otra cantidad será nula.
  • Sobre la indemnización por el abandono del inquilino antes del periodo mínimo, una vez más encontramos a menudo cláusulas que como acabamos de explicar contradicen lo que la ley estipula. También pasa en este caso. La indemnización por este concepto está definida en una mensualidad por año del contrato que restare por cumplir, y a menudo encontramos cláusulas abusivas que hablan de hasta 3 y 4 meses.
  • Sobre el preaviso, el tiempo en que deben llevarse a cabo está estipulado por Ley, por tanto todo preaviso distinto al estipulado por ésta, será considerado nulo. Así, una de las cláusulas abusivas más comunes, es la del preaviso en caso de rescisión de contrato, donde la ley marca que debe hacerse con 30 días de antelación y a menudo se indican que debe hacerse con hasta dos y tres meses.
  • Sobre la rescisión de contrato en caso de transmisión de la vivienda, cuando la vivienda objeto de un contrato de alquiler sea heredada, vendida o incluso donada, es decir la propiedad cambie de titular, el contrato ha de respetarse. Y el arrendador no podrá estipular a través de ninguna cláusula que dicho contrato terminará por esta causa.
  • Sobre las reparaciones en el inmueble, existe una regulación precisa y extensa al respecto de este asunto en la Ley de arrendamientos urbanos, y ésta es: de las reparaciones surgidas a partir del uso y desgaste diario de los elementos de la vivienda se hará cargo el inquilino. Mientras que de aquellas que se produzcan por un desgaste de años o que comprometan la habitabilidad de la vivienda, se hará cargo el propietario. Toda cláusula que pretenda contradecir estas líneas marcadas por la Ley será considerada abusiva.

Dejé mi casa a un familiar y ahora no quiere marcharse

Hoy contamos el caso de una señora que acude a nosotros con el siguiente problema. Vivía en un pueblo de León y disponía de una vivienda en propiedad en Madrid que no tenía alquilada. Una familiar le pide si su nieto podría alojarse allí durante el curso de sus estudios, que tenía que realizar en esa ciudad. Nuestra clienta y propietaria del inmueble le dice que sí y le permite la estancia durante todos los años que los estudios del joven duran, cinco en total, y a coste cero.

Pasado este periodo, el joven comienza a trabajar y continúa viviendo en Madrid y en casa de nuestra clienta. Inicia una convivencia con una pareja e incluso tienen un hijo, viven los tres en el inmueble y a coste cero. Nuestra clienta quiere recuperar su vivienda para poder alquilarla y acude a nosotros asustada porque cree que al no tener contrato con este señor no podrá echarle. Le explicamos que no tiene de qué preocuparse y que sí existe forma legal de recuperar su casa. Y es a través de una demanda de desahucio precario. Para conocer más en detalle sobre este proceso, consultar nuestro artículo “El desahucio precario”.

Esta demanda es para casos en los que los habitantes del inmueble carezcan de un justo título que los legitime para estar en el mismo. Es importante distinguir entre la falta de un justo título y la existencia de un contrato verbal.

El contrato verbal supone un justo título, y tiene el mismo valor que uno escrito. La diferencia entre ambos, tan sólo está en que será más complejo demostrar la existencia de ése que la de uno escrito, pues para probar la existencia de este último bastará con aportarlo, mientras que para evidenciar la del primero habrá que valerse de otras pruebas que efectivamente evidencien su existencia.

Así por tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, en este caso de trata de un desahucio precario porque no existe contrato alguno entre ambos. El inquilino jamás pagó una mensualidad a nuestra clienta ni ésta lo trató nunca como a un inquilino, sino como a alguien cercano a quien hacía un favor. Es posible por tanto para la legitima dueña recuperar la posesión de su inmueble a través de una demanda de desahucio precario.

Y misma solución será la idónea para todos aquellos que se encuentren en ésta o parecida situación. Si hemos prestado cualquier inmueble de nuestra propiedad, de forma gratuita y sin que exista ningún contrato de alquiler por medio, y a la hora de solicitar la marcha y devolución de la posesión encontramos pegas, excusas o la negativa de quienes lo ocupan, podremos acudir a este procedimiento, para recuperar la misma.

Mi inquilino no cambia de nombre los suministros

Quien debe hacer frente al pago de los suministros es algo que ambas partes deben establecer de común acuerdo en el contrato de alquiler. Documento, el contrato, que debe haber sido redactado por un profesional que como indicamos en el artículo “El contrato de alquiler” pueda dejar cubiertas todas las posibilidades en relación a las obligaciones, derechos y consecuencias de y para cada una de las partes.

Una vez en cualquiera de las cláusulas del contrato, haya sido indicado el asunto del pago de los suministros en favor del inquilino, es decir sea éste quien deba hacer frente al pago de los mismos, lo preferible siempre, es hacer el cambio de titularidad. Y que éste, junto con el contrato de alquiler sea quien realice el trámite ante la compañía suministradora pertinente.

Es habitual que pasado el tiempo el cambio no se haya dado, y el inquilino plantee demoras injustificadas, pretextos… y demás excusas que solo suponen un perjuicio al propietario. Quien será el deudor a ojos de la compañía suministradora en caso de que el inquilino no abone las cantidades consumidas. Por eso, es que nosotros recomendamos siempre acordar con el inquilino la cita para la firma del contrato, informándole de que tras la misma lo acompañaremos en la realización del trámite de cambio de titularidad, ya sea de manera online o presencial. Así nos aseguraremos que todo quede bien atado y de que en caso de impago no sea el arrendador quien figure como moroso.  

A menudo encontramos también contratos en los que lo pactado, es que aunque la titularidad continúe a nombre del propietario, éste se ofrezca  a hacerle llegar al inquilino los cargos que genere y sea éste quien proceda a abonárselos. Repetimos que será voluntad de las partes la forma de gestionar estos abonos, pero nuestro consejo es que se cambie la titularidad quedando ésta a nombre del inquilino siempre. Pues no pocas veces, en casos como el ahora descrito, los inquilinos dejan de abonar tales cantidades a pesar del reclamo del propietario, quedando la deuda únicamente a nombre de éste, quien además cree, que esgrimiendo ante la compañía el contrato de alquiler donde se recoge que el inquilino será quien deba pagarlos, ésta derivará la deuda dejándole exento. Cosa que no sucede así.

La deuda será de quien tenga la titularidad de los mismos y por tanto la obligación de pago para con la compañía. Distinto será, que ante el impago de tales suministros que se han acordado debía pagar el inquilino, el propietario decida interponer una demanda contra este por ello. Pero de cara a la compañía suministradora, el deudor será el propietario, titular de los suministros.

En resumen, lo aconsejable es siempre cambiar la titularidad a nombre del inquilino, que será quien hará uso de los suministros y quien debe asumir el gasto -siempre y cuando se pacte que han de correr a cargo de aquel y no del propietario- sabemos que a menudo los inquilinos se muestran perezosos, reticentes… y por prudencia resulta difícil insistir pero es lo que nos evitará futuros posibles problemas y deudas.

¿Puede mi inquilino parar el desahucio si no me ha pagado?

El pago de la renta es la principal obligación a la que el inquilino se compromete a la firma del contrato de alquiler. No hacer frente al mismo, supone un incumplimiento por su parte que no siempre tiene por qué acabar en un desahucio.

Es el propietario quien decide cómo afrontar la situación, ante el primer impago puede simplemente reclamarle amistosamente -importante seguir las pautas expuestas en el artículo “¿Cómo actúo si mi inquilino deja de pagarme el alquiler?”- o interponer inmediatamente demanda de desahucio. La creencia de que hacen falta equis meses de deuda para poder demandar es incierta, se puede interponer demanda de desahucio con solo un mes de renta debido

Una vez interpuesta la demanda, el inquilino tiene otras dos maneras de parar el desahucio.

 La primera a través de la enervación de la acción, esta consiste en lo siguiente: Cuando un inquilino es demandado por falta de pago, la ley le ofrece al comienzo del procedimiento, la oportunidad de pagar lo que debe y paralizar así el procedimiento. Esto sólo podrá impedirse, si junto con la demanda, aportamos la prueba de que previo a la interposición de la demanda, se le ha reclamado la deuda y este continúa sin abonarla.

La segunda, demostrando que sí pagó las cantidades reclamadas. Al recibir la demanda de desahucio, el inquilino tiene la ocasión de en los siguientes diez días hábiles a partir de su notificación, presentar demanda de oposición en la que exponga como entiende que han sucedido las cosas en lo relativo al impago de la renta. Así, se llevará a cabo la celebración de la vista en la que un Juez decidirá quien dice la verdad. Si el inquilino, aporta documentación bastante que acredite haber hecho frente al pago de las mensualidades que se le reclaman, tal como justificantes bancarios, recibos firmados por el propietario, certificados de transferencias… la razón le será dada y no se procederá al desahucio del inmueble solicitado por el propietario.

Desahucio en una aldea Asturiana

La semana pasada recibimos la llamada de un propietario en cuya casa alquilada, vivía un inquilino que había dejado de pagar el alquiler hacía seis meses. Según su relato envió reiterados mensajes de whatsapp al inquilino para que le pagara sin obtener más que evasivas, y las llamadas de teléfono ya eran directamente rechazadas por éste. Nos plantea el problema y le recomendamos interponer demanda de desahucio por falta de pago. Y he aquí el problema que este cliente teme. Nos cuenta, que la casa se encuentra en una aldea situada en Asturias, y que no sabe cómo entonces se puede hacer, que allí no hay Juzgado y que qué podemos hacer entonces.

En primer lugar le tranquilizamos, y hacemos saber que éste no es problema por dos motivos:

  • El primero, no en todos los pueblos, aldeas, ciudades… existe un Juzgado. Los juzgados se sitúan en lo que se llama “Partido judicial”. Un partido judicial es una unidad territorial solo para la administración de justicia, compuesta por un conjunto de municipios limítrofes de una misma provincia. En otras palabras, no en todos los pueblos de, por ejemplo Sevilla, existe un juzgado, sino que los municipios limítrofes se van agrupando en partidos judiciales y por cada uno de esos partidos habrá uno o varios Juzgados que serán los que conocerán de los asuntos que acontezcan en cada uno de los municipios que formen parte de ese partido.
  • En segundo, para efectos de notificaciones, que era otra de las grandes preocupaciones de nuestro cliente, en caso de que no haya Juzgado de primera instancia siempre habrá lo que se llama “Juzgado de Paz”. Que no es otra cosa que un órgano jurisdiccional que existe en aquellas zonas en las que no hay Juzgado de primera instancia. Y será a éste al que se envíe desde el Juzgado de primera instancia -propio del partido judicial al que pertenezca el municipio- lo que se conoce como un “Exhorto”, que no es otra cosa que un aviso para que desde allí acudan a notificar la demanda al domicilio que corresponda.

Una vez aclaradas sus dudas, se interpuso demanda de desahucio por falta de pago sin mayor problema.

El Contrato de Alquiler

El proceso de búsqueda de vivienda o local, puede resultar, como es por todos sabido, arduo y costoso, incluso en ocasiones hasta desesperante. No es fácil encontrar aquel inmueble que se ajuste a nuestros intereses, necesidades y capacidad económica. Es por esto, que el punto en el que encontramos aquel que encaja con nuestras aspiraciones, supone un momento de júbilo y alegría, que no debe apartarnos de actuar con la diligencia y cabeza necesarias, para formalizar la relación que entre propietario e inquilino se inicia, a través del pertinente contrato de arrendamiento.

¿En qué consiste el contrato de arrendamiento?

Se trata de una relación contractual entre el Arrendador, y el inquilino, o Arrendatario, a través de la cual, el primero cede el uso y disfrute de aquel inmueble de su propiedad al segundo para que lo disfrute por el tiempo que las partes pacten y a cambio de la cantidad que ambas también acuerden. Supone por tanto una serie de derechos y obligaciones para ambos.

  • Así, el Arrendador:

.  Se obliga a poner a disposición del arrendatario el inmueble de su propiedad objeto del contrato, en perfectas condiciones y a permitir la estancia en el del mismo sin intromisiones y velando por el mantenimiento óptimo del mismo en lo que a el competa.

. Obtiene el derecho a percibir la cantidad acordada a modo de mensualidad en el tiempo y forma que ambos hayan pactado y expresado en el contrato de Arrendamiento.

  • El Arrendatario:

. Se obliga, a cumplir en tiempo y forma con su compromiso de abono de la cantidad pactada entre ambos a modo de renta, así como las restantes que pudieran haber acordado tales como fianza, suministros…  a mantener el inmueble en el mismo estado en el que se le entregó, a procurar una pacifica convivencia con el resto de vecinos si es que los hubiera, y a cualquier otra cuestión que así se plasmara a través de cláusula en el contrato.

. Obtiene el derecho, al uso y disfrute de la propiedad, sin intromisiones por parte del Arrendador y encontrándose el inmueble en las condiciones que fueron declaradas en el contrato de arrendamiento.

Contenido del contrato de Arrendamiento

El contrato podrá incluir tantas cláusulas como ambas partes estimes convenientes, pero en ningún caso podrá prescindir de los datos que a continuación indicamos:

  • Nombres completos de ambas partes.
  • Dirección a la que dirigir cualquier tipo de notificación.
  • Identificación del inmueble y descripción detallada del mismo.
  • Renta pactada. Dónde y cuándo habrá de hacerse el abono de la misma. Siempre es recomendable establecer una domiciliación bancaria y que el abono se lleve a cabo en los primeros días de cada mes.
  • Abono de suministros. Mas información y posibles consecuencias en nuestro artículo “Mi inquilino no cambia de nombre los suministros, ¿qué consecuencias como propietario puede traerme?”
  • Duración del arrendamiento.
  • Firma de ambas partes en todas las hojas.

Cuestiones comúnmente recogidas en las cláusulas contractuales

  • Descripción detallada de las obligaciones y derechos de ambas partes.
  • Cuestiones relativas al pago y titularidad de los suministros. Es importante que la titularidad de los mismos pase a ser de los inquilinos, así ante caso de impago serán ellos los únicos responsables del mismo y la compañía no podrá reclamar al propietario del inmueble.
  • Especificación y delimitación del uso para el que se destina el inmueble.
  • Prohibiciones.
  • Subarriendo del inmueble.
  • Sobre el abono de las posibles obras o reparaciones.

Cuestiones exentas de la libre disposición de las partes

Las cláusulas del contrato pueden establecer tantas condiciones como las partes estimen, si bien, es habitual encontrar contratos que pretenden fijar cuestiones que no se encuentran al arbitrio de las partes. Ejemplo:

  • Cláusula en la que se establece que ante el primer incumplimiento por parte del arrendatario, el contrato quedará resuelto. Un contrato en vigor no se resuelve por el incumplimiento del arrendatario, sino que solo queda resuelto si un Juez así lo declara, previa interposición de demanda y resolución del pertinente procedimiento judicial, o ambas partes así lo acordaran y firmaran.
  • Sobre la Jurisdicción. “En caso de incumplimiento conocerán los Tribunales de equis ciudad”. En caso de incumplimiento los Tribunales que conocerán del asunto serán los de primera instancia del partido judicial en el que se encuentre el inmueble arrendado, siempre.

Cláusulas no permitidas por ley

  • Aquella que pretenda legitimar al arrendador a acceder a la vivienda siempre que lo desee.
  • La que pretenda anular el derecho a la devolución de la fianza si es que no hubiere desperfectos a los que destinar tal cantidad.
  • Aquella que pretenda modificar la duración del contrato a tiempos distintos a los que la ley establece.
  • La que pretenda legitimar al arrendador para rescindir contrato y echar al inquilino en cualquier momento que así lo desee.
  • La que pretenda establecer la actualización de la fianza desde el primer año de contrato, ésta sólo será susceptible de actualización hasta a partir del tercer año de contrato.

¿Qué sucede cuando se incumple el contrato de arrendamiento?

Cualquier incumplimiento de lo fijado en contrato, supone un perjuicio para la parte agraviada. Por ello, la Ley contempla una serie de acciones para hacer valer los derechos y obligaciones que a través del mismo se adquirieron.

Posibles incumplimientos del contrato

. Impago de rentas o cantidades asimiladas por parte del inquilino: Siempre ha de requerírsele para tal pago de manera fehaciente, esto es, dejando constancia por escrito, preferiblemente a través del envío de Burofax. Esto nos servirá, para que en caso de proseguir el impago y necesitar interponer demanda ante los Juzgados, podamos atestiguar que los requerimientos para solucionar tal situación se venían dando con anterioridad a la imposición de la demanda, y para evitar que el inquilino pague la cantidad adeudada y enerve la acción, (evite el desahucio), pues este tipo de inquilinos que incumplen, es conveniente tenerlos fuera.

. Retraso en el pago de la renta o cantidades asimiladas por parte del inquilino: El constante retraso en el abono de la mensualidad, puede suponer también un verdadero problema para el Arrendador, pues tal demora, puede incidir en aquellas obligaciones que éste tuviera y cuyo abono dependiera directamente del cobro de la cantidad de renta mensual.

. Término del plazo contractual sin que los inquilinos abandonen la vivienda: Una vez el término del contrato, o de las posibles prórrogas que las partes hayan estimado conveniente llevar a cabo, haya llegado, el arrendatario deberá poner a disposición del arrendador las llaves del inmueble, y ambos comprobar el estado de la vivienda y liquidar la cantidad correspondiente a la fianza. Pero en ocasiones, esto no sucede así, y los inquilinos se niegan a abandonar la vivienda, es por ello que la parte arrendadora se ve obligada a interponer demanda de desahucio por expiración de plazo contractual para recuperar la posesión de su inmueble.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento?

  • Cuando fallezca cualquiera de las partes.
  • Por impago de la renta, siempre y cuando un juez así lo estipule.
  • Por acuerdo entre Arrendador y Arrendatario.
  • Por necesidad del inmueble por parte del arrendador para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia de divorcio.
  • Por fuerza mayor.
  • Por llegada a término del mismo.
  • Por uso distinto al establecido en contrato.
  • Por nulidad.
  • Por pérdida o destrucción del inmueble arrendado.

Preguntas frecuentes

  • ¿Ha de ser el propietario del inmueble quien figure como Arrendador en el contrato de arrendamiento? No necesariamente, si es lo mas común pero puede ser persona distinta al propietario quien formalice el contrato como arrendador.
  • ¿Existe un único contrato de arrendamiento para todo? No, estos variarán en función del inmueble objeto del mismo, adaptándose así a las condiciones y particularidades de cada uno, así, existen los contratos destinados a vivienda habitual, de segunda vivienda, de local comercial, de uso turístico…
  • ¿El tiempo de duración puede ser el que las partes acuerden con total libertad? Siempre dentro de los límites que la Ley en vigor en el momento de la firma del mismo establezca.
  • ¿Es obligatorio incluir fiador? No es obligatorio.
  • ¿Es necesario aportar el certificado energético? Sí, desde junio del año 2013 es una obligación para el arrendador aportar el certificado energético con el contrato.
  • ¿Es obligatorio el inventario? No es obligatorio pero sí del todo conveniente. Es muy importante que se acompañe una descripción detallada, y a poder ser acompañada de fotografías, en la que quede plenamente claro el estado en el que el inmueble arrendado se encontraba al momento de la firma del contrato.
  • ¿Es válido el contrato de arrendamiento verbal? Es válido pero difícil de justificar en caso de cualquier problema o contratiempo en la relación arrendaticia. Siempre es aconsejable hacerlo por escrito.

Cómo es el procedimiento de Desahucio Paso a Paso

El procedimiento de desahucio es aquel que tiene por objetivo la recuperación de la posesión de un inmueble.

Son varias las causas por las que puede instarse un procedimiento de desahucio, por falta de pago, de renta u otras cantidades asimiladas tales como suministros, tasas…, por expiración de plazo contractual, aquellos casos en los que terminado el periodo del contrato el inquilino no abandona el inmueble, o por necesidad propia, aquel caso en el que el propietario necesita interrumpir el contrato de alquiler por alguna de las causas previstas por la Ley y el inquilino se niega a ello.

A continuación detallamos el paso a paso del procedimiento de desahucio desde el inicio hasta el final:

. Presentación de la demanda, ha de hacerse ante el juzgado de primera instancia e instrucción que por turno de reparto corresponda del lugar en el que se encuentra ubicado el inmueble. Es habitual que el propietario de un inmueble en una localidad que no es la de su residencia habitual, nos consulte si podemos presenta la demanda en el juzgado de su localidad para su mayor practicidad y esto no es posible. La demanda siempre habrá de ser presentada ante el juzgado correspondiente al partido judicial en el que se encuentra el inmueble alquilado.

. Admisión a trámite de la demanda, en caso de que hayamos presentado junto con la demanda y resto de documentación pertinente poder Notarial en favor de Abogado y Procurador, se pasará directamente al Decreto de admisión a trámite por parte del juzgado. Si no es así, y la demanda fue presentada indicando que tal poder se otorgaría a través de la modalidad Apud Acta, previo a la emisión de este Decreto de admisión requerirán al demandante para que proceda a hacerlo, se trata de una firma en el juzgado para ratificar que efectivamente el Letrado y Procurador que firman la demanda le representan.

En el Decreto de admisión, se indicarán, además de que la demanda ha sido admitida y que el procedimiento por tanto comienza, las fechas de vista y lanzamiento provisionales. Y decimos provisionales porque éstas, podrán mantenerse si da tiempo a realizar los trámites que son pertinentes antes de las mismas con anterioridad a esa fecha. De lo contrario, éstas tendrán que ser aplazadas.

. Notificación de la demanda al inquilino, una vez admitida a trámite, la demanda le será notificada al inquilino en el domicilio arrendado, o en cualquier otro si así se expresare en el contrato de alquiler para efectos de notificaciones. Tras este intento de notificación pueden suceder dos cosas:

  • Que el inquilino la recoja, entonces dispondrá de 10 días hábiles para oponerse a la misma, esto es, presentar una demanda en contra réplica a la recibida exponiendo todo lo que a su derecho entienda que convenga. Dentro de esos 10 días de plazo hábiles, durante los 3 primeros podrá solicitar se le conceda justicia gratuita en caso de no disponer de medios para proveerse de Abogado y Procurador particulares.
  • Que el inquilino no la recoja. La notificación de la demanda será intentada en varias ocasiones y procurando el funcionario encargado de ello distintos días y horarios, pero si termina por ser imposible la entrega de la misma en mano, éste será notificado a través de edictos. Esto es publicando la demanda en el Boletín oficial de la comunidad autónoma correspondiente, pasado el tiempo establecido desde la citada publicación se tendrá al inquilino por notificado.

. Tras la notificación de la demanda, pueden darse varios escenarios:

  • Que pasen los diez días hábiles sin que el inquilino presente demanda de su parte en contra.
  • Que en los tres primeros días hábiles a partir de la notificación el inquilino solicite justicia gratuita, lo que supondrá que se paralice el procedimiento hasta el Colegio de Abogados correspondiente le asigne profesionales de oficio.
  • Que el inquilino presente oposición a la demanda dentro de los diez días hábiles de los que dispone para ello.

. En función de la actuación del inquilino,

  • En caso de que se haya opuesto a la demanda se celebrará la vista, en la que ambas posturas enfrentadas expondrán sus argumentos para que sea su Señoría quien decida. Tras lo que se obtendrá una Sentencia de manos de un juez.
  • En caso de que no haya habido contestación a la demanda se irá directamente al lanzamiento. Lo que dará lugar a la terminación del procedimiento a través de un Decreto final emitido por el Secretario judicial.

. El lanzamiento, supone el momento final, es lo que comúnmente se llama desahucio, la comisión judicial formada por miembros del juzgado, junto con la policía, un cerrajero y el propietario, o en su ausencia el Procurador que es quien le representa, asistirán en el día y hora fijados para llevar a cabo la práctica del mismo.

Se dispondrán a tocar a la puerta para que en caso de que haya alguien pueda salir pacíficamente, una vez se saca a las personas que haya en el interior, o se compruebe por el contrario que el inmueble está vació, se procederá a acceder al mismo y a cambiar la cerradura para devolver al propietario sus nuevas llaves y devolverle así la posesión de su inmueble.

Como es un procedimiento de Desahucio Paso a Paso

El procedimiento de desahucio es aquel que tiene por objetivo la recuperación de la posesión de un inmueble.

Son varias las causas por las que puede instarse un procedimiento de desahucio, por falta de pago, de renta u otras cantidades asimiladas tales como suministros, tasas…, por expiración de plazo contractual, aquellos casos en los que terminado el periodo del contrato el inquilino no abandona el inmueble, o por necesidad propia, aquel caso en el que el propietario necesita interrumpir el contrato de alquiler por alguna de las causas previstas por la Ley y el inquilino se niega a ello.

A continuación detallamos el paso a paso del procedimiento de desahucio desde el inicio hasta el final:

. Presentación de la demanda, ha de hacerse ante el juzgado de primera instancia e instrucción que por turno de reparto corresponda del lugar en el que se encuentra ubicado el inmueble. Es habitual que el propietario de un inmueble en una localidad que no es la de su residencia habitual, nos consulte si podemos presenta la demanda en el juzgado de su localidad para su mayor practicidad y esto no es posible. La demanda siempre habrá de ser presentada ante el juzgado correspondiente al partido judicial en el que se encuentra el inmueble alquilado.

. Admisión a trámite de la demanda, en caso de que hayamos presentado junto con la demanda y resto de documentación pertinente poder Notarial en favor de Abogado y Procurador, se pasará directamente al Decreto de admisión a trámite por parte del juzgado. Si no es así, y la demanda fue presentada indicando que tal poder se otorgaría a través de la modalidad Apud Acta, previo a la emisión de este Decreto de admisión requerirán al demandante para que proceda a hacerlo, se trata de una firma en el juzgado para ratificar que efectivamente el Letrado y Procurador que firman la demanda le representan.

En el Decreto de admisión, se indicarán, además de que la demanda ha sido admitida y que el procedimiento por tanto comienza, las fechas de vista y lanzamiento provisionales. Y decimos provisionales porque éstas, podrán mantenerse si da tiempo a realizar los trámites que son pertinentes antes de las mismas con anterioridad a esa fecha. De lo contrario, éstas tendrán que ser aplazadas.

. Notificación de la demanda al inquilino, una vez admitida a trámite, la demanda le será notificada al inquilino en el domicilio arrendado, o en cualquier otro si así se expresare en el contrato de alquiler para efectos de notificaciones. Tras este intento de notificación pueden suceder dos cosas:

  • Que el inquilino la recoja, entonces dispondrá de 10 días hábiles para oponerse a la misma, esto es, presentar una demanda en contra réplica a la recibida exponiendo todo lo que a su derecho entienda que convenga. Dentro de esos 10 días de plazo hábiles, durante los 3 primeros podrá solicitar se le conceda justicia gratuita en caso de no disponer de medios para proveerse de Abogado y Procurador particulares.
  • Que el inquilino no la recoja. La notificación de la demanda será intentada en varias ocasiones y procurando el funcionario encargado de ello distintos días y horarios, pero si termina por ser imposible la entrega de la misma en mano, éste será notificado a través de edictos. Esto es publicando la demanda en el Boletín oficial de la comunidad autónoma correspondiente, pasado el tiempo establecido desde la citada publicación se tendrá al inquilino por notificado.

. Tras la notificación de la demanda, pueden darse varios escenarios:

  • Que pasen los diez días hábiles sin que el inquilino presente demanda de su parte en contra.
  • Que en los tres primeros días hábiles a partir de la notificación el inquilino solicite justicia gratuita, lo que supondrá que se paralice el procedimiento hasta el Colegio de Abogados correspondiente le asigne profesionales de oficio.
  • Que el inquilino presente oposición a la demanda dentro de los diez días hábiles de los que dispone para ello.

. En función de la actuación del inquilino,

  • En caso de que se haya opuesto a la demanda se celebrará la vista, en la que ambas posturas enfrentadas expondrán sus argumentos para que sea su Señoría quien decida. Tras lo que se obtendrá una Sentencia de manos de un juez.
  • En caso de que no haya habido contestación a la demanda se irá directamente al lanzamiento. Lo que dará lugar a la terminación del procedimiento a través de un Decreto final emitido por el Secretario judicial.

. El lanzamiento, supone el momento final, es lo que comúnmente se llama desahucio, la comisión judicial formada por miembros del juzgado, junto con la policía, un cerrajero y el propietario, o en su ausencia el Procurador que es quien le representa, asistirán en el día y hora fijados para llevar a cabo la práctica del mismo.

Se dispondrán a tocar a la puerta para que en caso de que haya alguien pueda salir pacíficamente, una vez se saca a las personas que haya en el interior, o se compruebe por el contrario que el inmueble está vació, se procederá a acceder al mismo y a cambiar la cerradura para devolver al propietario sus nuevas llaves y devolverle así la posesión de su inmueble.

¿Cómo actuo si mi inquilino deja de pagarme el alquiler?

El pago de la renta es la primera y principal de las obligaciones del inquilino para con el arrendador. Es por eso, y porque en muchas ocasiones esa renta va directamente destinada al pago de gastos del propietario que se ven descubiertos ante esta falta, que cuando esto sucede la reacción inmediata de éste es la de llamar por teléfono o acudir directamente al inmueble para reclamarle. Bien, pues es importante saber, que de cara a una probable reclamación judicial, ninguna de ellas es la mejor de cara a beneficiar nuestros intereses.

En primer lugar y sobre la reclamación del pago a través de llamada telefónica, al recibir una demanda de desahucio, el inquilino tiene la posibilidad de depositar la cantidad debida en el juzgado y así paralizar el proceso continuando en la vivienda, es lo que se llama “enervar la acción”, lo explicamos en mayor detalle en nuestro artículo “¿puede mi inquilino parar el desahucio si no me ha pagado?”, esto supone que el propietario recupere el dinero debido pero no le asegura en absoluto que ese impago no se vuelva a repetir. Situación en la que el casero tendría que volver a pagar los honorarios de Abogado y Procurador e interponer una nueva demanda de desahucio. Es por eso, y para evitar que ante la necesidad de interponer demanda contra el inquilino, este pueda abonar lo debido y terminar así con el proceso de desahucio, que debemos presentar junto con la demanda, una prueba que demuestre que antes de iniciar el proceso judicial, se ha reclamado la deuda al inquilino sin que este haya hecho nada al respecto. Y es ahí donde entra ese reclamo que le habremos hecho desde el primer impago de forma escrita. Será suficiente un whatsapp, un burofax, o cualquier otro medio escrito que pueda corroborar que le pedimos el pago de la deuda con anterioridad a demandarle. Así, esa posibilidad de enervar la acción no se le dará y el proceso de desahucio seguirá adelante sí o sí.

Sobre acudir al domicilio en busca del pago de lo debido, recordemos que una de las distintas obligaciones del arrendador, es la mantener al inquilino en un uso pacífico del inmueble, esto quiere decir que no se debe presentar en el mismo, ni hacer constantes visitas, ni por supuesto entrar en el sin permiso o previo aviso al inquilino. Así, y aunque resulte comprensible tal reacción, acudir al inmueble de forma repetida a reclamar el abono de la deuda, que efectivamente es un incumplimiento del contrato, puede volverse en contra del propietario, llegando incluso a incurrir también en el incumplimiento antes descrito. En resumen, cuando un mes veamos que nuestro inquilino no ingresa la renta, lo mejor es enviarle un whatsapp reclamándole el pago, a poder ser con respuesta, si podemos incluir alguna pregunta o párrafo que de pie a una respuesta de su parte sería lo idóneo. Así no podrá alegar que no lo leyó, no lo vio o no lo recibió. Y si se desea poner demanda, puede hacerlo perfectamente aunque solo haya habido un mes de imapgo. Si decide no demandar y con la llegada de lavsiguiente mensualidad pasa lo mismo, puede volver a insistir a través de whatsapp o burofax en este caso ya, si se prefiere. Y si los impagos persisten, no restará mas remedio que acudir a los tribunales pero siempre con la prueba escrita de que se le hizo la reclamación de esa deuda previamente, y la certeza de que el procedimiento no será parado. 

Clausulas que no pueden incluirse en ningún contrato de alquiler

Si disponemos de un inmueble para alquilar y nos encontramos ante la necesidad de redactar un contrato de alquiler, lo recomendable siempre, es acudir a un profesional que nos ayude, sólo de este modo nos aseguraremos estar cumpliendo con la legalidad y quedar absolutamente cubiertos en cuanto a derechos y obligaciones de ambas partes.

Pero si el contrato se prepara entre ambas, o una sola de las partes, es importante tener en cuenta una serie de factores, que explicamos en más detalle en el post “El contrato de alquiler”. Uno de los más importantes son las cláusulas que no deben incluirse bajo ningún concepto. Estas son, las cláusulas consideradas abusivas. Que se definen como aquellas establecidas por una parte, y que suponen un desequilibrio en los derechos y obligaciones contractuales que conllevan al perjuicio de la otra.

Algunas de las cláusulas abusivas más comunes son:

  • Sobre la fianza, aquellas que exijan más de un mes de fianza.
  • Sobre las prórrogas, aquellas que las prohíban.
  • Sobre la presencia del arrendador en el inmueble durante la duración del contrato, es obligación del propietario, mantener al inquilino en el uso pacífico de la vivienda, es por eso que toda cláusula que pretenda obligar a la presencia del mismo a través de visitas semanales, mensuales, u otorgarle derecho a presentarse en la misma cuando quiera será considerada abusiva.
  • Sobre el pago de la renta, no puede exigirse que se haga antes de los 7 primeros días de cada mes.
  • Sobre la actualización de la renta, esta no podrá tener carácter retroactivo. Es decir, la actualización de renta ah de ser comunicada por el arrendador al momento de cumplir el año, y será en adelante cuando empiece a cobrarse ese incremento, no pudiéndole ser exigido al inquilino por los meses anteriores.
  • Sobre el pago de mensualidades por adelantado, sólo está permitido el adelanto de una única mensualidad, una cantidad mayor es considerada como una práctica abusiva.
  • Sobre la permanencia, la permanencia mínima establecida por la Ley de arrendamientos urbanos, es de seis meses. Toda cláusula que contemple otra cantidad será nula.
  • Sobre la indemnización por el abandono del inquilino antes del periodo mínimo, una vez más encontramos a menudo cláusulas que como acabamos de explicar contradicen lo que la ley estipula. También pasa en este caso. La indemnización por este concepto está definida en una mensualidad por año del contrato que restare por cumplir, y a menudo encontramos cláusulas abusivas que hablan de hasta 3 y 4 meses.
  • Sobre el preaviso, el tiempo en que deben llevarse a cabo está estipulado por Ley, por tanto todo preaviso distinto al estipulado por ésta, será considerado nulo. Así, una de las cláusulas abusivas más comunes, es la del preaviso en caso de rescisión de contrato, donde la ley marca que debe hacerse con 30 días de antelación y a menudo se indican que debe hacerse con hasta dos y tres meses.
  • Sobre la rescisión de contrato en caso de transmisión de la vivienda, cuando la vivienda objeto de un contrato de alquiler sea heredada, vendida o incluso donada, es decir la propiedad cambie de titular, el contrato ha de respetarse. Y el arrendador no podrá estipular a través de ninguna cláusula que dicho contrato terminará por esta causa.
  • Sobre las reparaciones en el inmueble, existe una regulación precisa y extensa al respecto de este asunto en la Ley de arrendamientos urbanos, y ésta es: de las reparaciones surgidas a partir del uso y desgaste diario de los elementos de la vivienda se hará cargo el inquilino. Mientras que de aquellas que se produzcan por un desgaste de años o que comprometan la habitabilidad de la vivienda, se hará cargo el propietario. Toda cláusula que pretenda contradecir estas líneas marcadas por la Ley será considerada abusiva.

Alquilé habitaciones de mi casa y ahora quiero echar a los inquilinos porque no me pagan

Hoy hemos recibido la visita en el despacho de un propietario, cuya vivienda, de mucha extensión, se le había quedado grande con el paso del tiempo y el abandono del hogar de sus hijos ya mayores. Por ello, decidió alquilar dos habitaciones, pensó que así ganaría un dinero y además se sentiría más acompañado teniendo la casa con mas movimiento y vida.

El primer inquilino entró a una de las habitaciones el pasado mes de mayo, no hizo contrato escrito, establecieron una renta verbalmente de 300 euros mensuales y dejó de pagar en el mes de agosto.

El segundo, comenzó a vivir en otra de las habitaciones en julio, tampoco establecieron contrato por escrito, sólo una renta mensual de 225 euros mensuales e igual que el anterior no cumple con sus obligaciones de pago desde el mes de diciembre.

El propietario nos plantea la necesidad de interponer una demanda de desahucio para echarles de su casa, y su temor por no existir un contrato físico. La solución ha sido la siguiente:

  • En primer lugar no puede interponerse una misma demanda para solicitar el desahucio de ambos inquilinos, pues se trata de dos relaciones arrendaticias distintas e independientes, así:

. Los contratos (verbales) son dos, distintos, uno se inició en el mes de mayo de 2022 y otro en el de julio de 2022.

. Uno es a nombre de un inquilino y otro a nombre de otro. No se trata de un mismo contrato de alquiler con dos arrendatarios. En cuyo caso sí habría de interponerse una única demanda de desahucio.

. Las rentas a pagar también son distintas.

. El espacio alquilado es también distinto, el primero alquiló la habitación 2 y el segundo la 4.

. La deuda debida es también otra en cada caso, mientras el primero debe la cantidad de 2.100€, el segundo debe 675€.

En definitiva, se trata de dos contratos distintos por lo que es necesario interponer dos demandas de desahucio por falta de pago distintas.

  • En segundo lugar sobre el temor de nuestro cliente por la falta de contrato escrito. Siempre lo recomendable es hacer un contrato de alquiler por escrito. Convenientemente asesorado por un profesional en este ámbito, que nos asegure que éste será completo y nos blindará ante cualquier eventualidad. Pero en los casos en los que por distintas circunstancias no se haya formalizado de esta forma, y sí de una manera verbal, también existe posibilidad de demanda ante el incumplimiento de nuestro inquilino. La clave estará en demostrar la existencia de esa relación arrendaticia aunque para ello no se cuente con el elemento fundamental, un contrato, así podremos hacerlo con:
  1. Cualquier comunicación con el inquilino. Un whatsapp, carta, correo del que se desprenda que efectivamente era nuestro inquilino. Por ejemplo, un rmensaje porque se ha roto algo y nos pide que lo arreglemos, en el que nos ponga que ya nos ha hecho el ingreso de equis mensualidad, o que nos informe sobre uan pérdida de llaves y la necesidad de otras…
  2. Documentación bancaria que muestre los ingresos o transferencias de una misma cantidad de forma periódica en el tiempo o con el concepto “mensualidad” o “alquiler de mes equis”…
  3. La titularidad de los suministros, si es que el inquilino los puso a su nombre…

Finalmente se han interpuesto dos demandas de desahucio por falta de pago, una a cada inquilino con su correspondiente contrato, deuda y situación con respecto al propietario. Con documentación suficiente, mensajes, justificantes bancarios… para acreditar que efectivamente existe una relación contractual entre ellos aunque de forma verbal.

Mi inquilino me amenaza con que no puedo echarle del inmueble por tener hijos menores de edad

No son pocos los inquilinos, que o bien por desinformación, o simplemente por intentar amedrentar a su arrendador ante los reclamos por sus incumplimientos, que esgrimen este motivo a forma de escudo para no cumplir con sus obligaciones contractuales.

Lo cierto, es que este no es motivo ninguno que justifique tales incumplimientos contractuales. De así serlo, toda persona con menores a su cargo podría disponer de cualquier inmueble a coste cero.  

Pero ¿es absolutamente igual un proceso de desahucio haya menores o no los haya?

Lo cierto es que el proceso judicial en si sí será igual, lo que puede variar es el momento del lanzamiento.

Ante la interposición de una demanda de desahucio en un caso en el que en el interior del inmueble vivan menores, el proceso será el mismo. La demanda será notificada al inquilino que conste en el contrato de alquiler, y será este quién decida si oponerse a la misma, si solicitar asistencia jurídica gratuita, si por el contrario contratar la defensa y representación de profesionales particulares y resto de decisiones sobre la tramitación del asunto que tengan que ver con su defensa. Todo será igual con independencia de si existen menores en el interior del inmueble a excepción del momento del lanzamiento.

En aquellos casos en los que haya menores dentro del inmueble, será necesaria la presencia de los servicios sociales, quienes puedan asegurar que los mismos cuenten con una alternativa habitacional acorde a sus necesidades y a unos estándares mínimos. En la mayor parte de los casos, al momento del lanzamiento la vivienda suele estar libre de personas, pues la fecha y hora del desahucio es conocida por ellos con antelación bastante, tal y como explicábamos en el post mi inquilino me llama para reclamarme que ha recibido una notificación de desahucio

, pero si llegado el momento en el interior se encontraran menores, puede inclusive, que ante la falta de presencia de los servicios sociales, se posponga el lanzamiento para que los mismos estén presentes y decidan sobre el destino de los mismos. Pues los miembros de la comisión judicial que tienen encomendada la práctica del lanzamiento así como los agentes de Policia que los acompañan, no están legitimados para decidir sobre los menores de edad.

En resumen

En ningún caso el inquilino estará eximido de sus obligaciones como tal por tener a menores viviendo en el inmueble, ni a salvo del lanzamiento del mismo cuando incumpla con aquellas y quede demostrado tras la tramitación del proceso judicial derivado de la presentación de la correspondiente demanda de desahucio.

Sólo influirá en que al momento de la práctica del lanzamiento, los servicios sociales habrán de estar presentes para asegurar un destino digno y en condiciones para los mismos.

Mi Inquilino me llama para reclamarme que ha recibido una notificación de Desahucio

Muchos de nuestros clientes, nos llaman para comunicarnos que su inquilino demandado se ha puesto en contacto con ellos para recamarles que han recibido una carta de desahucio y que les echan de la vivienda.

Y es necesario exponer, cómo se desarrolla el proceso de desahucio, para comprender que esto, no es así.

Ante el incumplimiento del inquilino, el arrendador está en su pleno derecho de demandar por ello. Cuando esta decisión es llevada a cabo, se inicia un proceso judicial con todas sus garantías, una de ellas y fundamental, el derecho a estar informado y a defenderse, por supuesto, de la otra parte.

Así, una vez admitida a trámite la demanda de desahucio, esta es llevada personalmente al domicilio arrendado, o a aquel que se haya fijado a efectos de notificaciones en el propio contrato por las partes. Si no se encuentra nadie al momento en el inmueble, se repite y reintenta en distintas horas y ocasiones, a fin de poder entregar y dar conocimiento así al demandado del proceso iniciado en su contra.

Una vez el inquilino la recibe, se le ofrece la posibilidad de solicitar asistencia jurídica gratuita si es que no pudiera pagar un Letrado y Procurador particulares. Y por supuesto se le escucha, a través de su escrito de oposición, y se plantean ambas posturas en el acto de vista para que su Señoría decida después de haber oído a ambas partes.

Por tanto, cuando la notificación de la fecha de desahucio llega al inquilino, que además lo hará a través de su Procurador y no a el personalmente, aquel estará ya mas que enterado del proceso iniciado y del conjunto de consecuencias y posibilidades que conlleva.

Diferencias entre Okupas e Inquilinos

A menudo nos encontramos con propietarios, que ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de sus inquilinos, se dirigen a ellos como “okupas” porque entienden que al incumplir con ellas dejan de serlo y de tener valía el contrato de alquiler. Y esto, no es del todo cierto.

En primer lugar,

Definición de inquilino y okupa

  • Un inquilino es todo aquel que posee un justo título para el uso del inmueble. Esto es un contrato de alquiler que lo legitima al uso del mismo.
  • Un okupa es todo aquel que disfruta del uso de un inmueble sin un justo título para hacerlo. No implica el desconocimiento del propietario sobre el uso del mismo, lo que define al “okupa” es que carece de un contrato de alquiler.

Una vez claros los conceptos, podemos concluir entonces que un inquilino, aquel que posee un contrato de alquiler, siempre va a serlo a pesar de incumplir con las obligaciones del mismo, hasta que aquel quede resuelto.

Ante tal circunstancia, la del incumplimiento de sus obligaciones contractuales como inquilino, deberán tomarse medidas, claro está, pero ha de tenerse en cuenta que el contrato de alquiler sigue en vigor a pesar del incumplimiento de una de las partes, y que será solo o bien por el acuerdo de ambos, o porque así un Juez lo decida, cuando éste quedará resuelto. Por tanto, el inquilino que incumple no pasa a ser un okupa, sino que continuará siendo inquilino del inmueble. Y esto será así, hasta que el contrato quede resuelto.

¿Qué hacer entonces para terminar con el contrato de alquiler en caso de incumplimiento?

Como ya hemos indicado anteriormente, el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de nuestro inquilino, no deja sin efecto el contrato, ni hace que pase a habitar el inmueble como un “okupa”. Si un propietario se encuentra con incumplimientos contractuales por parte de su inquilino podrá, o bien solicitarle el acuerdo para el término del mismo, o por el contrario, y en caso de negativa, que es lo más habitual, acudir a los tribunales para que a través de una demanda de desahucio se proceda a poner fin al mismo así como también a su estancia en el inmueble, a través de una Sentencia y por mandato de un Juez.

Medidas a tomar ante el incumplimiento de un inquilino

  • Si el incumplimiento consiste en la falta de abono de la renta o cualquier otra cantidad a cuyo pago se haya comprometido a través de contrato tales como suministros, tasas… en primer lugar se habrá de reclamar dicho abono a través de un medio fehaciente, preferiblemente el envío de un Burofax. Si el impago continúa habrá de plantearse una demanda de desahucio por falta de pago.
  • Si el incumplimiento consiste en la negativa a abandonar la vivienda llegado el término del contrato, siempre y cuando le haya sido comunicado por parte del propietario en tiempo y forma, habrá de interponerse demanda por expiración de plazo contractual en el Juzgado.

Medidas a tomar ante un okupa

Cuando se tiene el conocimiento de que un inmueble ha sido okupado, se puede intentar la comunicación con los ocupantes a fin de intentar solucionar la situación sin necesidad de llegar a los Tribunales. Pero en caso de negativa, o imposibilidad para el diálogo, no quedará más remedio que interponer una demanda ante el Juzgado, de desahucio precario en este caso, dirigida contra “los ignorados ocupantes”. Ya que puede desconocerse la identidad de quienes ocupan el inmueble, pero también de cuantos pudieran estar en el momento del desahucio, y así, sin ser dirigida a ninguna persona en concreto, nos aseguramos de que todos cuantos pudieran encontrarse al momento del desalojo, serán sacados del mismo.

Desahucio de Okupas

A menudo en los medios de comunicación vemos desahucios de lo que comúnmente se llama “okupas”, pero no siempre son correctamente llamados, escuchando términos como “okupa moroso” u “okupa que impaga” que son del todo incorrectos. Por eso vamos a empezar definiendo,

¿Qué es un okupa?

Un okupa es toda aquella persona, que habita en un inmueble sin un justo título. Es decir, es toda persona, que habita si es una vivienda, o utiliza en caso de un local comercial, el mismo, sin tener un contrato que lo legitime para ello.

Algunos ejemplos de okupas:

  • Quienes dan una patada a la puerta de una casa y acceden a ella para vivir dentro sin que el propietario lo sepa.
  • A quien un amigo o familiar le permitió el uso de una vivienda de su propiedad y se niega a marcharse cuando éste se lo pide.

Esto quiere decir, que el término okupa no conlleva obligatoriamente el desconocimiento del propietario del uso del inmueble. No siempre un okupa es aquel que irrumpe en una vivienda sin que el propietario lo sepa. “okupa” se refiere a aquel que no tiene justo título.

Así, por tanto, los términos anteriormente citados y que a menudo utilizan los medios de comunicación como “okupa moroso” u “okupa que impaga” son incorrectos, pues un okupa, carece de contrato de alquiler y por tanto no existe una obligación de pago que esté incumpliendo.

¿Cuál es la diferencia entonces entre un inquilino y un okupa desahuciado?

El término “inquilino” es distinto al de “okupa”. Un inquilino es aquel que sí posee un justo título, esto es un contrato de arriendo, mientras que el okupa no. Por tanto la diferencia entre ambos es la existencia de un contrato de alquiler.

¿Cuál es la diferencia entre el desahucio de un okupa y el de un inquilino?

Como acabamos de exponer, un inquilino es aquel que sí posee un contrato que lo legitima al uso del inmueble alquilado, pero igualmente puede ser desahuciado del mismo cuando incumpla con lo establecido en dicho contrato. Así, mientras que el desahucio de un okupa, también llamado precario, se llevará a cabo precisamente por el hecho de serlo, y carecer de contrato de alquiler, el de un inquilino podrá darse también cuando incumpla con las obligaciones a las que se sometió con la firma del contrato, y que son: el abono de la renta y otras cantidades tales como suministros, tasas… o la negativa al abandono del inmueble cuando el plazo del mismo llegue a término.

Algunos ejemplos de desahucio de inquilino:

  • Familia con contrato de alquiler a quienes el propietario preavisa en tiempo y forma sobre su deseo de no prorrogar el contrato y que llegada la fecha continúan en la vivienda negándose a dejarla.
  • Persona con contrato de alquiler que no abona las cantidades correspondientes a la mensualidad de renta.

Desistimiento del Arrendatario en un Alquiler de Vivienda Habitual

En primer lugar es importante dejar claro, que en este artículo nos referiremos al desistimiento de un contrato de alquiler de vivienda habitual. Es decir, aquel que se da en aquellos contratos que versan sobre un inmueble que es destinado a ser la vivienda permanente y habitual del inquilino. Quedan por tanto fuera el resto, como por ejemplo el de local comercial.

¿Qué es el desistimiento?

El desistimiento consiste en la terminación del contrato antes de la fecha establecida.

En este caso, el desistimiento por el inquilino, consiste en la terminación del contrato de alquiler, por decisión del arrendatario antes de la fecha de duración fijada para el mismo.

¿Dónde se encuentra regulado?

En el artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”.

En junio del año 2013, se llevó a cabo una importante modificación que introdujo cambios relevantes en los requisitos relativos al desistimiento. Por lo que aquellos contratos firmados con antelación a esa fecha se regirán por los preceptos indicados antes de la reforma, y aquellos firmados a partir de la misma, con los nuevos.

Así:

  • Artículo 11 Ley de arrendamientos urbanos, contratos firmados con anterioridad a la reforma de junio de 2013: para que el desistimiento sea válido, han de haber establecido tal posibilidad las partes en el contrato, que el contrato lleve en vigor como mínimo cinco años, que la duración pactada del mismo sea superior a cinco años y que el arrendatario preavise con al menos dos meses.
  • Artículo 11 Ley de arrendamientos urbanos, contratos firmados con posterioridad a la reforma de junio de 2013: para que el desistimiento sea válido, han de haber establecido tal posibilidad ambas partes en el contrato, haber transcurrido como mínimo 6 meses desde la celebración del contrato, y el arrendatario ha de preavisar con un plazo mínimo de un mes. En caso de no cumplir con éste último, se podrá proceder con el desistimiento igualmente, abonando al arrendador los días de preaviso que no se hayan respetado.

Indemnización por el desistimiento del contrato de alquiler

Esta obligación de indemnizar al arrendador en caso de desistimiento del arrendatario, ha de estar incluida en el contrato de arriendo, sólo así podrá ser exigida llegado el caso.

Así, tal indemnización será de una mensualidad por cada año que reste por cumplir del contrato. En todos los casos, (contratos celebrados antes y después de junio de 2013).

Por tanto, es fundamental incluir en alguna de las cláusulas del contrato, la obligación de abono de indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario.

¿Y si el inquilino rompe el contrato sin cumplir con los requisitos anteriormente expuestos?

En ese caso no estaremos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato. Mientras que el primero es contemplado, y es permitido por la Ley, el segundo supone una violación de la misma y tiene sus consecuencias, que se recogen en el artículo 1.124 del Código Civil, y son: que podrá el arrendador exigir el cumplimiento del contrato, y que en caso de negarse, podrá ser resarcido con una indemnización por los daños que tal incumplimiento pueda ocasionarle.

El Pago de las Costas en un Proceso de Desahucio

¿Qué son las costas?
Los gastos judiciales que se originan por la tramitación de un proceso judicial.

¿Quién debe abonar las costas?
La parte que haya resultado condenada al pago de las mismas a través de la Sentencia o Decreto final.

¿Siempre se impone el pago de las costas a la parte que ha perdido?
No siempre, la Sentencia o Decreto final ha de pronunciarse al respecto del fondo del asunto pero también sobre el abono de las mismas. Y en no pocas ocasiones condena a una de las partes sobre el primero, librándola aun así del abono de las segundas.

Procedimiento de la tasación de costas en la demanda de desahucio
Una vez ha habido pronunciamiento al respecto de qué parte debe abonar las costas, se da la posibilidad de recurrir tal decisión. Y una vez se ha hecho y se ha resuelto al respecto, o se ha pasado el plazo para hacerlo sin que se haya llevado a cabo, la condena en costas será firme.
Es entonces, cuando la parte beneficiaria de las mismas, habrá de presentar ante el mismo Juzgado que ha conocido del asunto, la tasación de costas. Que no es otra cosa que el cálculo de los costes, en este caso del Abogado y Procurador.
El Juzgado, habrá de aprobar esa tasación de costas dando traslado a la otra parte para que pueda pronunciarse al respecto de las mismas, impugnándolas si considera que son excesivas o indebidas, que incluyen conceptos que no corresponden… etcétera.
Una vez ambas partes son oídas el Juzgado se pronunciará, y cuando las considere correctas las aprobará definitivamente. Teniendo la parte condenada al abono de las mismas 20 días hábiles para abonarlas en el Juzgado.
¿Qué sucede si pasados esos días la parte condenada no abona las costas?
Se podrá proceder a la ejecución de las mismas. A través de demanda de ejecución se solicitará el embargo de la cantidad en favor de quien corresponden.

Responsabilidad en el Contrato de Alquiler: Mancomunada o Solidaria

Como en todos los contratos, en el de alquiler, se desprenden también, tanto obligaciones como derechos para ambas partes.
El problema surge, cuando una de las partes, en este caso la arrendataria, está compuesta por más de una persona. Es el caso de los contratos de alquiler con más de un inquilino.
Es importante no confundir este caso -el de un contrato de alquiler con varios inquilinos- con el contrato de alquiler con un arrendador y un arrendatario, que convive con otras personas. Sería el caso de una persona que firma contrato de alquiler en su nombre y el inmueble lo comparte por ejemplo, con una pareja que no figura en el contrato.
Ni tampoco con los alquileres de habitación, en el que, aunque en una misma casa para todos, cada inquilino tiene un contrato distinto con el arrendador, y sobre una parte o habitación de la casa en concreto.
El caso que nos ocupe, y en el que hay que dirimir qué tipo de responsabilidad concierne a cada uno, es aquel en el que existe un arrendador y varios arrendatarios en un mismo contrato de alquiler y sobre la totalidad de un mismo inmueble.
Esta situación, es cada vez más frecuente, pues la carestía en los precios de alquiler unida a la situación laboral, obliga a cada vez más personas a tener que compartir vivienda para poder hacer frente a los gastos. Es por eso, que existe la posibilidad de alquilar un mismo inmueble entre varias personas a través de un mismo contrato de alquiler en el que, como indicamos arriba sean varios los arrendatarios o inquilinos.
Para examinar hasta dónde llega la responsabilidad de cada uno de esos inquilinos respecto de las obligaciones sobre el inmueble, es importante indicar que existen dos tipos de responsabilidad: La mancomunada y la solidaria.

Responsabilidad mancomunada:
Es aquella en la que cada uno de los inquilinos es responsable tan sólo de la parte proporcional que le corresponde. Es decir, en un contrato de alquiler, donde haya 3 inquilinos y cuya renta sea de 300 euros, cada uno de ellos será responsable de pagar únicamente 100 euros en concepto de renta. Y en caso de que se produzca el impago de una mensualidad, el arrendador sólo podrá reclamar a cada uno de ellos esa cantidad proporcional y correspondiente.

Responsabilidad solidaria:
Por el contrario, es aquella en la que todos responden por todos. Es decir, en el ejemplo anterior, el arrendador podría repercutir esos 300 euros debidos en concepto de renta mensual a cualquiera de los tres inquilinos. Pues todos responden de igual forma. Posteriormente, en caso de que fueran reclamados únicamente a uno de ellos, aquel podrá repercutir el pago correspondiente a los otros dos si lo quisiera.

¿Cómo distinguir de qué tipo de responsabilidad se trata?
Lo ideal, y más conveniente, es siempre dejarlo indicado expresamente en el contrato de alquiler. Así, a través de una cláusula que haga mención al tipo de responsabilidad que obrará en caso de incumplimiento, nos aseguramos de que no haya problemas a la hora de depurar responsabilidades ni tengamos que acudir a interpretaciones para terminar de definirla.

Así pueden darse distintas situaciones:

  • Que en el contrato se indique que en caso de incumplimiento se responderá de manera solidaria. No existe duda, y en caso de tener que depurar responsabilidad, el arrendador podrá reclamar el cumplimiento total de la misma a cualquiera de los inquilinos o a todos al mismo tiempo.
  • Que en el contrato se indique que se trata de una responsabilidad mancomunada. Igual que en el caso anterior, no existe duda, y en caso de incumplimiento el arrendador sólo podrá exigir el cumplimiento proporcional correspondiente a cada uno de los inquilinos.
  • Que no se especifique nada en el contrato de alquiler al respecto de la responsabilidad. En este caso, y al no pronunciarse al respecto la Ley de Arrendamientos Urbanos, deberíamos acudir al Código Civil, quien dice, que se debe entender como mancomunada la responsabilidad. Pero, en contraposición con esta indicación del Código Civil, que recoge más en concreto en su artículo 1.137, se sitúa sin embargo la Jurisprudencia, quien indica, que en caso de no haber mención expresa al tipo de responsabilidad en el contrato de arriendo, se habrá de entender como Solidaria, basándose en hechos como que la fianza es una única para todos, o que el alquiler se refiere a la totalidad de la casa también para la totalidad de los inquilinos (…) entre otros.
    En resumen, en caso de no haber mención expresa al tipo de responsabilidad en el contrato de alquiler, será entendida como Solidaria.
    Siendo siempre absolutamente recomendable que se indique en cualquier cláusula o anexo al contrato, qué tipo de responsabilidad actuará en caso de incumplimiento.

Presencia de Avalista en el contrato de Alquiler

En primer lugar comenzamos definiendo la figura del avalista. Que es, aquella persona, física o jurídica, que se presta como fiador de un arrendatario en un contrato de alquiler. Como garantía o aval para el cumplimiento de las obligaciones de aquel frente al arrendador. Es por eso, que en caso de incumplimiento del arrendatario será él quien responda en su nombre, tanto con sus bienes presentes como futuros.
La figura del avalista es cada vez más demandada por los arrendadores a la hora de firmar contrato de arriendo. La inestabilidad económica y los inquilinos que incumplen en sus obligaciones de pago, cada vez más frecuentemente, hacen que en la mayor parte de los casos, se exija esta figura que refuerza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, para firmar un contrato de alquiler.

Regulación del avalista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Si bien la misma no recoge específicamente esta figura, sí que hace cierta mención de forma no explícita a la misma a través de su artículo 36.5 en el que indica: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.

¿Cuáles son las obligaciones del avalista en un contrato de alquiler?
Las mismas que las del inquilino. Aunque pueden limitarse a una en concreto o varias. Para que así sea, han de plasmarlo las partes en el propio contrato de arriendo, pues en caso de no especificarse que sólo responderá para esta o aquella obligación, lo hará por todas las que sean inherentes al propio arrendatario. Estas pueden ser: el pago de la renta, de los suministros, del impuesto de basuras, de los posibles desperfectos que en el inmueble ocasione el inquilino…

¿Qué tipo de responsabilidad es la que tiene el avalista?
Puede ser Subsidiaria o Solidaria:

  • Solidaria: compartida con el arrendatario. El arrendador podrá dirigirse contra avalista o contra el inquilino indistintamente.
  • Subsidiaria: prima la del arrendatario. Así, el arrendador deberá en primer término reclamar al mismo antes de hacerlo al avalista.

¿Qué sucede con la obligación del avalista cuando el inquilino reconoce la deuda?
La Jurisprudencia entiende, que al haber reconocido el propio arrendatario la deuda de manera personal, quedaría, el hacerse cargo de ella, fuera de las obligaciones del avalista.
¿Hasta cuándo se mantiene la obligación del avalista?
Hasta el mismo momento que lo haga la del inquilino. Se entiende que será durante la duración del contrato de alquiler, pero en caso de prórrogas del mismo, ¿continuaría también?. Es importante para evitar cualquier conflicto respecto de esta cuestión que ambas partes indiquen en el contrato de arrendamiento, junto con cuáles de las obligaciones lo serán también para el avalista, hasta cuándo estas alcanzarán. Si lo será durante la duración de todo el contrato incluyendo las posibles prórrogas, si lo será solo por la duración del mismo determinada por la ley, o por un periodo concreto… etcétera.

¿Cuáles son los derechos del avalista en un contrato de alquiler?
Por una parte, nuestro Código Civil, en su artículo 1838 indica que “el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste”. Por tanto, el avalista, tiene derecho en primer lugar a ser repuesto de aquella cantidad que haya abonado en nombre del inquilino por el incumplimiento de éste, ya sea en concepto de rentas, suministros o cualquier otro importe debido; pero también, al abono d los posibles gastos que tal cuestión le haya supuesto, así como a una compensación por posibles daños y perjuicios.
Por otro lado, existen los derechos de orden y exclusión. Que consisten respectivamente, en:

  • Derecho de orden: el arrendador deberá en primer lugar solicitar el abono de la deuda al inquilino.
  • Derecho de exclusión: el arrendador deberá primero solicitar el embargo de los bienes del inquilino.

A la hora de interponer una demanda de desahucio por impago, ¿cómo influye el avalista?
Para interponer una demanda de desahucio por impago ya sea de rentas, suministros, o cualquier otra cantidad, en aquellos casos en los que en el contrato de arriendo exista la figura del avalista, habrá de requerirse, previa interposición de la demanda al inquilino, al fiador para el abono de la deuda. Y habrá de probarse a través de documento que acompañe al escrito de demanda para que la misma sea admitida a trámite.

En resumen, lo más aconsejable es contar siempre con la figura de un avalista a la hora de firmar un contrato de alquiler, siempre que sea posible. Especificando que responde de todas las obligaciones inherentes al inquilino y de forma solidaria. Indicando también que lo hará durante toda la duración del contrato, incluyendo las posibles prórrogas. Y ante el primer impago, requerir a través de medio fehaciente, burofax preferiblemente, al avalista del pago. Para que en caso de no hacerse cargo del mismo se pueda iniciar el pertinente proceso de desahucio por falta de pago.

¿Qué pasa con los enseres del inquilino tras el desahucio?

Antes de que un desahucio llegue a realizarse, existe un procedimiento previo, blindado con todas las garantías para ambas partes. Este procedimiento, consiste en:

  • La interposición de una demanda de desahucio. Que es notificada a la parte demandada, a quien se otorga plazo tanto para solicitar un Abogado de oficio que le asista, como para responder a la misma defendiéndose con su versión de los hechos. 
  • La celebración de una vista, en caso de que se haya opuesto a la demanda. Donde se le escucha a la parte demandada y se le da ocasión de exponer cuantas pruebas estime oportunas.
  • Una Sentencia, que también es notificada a ambas partes, y donde se indica, en caso de que su Señoría así lo haya decretado la fecha de celebración del lanzamiento.

En resumen, si al momento de llevarse a cabo un lanzamiento, el inquilino, continúa teniendo sus pertenencias dentro del inmueble, es porque así lo ha querido. Pues el proceso de desahucio es absolutamente riguroso y garantista con ambas partes. Y se encarga concienzudamente, de que todas las partes se encuentren informadas sobre la marcha del mismo en todo momento.

Por ello, y según establece la Ley, todas las pertenencias del inquilino que se encuentren dentro del inmueble al momento del desahucio, serán consideradas como abandonadas. Pudiendo por consiguiente el propietario, hacer con ellas lo que estime oportuno.

Caso real

Recientemente hemos tratado el caso de un cliente con un problema de impago en un local comercial. El inquilino, tenía instalado un negocio que no iba bien, y decidió prescindir del gasto del abono de la renta al propietario para continuar su negocio adelante. Tras meses de deuda, el propietario se pone en contacto con nosotros para dar fin a tan injusta situación. Así se planteó demanda de desahucio que concluyó en la condena para el inquilino al desahucio del inmueble, al pago de las rentas debidas, y al de las costas del procedimiento. La notificación de la Sentencia se llevó a cabo hasta en 4 domicilios distintos, rehusando el inquilino la recogida de la misma en todo momento. Por ello, llegado el día del lanzamiento, el local se encontraba en su interior con toda la maquinaria del negocio que se llevaba a cabo dentro. Maquinaria que pasó a disposición del Propietario. Pasados los meses, el inquilino se puso en contacto con el Juzgado para exigir que se le devolvieran tales objetos, contestando el Juzgado que pasaron a ser considerados como abandonados desde el mismo momento del desahucio. Puesto en contacto con nosotros, nuestro cliente seguía conservándolos en el interior del local, y no tuvo inconveniente en dejarle recogerlos. Por su propia voluntad, sin que tuviera en ningún caso obligación de ello.

En resumen, el inquilino desahuciado, es conocedor en todo momento de cuándo va a practicarse el desahucio del inmueble que habita, por lo que tiene tiempo suficiente para retirar sus pertenencias del mismo, cosa que no podrá hacer una vez la comisión judicial se persone en el inmueble para la práctica del desahucio momento a partir del cual, tales objetos pasarán a ser considerados como abandonados, y a disposición de lo que el propietario del inmueble que los contiene, quiera hacer con ellos. 

Demanda de Ejecución tras Desahucio por falta de Pago

A menudo, nos encontramos con Propietarios que tienen dudas con respecto a la recuperación de la cantidad que sus inquilinos les han ido dejando a deber en concepto de rentas tras el momento del desahucio, pues desconfían de que éstos vayan a pagarles de forma voluntaria. Es por eso que a través de este artículo, solventaremos todas las cuestiones respecto a la demanda ejecutiva tras el lanzamiento.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

El proceso de desahucio y reclamación de rentas, finaliza con una Sentencia o Decreto final, en el que se establece una doble condena para el inquilino. Por un lado la de ser desahuciado del inmueble, y por otro la del pago de la cantidad debida total. Esto es, la reclamada en demanda, por ser la que debía en el momento de interposición de la misma, más la acumulada hasta el día en el que es sacado de la vivienda.

El lanzamiento, o desahucio, es llevado a cabo de forma forzosa por los miembros de la Comisión judicial junto con la Policía en la hora y fecha marcadas por su Señoría, mientras que la otra parte de la condena, el abono de la cantidad debida, ha de ser llevado a cabo por el inquilino de manera voluntaria, esto es, ha de proceder al pago de lo que se le exige. Esto conlleva, que en el 90% de los casos tal pago no se lleve a cabo por el inquilino desahuciado, quien pretende hacer oídos sordos, y dar por pagado su incumplimiento habiendo abandonado el inmueble. Situación, que sitúa al propietario acreedor de dicha deuda en la necesidad de interponer una demanda de ejecución para recuperar la cantidad debida.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

¿En qué consiste el proceso de ejecución?

Se trata del cumplimiento forzoso de una Sentencia que condena al pago de una cantidad. Una vez dicha cantidad haya sido en favor del propietario y a cargo del ex inquilino, si este, no procede a su abono de manera voluntaria, podrá el propietario hacer valer su derecho y ejecutar cualquier bien o cantidad que se encuentre en disposición del condenado.

Proceso de ejecución

La demanda de ejecución ha de ser presentada ante el mismo juzgado que conoció del proceso de desahucio. Junto a ella se adjuntará la Sentencia o Decreto final que condenó al pago al inquilino y se pondrá de manifiesto el incumplimiento de la misma por parte de éste. Asimismo se solicitará se proceda a la averiguación de cuantos bienes, cantidades en cuenta, nóminas, o cualquier otro tipo de aportación económica, pudiera recibir. Para lo que se solicitará a la Agencia Tributaria, Entidades financieras de todo el territorio Nacional, Tesorería general de la Seguridad Social y al Registro de la propiedad, faciliten al Juzgado cuanta información dispongan del inquilino ejecutado. Dicha información será remitida al Letrado a cargo para que la analice, y en relación a aquello de lo que el condenado pudiera disponer, solicite se lleve a cabo el embargo en favor del ejecutante. En caso de no disponer, al momento de la solicitud de dicha averiguación patrimonial, de ningún bien, cantidad, o salario recibido, se procederá a solicitarla de nuevo y de manera periódica, a fin de poder recuperar la deuda habida a medida que la situación económica del ejecutado vaya variando.

Tiempo estimado para la recuperación de la deuda

Esto dependerá siempre de dos factores, el primero y principal, la situación económica del ejecutado. Si se trata de una persona sin bienes, sin cantidades en bancos, o que trabaja cobrando de forma ajena a la Agencia Tributaria, será hartamente difícil poder recuperar la cantidad. A menudo nos encontramos con propietarios que nos manifiestan el elevado tren de vida que observan llevan sus ex inquilinos deudores, pero sin embargo, la información que la averiguación patrimonial llevada a cabo por el juzgado nos arroja es totalmente distinta. No figurando a su favor cantidad o concepto ninguno susceptible de embargo. Por eso siempre es necesaria la asesoría por parte de un profesional que le ayude a ponderar la conveniencia o no de presentar ejecución contra los inquilinos deudores. Atendiendo a las características del mismo, situación personal, si se trata de uno o varios condenados, si en el contrato existió avalista o fiador… etcétera, un Letrado experto podrá aconsejar siempre y orientar sobre la viabilidad de presentar ejecución o no.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

El segundo, la situación en la que se encuentre el juzgado que conocerá del asunto. A mayor atasco y volumen de trabajo mas se prolongará la ejecución completa de la cantidad debida. En cualquier caso, este segundo factor influye en mucha menos medida que el primero.

¿Incurro en más coste para recuperar la cantidad que me debe?

Las costas por la interposición de la demanda de ejecución también corren a cuenta del inquilino deudor. Pues es debido a su incumplimiento que de nuevo y para hacer valer sus derechos, el propietario se ve en la obligación de interponer demanda. No obstante, dependerá de cada caso concreto, de la cantidad debida, de la situación del o los condenados al pago, y del presupuesto que cada Letrado estime por la interposición de dicho procedimiento, la conveniencia de interponer demanda de ejecución o no.

¿Tus Ex-Inquilinos no pagan las rentas que dejaron a deber tras el desahucio?

El 90% de los casos de desahucio, terminan con la expulsión de los inquilinos del inmueble propiedad del o los demandantes y los primeros, consideran que con dicha expulsión ya está más que pagado su incumplimiento. Y esto no es así. Con la condena al desalojo del inmueble, además deben cumplimentar una segunda, la del abono de las cantidades reclamadas en la demanda más las que se fueron acumulando desde la interposición de la misma hasta el mismo momento en el que se llevó a cabo el desalojo del inmueble.

Esto conlleva, que prácticamente la totalidad de asuntos de desahucios, lleven detrás la consecuente ejecución de las cantidades debidas, pues esa obligación no suele ser afrontada por los inquilinos expulsados de forma voluntaria.

Para la recuperación de estas cantidades, es necesario interponer un procedimiento de ejecución, precisamente para ejecutar, hacer cumplir aquello a lo que una Sentencia obliga. Se trata de un cumplimiento forzoso, de embargar la cantidad debida, y que no se abona voluntariamente.

¿Cómo es el proceso de ejecución?

Tras la interposición de la demanda de ejecución, se pasará a dar informe sobre la situación patrimonial del condenado. Así, y una vez revisada cuanta documentación sea recopilada por el Juzgado de la Agencia Tributaria, Tesorería general de la Seguridad Social, entidades bancarias, Registro de la propiedad etcétera, se solicitará se procederá a solicitar se embarguen aquellos bienes o  cantidades que pudiera tener el ejecutado, o se libre oficio a cualquier empresa en la que pudiera estar trabajando para que se depositara mensualmente en favor del ejecutante la cantidad correspondiente hasta cubrir la deuda.

¿En qué juzgado habrá de plantearse la demanda de ejecución?

Ante el mismo que conoció del proceso de desahucio.

¿Es necesaria la intervención de Abogado y Procurador?

Sí, se trata de una demanda de ejecución que deberá ser interpuesta por un Letrado y el ejecutante representado por Procurador.

¿Los costes de esta demanda de ejecución pueden serle imputados también al inquilino ejecutado?

Sí.

¿Cuánto tiempo puede tardar este proceso?

Dependerá siempre del volumen de trabajo que el Juzgado tenga en ese momento así como de la situación patrimonial del condenado. En caso de que después de una primera averiguación patrimonial no se observe ningún bien, cantidad o salario a su favor, deberá seguirse rastreando hasta conseguir obtener cualquiera de ellos e ir así saldando la deuda.

¿Que hacer si finaliza el contrato de Alquiler y los inquilinos no se van?

Finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van

¿Cuál es la forma de echar al inquilino si ha finalizado el contrato?

La ley, protege a los Arrendadores que ven como el plazo, o prórrogas correspondientes, de sus contratos de alquiler han vencido y los inquilinos no abandonan el inmueble. Y lo hace a través del procedimiento de desahucio por expiración de plazo.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Se trata de un procedimiento judicial que habrá de iniciarse a través de la correspondiente demanda de desahucio y cuyos principales puntos y características son las siguientes:

Finaliza el contrato de alquiler y el inquilino no se va

. Incio

El proceso se iniciará con la correspondiente demanda de desahucio por expiración de plazo contractual:

  • ¿Qué solicita la demanda? Que se lleve a cabo el desalojo del inmueble de forma forzosa ante la imposibilidad de recuperar la posesión del mismo una vez cumplido el tiempo en el que se legitimaba a través del contrato de arrendamiento a los inquilinos para habitarlo.
  • ¿Dónde habrá de interponerse la demanda? En el juzgado de primera instancia e instrucción del partido judicial al que corresponda el inmueble, es decir de donde esté situado.
  • ¿Es necesaria la intervención de Abogado y Procurador? Siempre.

. Procedimiento

La demanda será, previa admisión a trámite, notificada al inquilino, quien una vez la reciba, dispondrá de 10 días hábiles para oponerse a la misma. Situaciones que pueden darse en este punto:

  • Que no pueda notificarse la demanda al inquilino porque este se niegue a abrir la puerta cuando acuden a la casa. En este caso la notificación se llevará a cabo igualmente a través de edictos.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Una vez notificada, siempre que esta se haya dado a través de la entrega física al demandado en mano, éste podrá:

  • No contestar a la misma, por lo que se estará directamente a la fecha marcada por el Juzgado en decreto de admisión para el lanzamiento o desahucio
  • Oponerse a la misma, por lo que habrá de celebrarse juicio, también señalada ya la fecha en el decreto de admisión a trámite.
  • Solicitar Abogado y Procurador de Oficio, para lo que tendrá un plazo de 3 días a partir de la recepción de la demanda, y lo que podría demorar el proceso, pues habría de estar a la espera de que el correspondiente Colegio de Abogados le asignara profesionales de oficio, trámite que puede demorarse en el tiempo dependiendo de la disponibilidad de los mismos.

En caso de haber habido oposición a la demanda se celebrará juicio, emitiendo su Señoría después la correspondiente Sentencia al respecto.

En caso de no haberlo habido, se pasará a dictar decreto de finalización por el Secretario Judicial o Letrado de la Administración de Justicia que dará final igualmente válido al asunto estableciendo la correspondiente condena.

. Lanzamiento

Este se llevará a cabo en la hora y día que el Juzgado, dependiendo siempre de la disponibilidad de su agenda, haya marcado. Al mismo asistirá la Comisión judicial, formado por miembros del juzgado, quienes portan la correspondiente Sentencia o Decreto final en el que se identifican las personas a las que deben desalojar del inmueble, la Policía, que siempre acudirá para el caso en el que opongan resistencia, el Procurador en representación del arrendador, pudiendo acudir éste en caso de que lo desee igualmente, y el cerrajero, quien se encargará de cambiar la cerradura y otorgar las nuevas llaves a su legitimo dueño.

Impago de Alquiler

Ante situaciones de inestabilidad o crisis económica, una de las primeras obligaciones que se tienden a dejar de lado, es la del pago del alquiler.

Los inquilinos, apelando a la buena fe, la comprensión y la compasión de sus arrendadores, cuando no a la máxima de que si tiene otro piso en el que vivir pueden prescindir el tiempo que ellos necesiten, de la cantidad de renta que deben pagarles, tienden a dejar esta obligación como menos importante frente a aquellas otras frente a entidades que consideran mas fuertes e infranqueables. Es decir, tienden a tener menos en cuenta las necesidades de sus arrendadores, y a verles como un acreedor menos fuerte al que poder convencer y dar largas.

Sin embargo, los arrendadores cuyos inquilinos no hagan frente al pago de la mensualidad acordada, se encuentran protegidos por ley y legitimados para iniciar un proceso de desahucio por falta de pago.

Así, y ante el primer incumplimiento de pago, éstos deberán requerir al inquilino a través de un medio escrito y fehaciente, esto es, que pueda dejar constancia. Para así, y si persiste en su incumplimiento de pago llegado la siguiente mensualidad, pasar a interponer la correspondiente demanda.

Es fundamental dejarse asesorar por un Letrado especialista en este tipo de materias, quien sabrá aconsejarnos sobre la forma de proceder que resulte más beneficiosa en función del perfil de inquilino del que se trate. Si aquel con un problema puntual o un retraso aislado, con el que interese negociar para llegar a un acuerdo amistoso a través del que conseguir la cantidad debida y proseguir con la relación contractual, o por la contra, se trate de aquellos, con los que resulta mas interesante finalizar la relación contractual, y recuperar la cantidad debida así como la posesión del inmueble para alquilar a otro inquilino solvente y responsable.

Preguntas frecuentes

. ¿Es cierto que debo esperar al menos 3 meses de impago para interponer la demanda?

No. La ley no exige un plazo para poder interponer demanda de desahucio por impago, es más, numerosa jurisprudencia dictamina que el mero retraso en el pago, supone un perjuicio para el arrendador que no tiene por qué soportar.

. ¿Es obligatorio que mande Burofax a mi inquilino cuando deja de pagar la renta?

El envío del Burofax, supone siempre una garantía para el arrendador, pues en caso de persistir en el impago, podrá ser aportado junto con la demanda, para evitar que el inquilino una vez la reciba, haga frente al pago de la cantidad reclamada y paralice el proceso de desahucio, es a lo que se le conoce como enervar la acción.

. Si mi inquilino me debe suministros además de la mensualidad de renta, ¿puedo reclamárselo también?

Sí, la cantidad debida en concepto de suministros será reclamada también en demanda.

. ¿Puede el inquilino quedarse en mi casa sin pagar si tiene menores viviendo en ella?

No. En ningún caso puede nadie vivir a costa de otra persona, tenga menores a su cargo o no. La presencia de menores en un proceso de desahucio, hará que los asuntos sociales tengan que ser informados para que decidan sobre el paradero de esos menores, pero en ningún caso que se mantenga a los inquilinos en una vivienda sin abonar cantidad alguna por ello.

. ¿Existe una cantidad mínima de renta para poder demandar, o con cualquier alquiler se puede demandar?

La cantidad de renta pactada por las partes en contrato será aquella que ambas hayan acordado y no existe límite por arriba ni por abajo que tenga que ver con la interposición de la demanda. Si existe impago en un contrato de arrendamiento con una mensualidad de renta de un millón de euros y se impaga se interpone demanda con igual validez y procedimiento que para aquella en la que la renta fuera de 100 euros mensuales.

El inquilino no paga el alquiler

Esta es una de las frases que mas frecuentemente escuchamos los Abogados especialistas en desahucios, en la primera entrevista con el cliente, cuando nos cuenta su problemática.

La falta de pago del alquiler, es la causa mas común de desahucio en nuestro país, aunque no la única por la cual puede solicitarse se lleve a cabo el desalojo del inmueble arrendado.

Si bien es cierto que la situación económica general, a menudo no es buena, mas especialmente tras los devastadores efectos de la pandemia que ha asolado el mundo, no son los Propietarios arrendadores en ningún caso, quienes deberán asumir las consecuencias de tal situación, pues son también e igualmente afectados por la misma.

Por ello, y en defensa de los intereses de éstos, el ordenamiento jurídico dispone del procedimiento de desahucio por falta de pago para hacer valer sus derechos frente al impago de los inquilinos.

¿En qué consiste el procedimiento de desahucio por falta de pago?

El procedimiento se inicia con la demanda de desahucio por fata de pago. Esta, habrá de presentarse siempre a través de Abogado y Procurador, ante el juzgado de primera instancia del lugar en el que se encuentre situado el inmueble arrendado. Así, y aunque las partes hayan estipulado en contrato que los Tribunales que conocerán en caso de litigio serán los del lugar equis, éste, y no otros, será quien tramite el procedimiento para la recuperación de la finca.

Una vez la demanda sea interpuesta, y ésta turnada a uno de los juzgados de primera instancia del partido judicial correspondiente, si es que hubiera mas de uno, se procederá a realizar el decreto de admisión a trámite, en el que se fijarán ya, las fechas provisionales de vista y lanzamiento.

El siguiente paso, será notificar la demanda interpuesta en su contra al o los demandados en el domicilio objeto del procedimiento, es decir, el inmueble alquilado. Dicha notificación, en caso de no resultar posible a la primera, podrá reintentarse por el funcionario a cargo de la misma en un par de ocasiones más, y si finalmente no pudiera llevarse a cabo en mano, será realizada a través de edictos. La notificación por Edictos, consiste en publicar la demanda en el tablón de anuncios de la localidad, de donde, pasado un tiempo será retirada, teniéndose entonces al demandado como notificado.

A partir de ese momento, cuando la parte demandada se tiene por notificada, comienza el plazo de diez días hábiles para que ésta pueda oponerse a la demanda. Esto es, contestar a la misma con una demanda en contra, asistido por supuesto también de Abogado y Procurador. Si esta parte considerara que no cuenta con recursos suficientes como para costearse a estos profesionales, podrá solicitar asistencia jurídica gratuita en el Colegio de Abogados correspondiente a la localidad donde resida, siempre en el plazo de 3 días a contar a partir de la recepción de la demanda.

En caso de que efectivamente la parte demandada proceda a oponerse a la demanda, se celebrará juicio, en la fecha indicada en el decreto de admisión a trámite. Si por el contrario, transcurrieran los diez días sin que se llevara a cabo oposición a la demanda, directamente se estaría a la fecha de lanzamiento, igualmente fijada en decreto de admisión.

Preguntas frecuentes:

¿Puedo si el inquilino no abona los suministros darlos de baja?

En ningún caso. Si el inquilino, debiera y así lo estipulara el propio contrato de arriendo, pagar los suministros, lo aconsejable siempre es que la titularidad se cambie a su nombre. Si esto no se hizo, y no hace frente al pago de ellos, el arrendador en ningún caso podrá cortar los mismos.

¿Puedo pedirle al inquilino que me pague antes de demandarlo?

Por supuesto, de hecho es aconsejable que este requerimiento se lleve a cabo, y que se haga a través de un medio fehaciente. Preferiblemente a través de burofax. Para que pueda quedar constancia de que tal petición ya se llevó a cabo, y si el impago persiste mas de 30 días después de que se le enviara, poder demandar, sin que exista posibilidad de enervación, esto es, que pagara y evitara el desahucio.

Si el inquilino tiene menores dentro de la vivienda, ¿está protegido y puede no pagarme y quedarse dentro?

En ningún caso, el existir menores de edad residiendo en el inmueble faculta al inquilino para no hacer frente a su obligación de pago. En todo caso podrá influir a la hora de éste poder acceder a determinada ayuda por parte de los asuntos sociales, también en el momento del desalojo, para asegurar que esos menores no quedan en la calle, pero en ningún caso tendrá el arrendador que soportar el impago, haciéndose cargo de una situación de impago por la existencia de menores de por medio.

Nueva Ley de Desahucios

La situación de crisis sanitaria que afronta España a causa del SARS-CoV-2, ha dado lugar a la creación de nuevas regulaciones que reglen la situación en constante cambio que estamos viviendo. Así, el Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre en el que se decretó el Estado de Alarma, fue seguido por el RD 956/2020 de 3 de noviembre a través del cual fue prorrogado.

Y es a causa del perjuicio económico que el COVID-19 ha supuesto, que multitud de españoles han visto mermados sus ingresos hasta tal punto, que han resultado imposibilitados para hacer frente hasta a aquellas obligaciones mas básicas como es la de abono de la renta de la vivienda en la que viven. Así, el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, introducía medidas urgentes destinadas a la protección social y económica tales como el establecimiento de un periodo de suspensión de los procesos de desahucio. Y es este Real Decreto, el que ha sido ampliado por el actual Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de diciembre, que dota de mayor seguridad jurídica al anterior a través de la introducción del incidente de suspensión extraordinaria, y que a continuación pasamos a exponer.

¿Hasta cuándo se aplicarán estas nuevas medidas?

Hasta la finalización del estado de alarma, declarado por Real Decreto 926/2020 y prorrogado a través del Real Decreto 956/2020, esto es hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.

¿A quién puede aplicarse este RD-LEY 37/2020?

A aquellos arrendatarios, inmersos en un proceso de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo contractual, y cuyo contrato de arrendamiento fuera suscrito conforme a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

Es importante señalar que no todos los arrendatarios demandados por falta de pago o expiración de plazo contractual serán susceptibles de aplicación de las medidas contenidas en el RD-Ley, así, y en base al mismo, sólo podrán verse amparados por éste, aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 y que le imposibilite para encontrar una alternativa habitacional. Para ser mas precisos, el artículo 5 del Real Decreto-Ley arriba mencionado, 11/2020 de 31 de marzo se establece con absoluta precisión cuales serían esas situaciones de vulnerabilidad:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Cuál es el procedimiento?

1º)  El Arrendatario, una vez recibida la demanda, deberá instar un incidente de suspensión extraordinaria de desahucio ante el Juzgado donde aquella se tramita alegando situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. No bastando con la mera indicación, deberá acreditar documentalmente que se encuentra inmerso en cualquiera de las situaciones arriba descritas, expresas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020. Documentación indicada en el artículo 6.1 del mismo Real Decreto Ley, así:

1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2º) Una vez aportada al Juzgado dicha documentación, el Letrado de la Administración de justicia, dará traslado de la misma a la parte demandante para que ésta, en caso de encontrarse en igual situación o poder incurrir en ella si el lanzamiento llegara a suspenderse, pueda, en el plazo de diez días, aportarla igualmente y atestiguar así, que su situación es igualmente vulnerable.

3º) Toda esa documentación será enviada a los Servicios Sociales, quienes deberán emitir informe en un plazo máximo de 10 días. En él habrán de valorar la situación de ambas partes, Arrendador y Arrendatario, e indicar las medidas a aplicar por la Administración.

4º) Este informe, junto con el resto de documentación será entregado al Juez, quien la valorará y en base a ella decidirá:

  • Suspender el lanzamiento -siempre hasta el final del estado de alarma, momento tras el cual el procedimiento se retomará desde el momento en el que se suspendió, tras la solicitud del incidente de suspensión extraordinario-
  • Por considerar probada la situación de vulnerabilidad del Arrendatario en caso de solo haberla alegado él.
  • Por considerar la situación de vulnerabilidad del Arrendatario sobre la del Arrendador, en caso de haberla esgrimido los dos.
  • Continuar con el procedimiento en caso de:
  • No considerar lo suficientemente probada la vulnerabilidad del Arrendatario en caso de haberla esgrimido este solo.
  • Prevalencia de la del Arrendador sobre la del Arrendatario en caso de haberla alegado los dos.

5º) En caso de suspensión del procedimiento y consideración de la situación de vulnerabilidad del Arrendatario, las medidas a adoptar por la Administración deberán ser aplicadas de inmediato, y una vez hechas, comunicadas al Juzgado competente para que el Letrado de la Administración de Justicia dicte decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento en el plazo máximo de 3 días.

En caso de que dichas medidas no fueran aplicadas por la Administración en plazo máximo de 3 meses desde la emisión del informe en el que se establecían aquellas consideradas pertinentes, el Arrendador afectado, podrá solicitar la compensación.

El Burofax por impago de alquiler

¿Qué es enervar el desahucio?

A menudo, encontramos clientes que piensan, que por no haber enviado Burofax a sus inquilinos requiriéndoles del pago de las mensualidades debidas, no pueden interponer demanda ante la persistencia en el impago de sus rentas. Es por eso que, y a través de este artículo, intentaremos dejar claras todas las cuestiones sobre e envío de Burofax en caso de impago del alquiler.

 ¿Es el burofax una parte de los procesos de desahucio?

El burofax en sí, no es un elemento exclusivo ni propio de los procesos de desahucio. Un burofax, no es mas que una comunicación, que interesa se realice dejando constancia de la misma. Es decir, de que se ha llevado a cabo, o de que se ha hecho en una determinada fecha. Así pueden enviarse para numerosas cuestiones, que pueden tener que ver o no, con asuntos de arrendamientos.

¿Es el burofax un elemento judicial?

Puede servir de prueba ante terceros, pues se trata de una comunicación llevada a cabo por un medio fehaciente, es decir que va a dejar una constancia y va a reportar un acuse de recibo. Dispone de carácter probatorio, por lo que tiene gran validez en juicio, pero puede también enviarse por cualquier y por cualquier fin y motivo, por lo que no es en exclusiva un elemento judicial.

¿Puede un particular enviar un Burofax o ha de hacerlo un Abogado?

Al hilo de lo que antes decíamos, que puede ser utilizado para llevar a cabo cualquier tipo de comunicación, está la respuesta a esta cuestión. Sí, un particular puede enviar un Burofax. Si bien es cierto, que si dicha comunicación se hace por alguno de los asuntos que nos ocupa, problemas con los inquilinos, es del todo conveniente que sea un Abogado especializado en la materia quien se encargue de hacerlo. Pues su contenido así como fecha de envío y entrega, tendrá valor en caso de posterior demanda, situación mas que probable en esos casos. Por lo que cada palabra que contenga ha de ser pautada y elegida por un profesional que sepa, cuales resultan aquellas mas convenientes.

Además, la firma del mismo por un Letrado, hace presagiar las inminentes acciones legales que sucederán al mismo en caso de persistir en el incumplimiento. Pues muestra que la cuestión, ha sido puesta ya en manos de profesionales, y supone el claro manifiesto de las intenciones del arrendador, llegar hasta el final para poner fin a la situación de incumplimiento que no hace sino agraviar su situación.

¿Qué supone el envío o no del burofax en los casos de desahucio por impago?

La existencia o no de la posibilidad de enervación de la acción. Como ya hemos explicado en algún otro artículo, la enervación de la acción, no es otra cosa, que la posibilidad que la Ley otorga a los inquilinos demandados por falta de pago, para que, a la recepción de la demanda, y siempre que no hayan sido requeridos previamente en un plazo superior a 30 días a través de medio fehaciente para el pago de dicha deuda, puedan abonar la cantidad que se les solicita y paralizar así el proceso. Dicho de otra forma, y a través de distinto ejemplos:

. Un inquilino deja de abonar la mensualidad de enero, y llegado marzo la situación no varía, el arrendador decide enviarle un burofax en el que le reclama la mensualidad de enero, febrero y marzo que debe. Pasan los meses, y llegado junio y ante la persistencia en el impago el arrendador decide demandar. ¿Puede entonces el inquilino pagar todas esas mensualidades y parar el procedimiento de desahucio para seguir en la vivienda?, es decir ¿puede enervar?. La respuesta es no, porque ya fue requerido para el pago, ya han pasado más de 30 días desde que aquella comunicación se le hizo, y ha persistido en el impago. Por tanto no tiene posibilidad de enervación.

. El mismo inquilino deja de pagar el mes de enero, el arrendador envía mismo burofax en el día 10 de marzo recamando las mensualidades de enero, febrero y marzo que debe, pero decide poner demanda ante la inacción del inquilino el día 22 de marzo. ¿Podría el inquilino enervar entonces la acción? ¿podría una vez recibida la demanda abonar las tres mensualidades reclamadas y debidas y dar por terminado el proceso de desahucio permaneciendo en la vivienda? La respuesta es sí, pues no han pasado 30 días desde el envío del burofax en el momento de interposición de la demanda.

. ¿Y si a este inquilino no se le hubiera requerido para el pago a través de ningún medio fehaciente?, si el arrendador directamente ante el impago de 3 meses acude al juzgado a demandar, ¿podría enervar el inquilino? La respuesta es sí. Estaría en su pleno derecho de acudir al juzgado, depositar la cantidad recamada y terminar así con el proceso enervando la acción.

. Y si el mismo inquilino, una vez enervada la acción y paralizado el proceso, volviera a impagar, ¿El arrendador debería volver a enviarle Burofax previo a la interposición de demanda? La respuesta es no. La posibilidad de enervación es única. Si pasado el tiempo el inquilino volviera a verse en una situación de impago, la posibilidad de enervación no existe y bastará con la interposición de la demanda para el inicio del proceso de desahucio.

Duración del Desahucio por Finalización del contrato

¿Cuánto tarda un desahucio de alquiler?

Una vez el plazo por el que el contrato de arrendamiento se celebró, o el de sus correspondientes prórrogas llega a su fin, el inquilino, debe abandonar el inmueble. Si esto no sucede así, deberemos acudir a los Tribunales para recuperar la posesión del mismo, y esto siempre a través de la demanda de desahucio por expiración de plazo contractual.

Es decir, será siempre imprescindible, la intervención de Abogado y Procurador, pues se trata de un proceso judicial, donde su intervención será siempre obligada.

Una vez hayamos contactado con un Letrado especializado en cuestiones de desahucios y arrendamientos, éste deberá interponer la correspondiente demanda de desahucio por expiración de término. Momento a partir del cual el proceso se iniciará, pero ¿Cuánto puede alargarse?.

Esta cuestión, resulta imposible de contestar con absoluta certeza, pues el tiempo que un proceso suele tardar en tramitarse es siempre cuestión del juzgado en el que haya recaído, y de cómo se encuentre éste en cuanto a volumen de trabajo y disponibilidad del funcionario a cargo en ese momento. Siendo así, a continuación expondremos el desarrollo del proceso con sus correspondientes plazos para que puedan conocerse y ser tenidos en cuenta a la hora de estimar un periodo, por aquellos arrendadores interesados en ello.

1º) Presentación de la demanda:

Una vez la demanda haya sido presentada, deberemos esperar a que ésta sea repartida a alguno de los Juzgados de primera instancia e instrucción de entre todos los que haya en el partido judicial al que corresponda el inmueble arrendado. Esto es, si el inmueble objeto del procedimiento se encuentra en Madrid, el partido judicial será Madrid, y la demanda será asignada de forma aleatoria a uno de los 97 Juzgados de primera instancia que en ese partido judicial existen. Para este trámite no existe plazo, pudiendo extenderse en mayor o menor medida en el tiempo dependiendo del volumen de trabajo con el que en ese momento cuenten los juzgados. Una vez asignado el mismo, se hará también a alguno de los Funcionarios que en el trabajen. Así mismo, éste último, y previa revisión de los requisitos formales, pasará a admitir a trámite la demanda, enviando el correspondiente decreto de admisión que ya marcará algunas fechas importantes tales como las de vista y lanzamiento. En conclusión, no existe plazo determinado ni para que la demanda sea asignada, ni en el que obtener el decreto de admisión a trámite una vez que la demanda se presenta. Primer periodo de tiempo indeterminado.

2º) Notificación de la demanda al inquilino:

Una vez más nos encontramos con un trámite a llevar a cabo por el juzgado, para el que tampoco se les exige plazo alguno y que de muevo dependerá en gran medida de cómo de apretada esté su agenda y cuando puedan ubicar nuestro turno. Una vez la demanda es admitida a trámite, el servicio de comunicaciones del juzgado, se encarga de agendar un día para trasladarse al domicilio objeto del arrendamiento y entregar en mano la demanda al inquilino. Si este trámite no resultara fructífero, es decir, acudieran y en el domicilio no respondiera nadie y ésta no pudiera entregarse, agendarán otro día para intentarlo. El número de intentos suele quedar a discreción del funcionario, aunque no suelen ser mas allá de 3. En caso de que la demanda no pudiera ser entregada en mano al inquilino, la notificación se llevará a través de Edictos, es decir, se colgará una copia de la misma en el tablón de anuncios del juzgado de donde se retirará pasado un tiempo, a partir de entonces se tendrá al inquilino por notificado igual que si se le hubiera entregado personalmente en mano.

3º) Una vez notificada la demanda:

Una vez la demanda se haya notificado, bien haya sido entregada en mano al inquilino o bien haya sido retirada del tablón de anuncios, comienza a correr el plazo de 10 hábiles en los que el demandado podrá oponerse a la demanda. Esto es, contratar Abogado y Procurador que redacten y presenten la demanda de contrario, rebatiendo lo que el arrendador planteara en la primera. En caso de carecer de medios y necesitar asistencia jurídica gratuita, éste podrá pedirla en los tres primeros días, de ese anterior plazo de 10 que mencionábamos, momento en el cual los días de plazo que resten quedarán paralizados a la espera de que le sean adjudicados profesionales de Oficio, y una vez que esto se produzca, se retomará el plazo en el momento que quedó suspendido. Una vez más, para el trámite de asignación de profesionales de oficio, los Colegios de Abogados no disponen de plazo alguno, por lo que dependiendo de la disponibilidad que de Letrados y procuradores adscritos al turno de oficio libres, tenga en ese momento el Colegio, así podrá alargares mas o menos la resolución del asunto.

4º) Oposición o no a la demanda:

  • Si el inquilino ha presentado demanda en contra, habrá de esperares a la fecha de vista, que se indicó en el decreto de admisión, siempre y cuando no la hayamos rebasado en la tramitación de los pasos anteriores. Imaginemos que la demanda se presenta el 1 de febrero, y el decreto de admisión, nos llega el día 15 de febrero señalando juicio para el 10 de marzo, si la demanda se entrega el día 26 de febrero, el 27 el inquilino solicita abogado de oficio, y éste se le concede el 17 de marzo. Aquella primera fecha de celebración de vista para el 10 de marzo no ha podido ser y tendrán que señalarse otra de nuevo, que siempre se establecerá en función de la agenda del Juzgado que conozca del asunto.
  • Si por el contrario el inquilino no presenta demanda en contra, se estará a la fecha de lanzamiento establecida en el decreto de admisión, igualmente siempre y cuando esta no haya sido rebasada en la tramitación de los pasos anteriores. Lo que de ocurrir, provocará que igual que hemos mencionado con el caso de juicio, haya de agendarse de nuevo en función de la disponibilidad del Juzgado.

5º) Lanzamiento:

La fecha para el mismo, como ya hemos indicado arriba, viene dada en el decreto de admisión por el propio juzgado, siendo este siempre el que la marque en función de su disponibilidad.

Estos son los principales “tiempos” dentro de un proceso de desahucio por expiración de término contractual, como se deduce de lo arriba expuesto, es difícil saber calcular el tiempo en que terminará de tramitarse, pues depende de factores externos que pueden influir decisivamente en ello.

Pero además, existen algunos otros de carácter excepcional, tales como:

  • Presencia de menores de edad o incluso de animales en el momento del lanzamiento que pueden hacer que los miembros de la Comisión Judicial decidan suspender el mismo y dar aviso a los servicios sociales para que se encarguen de ellos.
  • Situación de vulnerabilidad por parte de los inquilinos, que puede hacer que se de aviso a los servicios sociales durante la tramitación del proceso para que emitan informe correspondiente, para lo que tienen de plazo hasta un mes, a partir de cuándo se resolverá teniendo en cuenta éste.
  • Que se trate de inmuebles de determinadas características como una plaza de garaje que se halle ocupada por un vehículo, y se requiera de una grúa para desalojarla.

Estas son algunas de las principales razones por las que resulta de vital interés para aquellos arrendadores con un problema de arrendamiento como puede ser éste, contactar con un Letrado especialista en el tema. Pues la experiencia y el día a día con estos asuntos, hace que estemos dotados de distintas técnicas, herramientas y conocimientos. que nos hacen estar al día del proceso y en constante contacto con Funcionarios y Procuradores a fin de que la marcha del mismo no se estanque y ningún trámite se demore.

Desahucio

¿Cómo es un desahucio?

En primer lugar es importante indicar, que un desahucio solo se lleva a cabo por la orden de un Juez, y como final de un proceso judicial, llevado a cabo con todas las garantías, en el que ambas partes han tenido iguales posibilidades de defensa y oportunidad de ser oídas, en aras de proteger sus derechos, esclarecer la verdad, y así poder obtener una sentencia acorde a la realidad y verdad de la situación.

Una vez la Sentencia, o Decreto final, en función de si haya habido juicio o no y por tanto haya sido dictada por Su Señoría o por el Letrado de la Administración de justicia respectivamente, marque la práctica del lanzamiento en día y hora determinados, éstos serán puestos también en conocimiento de los ocupantes del inmueble.

En la fecha señalada, los miembros de la Comisión Judicial, se personarán en el inmueble junto con la Policía, Cerrajero, Procurador y el propio Arrendador si así lo desea, la presencia de éste último no es obligatoria,  pues el Procurador se encarga de su representación a lo largo de todo el proceso.

Una vez allí procederán a llamar a la puerta para, si hay alguien dentro que salga, y sino, asegurarse de que así es, y que efectivamente el inmueble se encuentra ya desocupado. En este punto pueden ocurrir dos cosas:

  • Que no haya nadie ya en el interior del inmueble. Procederá entonces el cerrajero a abrir la puerta y al cambio de cerradura correspondiente.
  • Que haya gente en el interior de la vivienda. En este caso se les identificará, se comprobará que son las personas condenadas al desahucio, se les informará de que en ese momento se tenía prevista la práctica el desalojo tal y como se les había hecho saber, y se les invitará a abandonar el inmueble. Quedando a discreción de los miembros de la Comisión conceder o no unos minutos para recoger pertenencias, cambiarse de ropa o cualquier otra necesidad que manifiesten tener, o por la contra les obligue a salir en ese mismo instante del domicilio, pues ya fueron avisados y debieran haberlo hecho con bastante antelación.

En caso de disputa o altercado, la Policía, siempre presente, procederá a intervenir.

Una vez el domicilio quede expedito, la comisión judicial procederá a entrar para incluir en el acta que siempre ha de levantar, el estado del inmueble, y para comprobar y contrastar en caso de haber inventario adjunto al contrato de arriendo, la situación de la vivienda en ese mismo momento. Debiendo el dueño denunciar, usando tal acta en la que queda patente, el estado de ésta en comisaría, en caso de que hubiera sido malograda intencionadamente por los inquilinos.

Preguntas frecuentes

¿Puede el funcionario decidir quién sale y queda en la vivienda?

Los funcionarios de la Comisión judicial, tan solo ejecutan la orden de un Juez. Por tanto, se limitan a lo que la Sentencia o decreto final diga. Sólo están legitimados para obligar la salida del inmueble de aquellas personas que aparezcan como condenadas a tal acto. Pudiendo un lanzamiento pararse, si en el momento del mismo dentro del inmueble existen otras personas, distintas a las condenadas, pues de ser así, al funcionario solo le resta remitir tal situación a su Señoría para que éste se pronuncie sobre aquellas, no siendo posible devolver la posesión de la vivienda o local a su legítimo dueño en ese momento tal y como estaba previsto.

¿Qué pasa con las cosas de los inquilinos que están en la casa?

Los inquilinos condenados a ser desahuciados, son avisados de la fecha y hora exactas en las que el desalojo se va a producir, por tanto éstos deberían haber abandonado el inmueble o bien antes, o bien estar preparados para ese momento. Si llegado éste, continuaran dentro y no estuvieran preparados y con sus cosas fuera o recogidas para salir con ellas, éstas podrán quedarse en el interior de la vivienda y pasar a ser del propietario.

¿Hay alguna diferencia entre el desahucio de okupas y el de inquilinos?

La única diferencia entre ambos, es que mientras que en el de inquilinos aparecen los nombres concretos de aquellas personas que habitan el inmueble y a las que hay que desalojar, en el de okupas, la Sentencia, y por tanto orden que la Comisión lleva, es la del desalojo de los ignorados ocupantes que pudiera haber, sin especificar, por tanto habrá de desalojarse a cuantas personas se encuentre dentro.

¿Qué pasa si los inquilinos dejan dentro de la casa cosas suyas que el propietario no quiere?

Será éste quien deba deshacerse de ellas en tal caso, pues todo lo que los inquilinos u ocupantes desahuciados dejen en el interior del inmueble será propiedad del dueño y quedará a su libre disposición. Existen casos, en los que incluso los propietarios se han visto afectados por el abandono de ciertos enseres, cuyo desalojo les ha supuesto un gasto considerable. Hablamos de desahucios en terrenos en los que se había dejado abandonada determinada maquinaria pesada que requiere de específicos y costosos vehículos para ser movida, de fábricas, con determinados materiales dejados en su interior para cuyo deshecho han de contratarse determinados profesionales que aseguren su destrucción segura, plazas de garaje con vehículos viejos también abandonados, que requieren de grúa para su retirada… etcétera.

¿Qué pasa si en la vivienda quedan destrozos producidos por los inquilinos?

El propietario podrá, una vez recuperada la posesión del inmueble y comprobado el estado de la misma, interponer una denuncia en comisaría, para la que podrá servirse del Acta, levantada por la Comisión judicial en la que dejan constancia del estado del inmueble y que es firmada por todos los presentes.

Desahuciar

¿Qué es desahuciar y cómo se hace en España?

Desahuciar consiste en sacar u obligar a salir a una o varias personas de un inmueble que ocupan, a través de una acción legal.

¿Quiénes pueden desahuciar?

En nuestro país, los lanzamientos o desahucios, solo pueden ser llevados a cabo por el departamento correspondiente y encargado, de cada Juzgado, esto es, la Comisión Judicial, y por orden de un Juez.

¿Cómo se solicita un desahucio?

A través de la interposición de una demanda de desahucio. Habrá de llevarse a cabo el correspondiente procedimiento judicial que termine en una Sentencia o Decreto final que emita el pronunciamiento último sobre el mismo.

¿Puedo solicitar el desahucio por cualquier motivo?

No, éstos se encuentran tasados.

¿Cuánta tarda en hacerse un desahucio desde que se demanda?

El tiempo exacto es imposible de cuantificar pues dependerá del Juzgado en que recaiga el asunto, el volumen de trabajo de éste, y otros factores que pueden influir de forma directa en la duración de la tramitación del procedimiento.

¿Pueden ser los menores desahuciados?

Si existen menores viviendo con aquellos adultos que hayan sido condenados a desalojar un inmueble y en el momento del desahucio éstos estuvieran presentes, será desalojados igualmente, aunque los servicios sociales deberán asegurarse del bienestar de los mismos.

¿Suelen ser los desahucios violentos?

Lo más habitual, es que en el momento del lanzamiento en la vivienda no haya nadie, la fecha y hora del mismo es notificada a los ocupantes y éstos ya no suelen estar para ese momento, si bien es cierto que en algunos casos persisten en la vivienda, aquellos que se producen con violencia suponen un porcentaje ínfimo.

¿Es la policía quien tira la puerta y entra en una casa a desahuciar?

La Policía acude junto con la comisión judicial, y son estos últimos quienes llamar a la puerta hasta en varias veces, y una vez comprueban que no hay nadie, el cerrajero procede a abrirla. Si por la contra alguien responde y abre la puerta, se habla con el y se le invita a que salga, la policía solo intervendrá en situaciones muy puntuales y siempre de una forma pacífica.

¿Qué pasa si quieren desahuciarme pero yo tengo derecho a seguir en la vivienda?

El momento de desahucio, es el final de un procedimiento en el que como no podría ser de otra manera se escucha a ambas partes, una persona no es desahuciada de un día para otro sin mas aviso, sino que si se presenta una demanda de desahucio en su contra, le es notificada para que pueda defenderse si así lo considera oportuno. Por tanto, el momento de desahucio de un inmueble solo llega si éste efectivamente está ocupado de manera ilegítima.

Cuanto tarda un desahucio

¿Cuánto se tarda en echar a un inquilino que no paga o se niega a abandonar el inmueble?

Un inquilino, habitando una propiedad que o bien no hace frente a sus obligaciones de pago, o bien finalizado ya el plazo por el que el arrendamiento se celebró persiste en quedarse, o bien se niega directamente a abandonar el inmueble cuando el propietario se encuentra en situación de necesidad y en condiciones de ejercitar su legitimo derecho a recuperarla, supone siempre un mal y un perjuicio para el arrendador propietario. Es por ello, que la principal inquietud de los interesados en que la situación termine, es la de cuánto tardará el proceso de desahucio.

Es difícil poder estimar cuánto va a prolongarse un procedimiento de desahucio, pues depende en mayor medida del ritmo y volumen de trabajo del juzgado en el que recaiga el asunto. Pero sí podemos poner de manifiesto los principales plazos, y cuestiones que pueden influir en la demora mayor o menor, de la tramitación de un proceso de desahucio.

En primer lugar, una vez presentada la demanda, el primer plazo incierto con el que nos encontramos es con el de reparto de la demanda. Éstas, son subidas a una especie de buzón virtual, donde por orden de llegada, y según el juzgado va liberándose de asuntos, se van cogiendo para ser adjudicadas a uno en concreto, si es que existen varios de primera instancia en el partido judicial correspondiente, si solo hay uno, pues éste irá recogiéndolas en función del hueco que vaya quedándole libre.

Una vez la demanda ha sido repartida a un juzgado y asignada a un funcionario, éste deberá revisar si la misma cumple con los requisitos legales establecidos para, si es así proceder con la redacción del decreto de admisión, y si no, para requerir a la parte demandante a que los subsane. El tiempo que ocupará en hacer esto, es siempre indeterminado y atenido a la carga de trabajo y diligencia del funcionario a cargo.

Una vez el trámite realizado, si existe cualquier error que la parte demandante deba corregir, el Letrado de la misma habrá de proceder a ello, siempre dentro de un número de días determinados que la propia diligencia marca. Aquí, si se cuenta con plazo de actuación por tanto la misma no puede demorarse.

El siguiente paso será la notificación de la demanda, que el juzgado llevará a cabo cuando el departamento a cargo de las mismas tenga hueco en su agenda, una vez más, hablamos de un tiempo que no sabemos ni podemos determinar. Si tras el intento de notificación el demandado no se encontrara en el domicilio, quedará a criterio del funcionario si volverlo a intentar, y en cuantas ocasiones más, y sobre todo cuándo. Una vez estime que tal notificación no puede practicarse en persona y que ha de hacerse a través de edictos, se dispondrán a colgar en el tablón de anuncios del juzgado la misma, que permanecerá en ese lugar, normalmente también, los días que desde el juzgado estiman.

Si una vez la parte demanda recibe la demanda, considera que quiere oponerse a la misma y quiere solicitar justicia gratuita, dispondrá de tres días a contar a partir del siguiente a aquel en el que recibió la demanda para acudir al Colegio de Abogados correspondiente a solicitar Abogado y Procurador de oficio. En ese momento, el plazo de 10 días hábiles del que dispone para llevar a cabo la contestación a la demanda se paraliza, a la espera de que el colegio estime si es susceptible de concedérsele justicia gratuita, y si es así, de que se le asignen profesionales de oficio, tiempo una vez mas imposible de conocer a priori.

Por último, la fecha de vista y lanzamiento, será establecida también, en función de la agenda del juzgado.

Desistimiento del contrato por el arrendador

En primer lugar, es importante identificar la diferencia entre desistir de un contrato de arrendamiento, resolverlo, y rescindirlo. 

. El desistimiento consiste en una facultad, que por tanto y como tal ha de venir concedida, bien a través del propio contrato o de la Ley. Así, el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, establece que el arrendatario está facultado para desistir del contrato de arrendamiento que a la parte arrendadora le une, una vez transcurridos los 6 primeros meses del mismo.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

El desistimiento, es por tanto una facultad unilateral, por lo que no requiere del beneplácito, acuerdo o permiso de la otra parte; que además es libre, esto es que no requiere de lesión, incumplimiento o menoscabo que la motive, sino que basta con el mero deseo de quien lo ejercita.

Lo mas habitual es que el derecho de desistimiento no implique indemnización por su práctica, sí sin embargo se exigen determinados requisitos en cuanto a su comunicación, tales como que ésta se haga a través de un medio fehaciente, para asegurar que el arrendador queda enterado, y que el aviso se haga con al menos 30 días de antelación.

¿Es imposible entonces abonar una “penalización” por desistir del contrato de arrendamiento? No. Ambas partes pueden pactar en el mismo, tal y como establece la Ley, que en caso de que el arrendatario comunique su voluntad de desistir, habrá de compensar al arrendador con una anualidad de renta por cada año de contrato que restara por cumplir. Prorrateando tal cantidad, en aquellos casos en los que los periodos por cumplir sean inferiores al año. Solo si esta penalización se establece en el contrato podrá ser exigida.

Cuestiones especialmente particulares:

  • No hablaremos de desistimiento, cuando una vez cumplido el plazo por el que el contrato se celebró, el arrendatario comunica su deseo de no prorrogar el mismo.
  • Una vez cumplido el primer año de contrato, el arrendatario podrá desistir en cualquier momento, tan solo debiendo cumplir con el periodo de preaviso de 30 días.
  • No hablaremos de desistimiento, sino de incumplimiento del mismo, si el arrendatario comunica su voluntad de dar el contrato por terminado antes de haber transcurrido los seis primeros meses del mismo, y la penalización será la impuesta por un Juez.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Desde el punto de vista del arrendador:

A diferencia de lo que ocurre con el arrendatario, quien no necesita agravio, perjuicio o incumplimiento alguno por la otra parte para decidir el fin de la relación contractual, el arrendador sólo podrá terminar con la misma en base a una serie de causas tasadas por ley, concretamente en el artículo 27 de la LAU, éstas son:

  • Cuando se lleve a cabo el subarriendo o la cesión no permitidos en contrato.
  • Cuando falte el abono de la fianza, o de la cantidad proporcional a la actualización de la misma.
  • Cuando falte el abono de la cualquier renta o cantidad asimilada a cargo del inquilino.
  • Cuando la vivienda se esté destinando a uso distinto del que se estableció en contrato.
  • Cuando en la vivienda se estén llevando a cabo actividades peligrosas, ilícitas o molestas, o cualesquiera que hayan sido expresamente prohibidas a través de contrato.
  • Cuando se estén llevando a cabo en el inmueble obras no autorizadas o daños intencionados por parte del arrendatario.
  • Cuando el propietario, necesite la vivienda para su uso propio o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, e incluso su cónyuge siempre que una sentencia de divorcio así lo establezca.

La comunicación habrá de llevarse a cabo por parte del propietario al inquilino, en el mismo momento en el que pueda constatar la existencia de cualquiera de las circunstancias arriba indicadas.

. La resolución, es también la facultad de dar por terminado un contrato pero siempre y cuando haya habido incumplimiento por alguna de las partes, siendo esta la principal diferencia con el desistimiento.

Esta facultad, es concedida para todos aquellos contratos bilaterales, en los que las obligaciones también lo sean. Y así es recogida en el Código civil, concretamente en su artículo 1.124.

La segunda gran diferencia con el desistimiento, y también contenida en el citado artículo de nuestro Código civil, viene marcada por la compensación. Esta habrá de darse siempre por parte de aquella que incumplió en favor de la restante, consecuentemente perjudicada.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece algunas de las causas de incumplimiento tanto de la parte arrendataria, como de la arrendadora, y éstas son:

– Incumplimientos del Arrendador que facultan al arrendatario a resolver el contrato:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

  • Incumplimientos del Arrendatario que facultan al arrendador a resolver el contrato:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

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. La rescisión, es la fórmula a través de la cual, se termina con una relación contractual, que a causa de circunstancias sobrevenidas, está causando un perjuicio económico para una o ambas partes.

Desahucio por Impago de Alquiler

El desahucio por falta de pago, es sin duda el procedimiento más común en este tipo de asuntos. Las fluctuaciones que nuestra economía sufre de manera frecuente, unida a la inestabilidad laboral y demás cuestiones, hace que muy frecuentemente los inquilinos dejen de hacer frente a sus obligaciones con sus arrendadores. Lo cierto, es que tras años de experiencia, sabemos, por boca de los propios inquilinos, que ante una situación económica complicada, lo primero de lo que tiran los inquilinos es del pago del alquiler al considerar, que como el casero es una persona que conocen, que conoce a su familia, tendrá mayor permisividad que por ejemplo un banco o cualquier otra entidad con la que tengan también pagos a los que hacer frente. Pero la pregunta es, ¿están los arrendadores en disposición de poder afrontar sus gastos sin percibir el dinero del arrendamiento de su inmueble con el que cuentan? Lo cierto es que en la inmensa mayoría de los casos no. Los inquilinos, entienden que sus arrendadores son gente que dispone de una alta capacidad económica, y que no tendrán mayor aprieto si dejan de percibir la renta que ellos le deben durante un tiempo determinado o incluso años en muchos casos, y lo cierto es que esto, por la experiencia que nos abala no es así. Es cierto que existen grandes arrendadores, pero la mayor parte de ellos no lo son, y también necesitan del dinero que su arrendamiento les proporciona para hacer frente a sus gastos y necesidades.

La demanda

La demanda de desahucio por falta de pago deberá expresar de forma clara cuales son las cantidades debidas y en concepto de qué, si bien no habrá de aportarse excesiva documentación que acredite dichas deudas pues la carga de la prueba recae en la parte demandada. Deberá ser ésta, quien pruebe que esos pagos que el demandante expone sí fueron hechos, por tanto, junto con la demanda la documentación que la parte demandante deberá aportar será la siguiente:

  • Poder en favor de Abogado y Procurador.
  • Escritura de propiedad o nota simple.
  • Contrato de Arrendamiento.
  • Cualquier comunicación que se haya dirigido al inquilino para solicitar el pago de la deuda que se le solicita en demanda.

La enervación

Un elemento importante, y único de la demanda de desahucio por falta de pago es la enervación. Esta es la posibilidad que la ley ofrece al o los inquilinos de efectuar el pago de la deuda que se le reclama en demanda una vez ésta le sea notificada y poner así fin al procedimiento de desahucio instado en su contra. Esta posibilidad está sometida a una serie de limitaciones y condiciones, sólo podrá hacerse una única vez, es decir, si un inquilino impaga, es demandado por su arrendador y procede al pago de la deuda, que ha de ser total, no servirán pagos parciales para la enervación de la acción en ningún caso, el procedimiento quedará finalizado y no será desahuciado del inmueble. Pero si los impagos se repiten y su arrendador ha de volver a demandar, ya no habrá mas posibilidad de pago, el procedimiento seguirá adelante. La enervación también habrá de depender de si el propietario requirió con anterioridad a la demanda al inquilino para que hiciera frente a sus deudas. Si el o los inquilinos ya fueron requeridos para el pago de la deuda previo a la interposición de la demanda sin que procedieran al abono de la misma, la posibilidad de enervación quedará anulada. Debiendo el procedimiento seguir adelante en todo caso hasta la resolución por parte de su Señoría.

Preguntas frecuentes

¿Es cierto que debo aguantar al menos cuatro meses de impago antes de poder demandar?

No, cierta jurisprudencia dice que incluso el mero retraso en el abono de la renta puede suponer al propietario un perjuicio para sí, por lo que no existe límite mínimo antes de demandar. Si bien es cierto que debido a la saturación de los Juzgados lo aconsejable es ante el primer impago proceder al envío de burofax requiriendo de pago, y si la situación persiste y una vez el requerimiento está enviado y la posibilidad de enervación anulada, proceder a demandar. En cualquier caso, lo oportuno es que ante cualquier problema se pongan en contacto con un profesional para que podamos crear una estrategia de actuación que le haga reducir los tiempos al menor posible y multiplique sus posibilidades de éxito.

Si he requerido a mi inquilino verbalmente para que me pague y no lo ha hecho, ¿sigue pudiendo enervar?

Lo cierto es que sí, a la hora de referirse a la enervación, la ley lo hace usando el término “medio fehaciente” es decir, cualquier que pueda dejar constancia, que pueda demostrarse que se hizo. Antiguamente este sólo era cumplido con los burofax, pues conllevan acuse de recibo, si bien es cierto que hoy día están siendo admitidos otros, tales como mails con confirmación de lectura, whatsapp, o incluso mensajes de texto.

Si demando a mi inquilino y este durante la tramitación del procedimiento se va de la casa, ¿tengo que anular mi demanda?

No, en ese caso podría desistir de la acción de desahucio y mantener la de reclamación de cantidad. De todos modos, ese desalojo del inmueble debería haberse producido bajo determinadas circunstancias, tales como haber procedido el mismo a entregarle las llaves y haber firmado un documento en el que reconociera que así lo hace y que el contrato queda restringido. En innumerables ocasiones, hemos tenido casos en los que los clientes se enteraban por vecinos que les decían que se estaban yendo, o que veían que había movimientos de maletas y siempre recomendamos lo mismo, no se puede acceder a una propiedad que está arrendada sin el consentimiento expreso del inquilino o tras la recuperación de manos de la comisión judicial y tras la orden de un juez. Por tanto, habría que analizar cada caso en concreto para indicar la forma de proceder más óptima para cada situación.

Inquilino NO Paga

El principal problema al que los Arrendadores se enfrentan con los inquilinos, es el de la falta de abono, o bien de la cantidad establecida como renta, o de la debida a causa del consumo de suministros. A continuación exponemos la forma en la que hacer valer esta obligación de pago que el arrendatario contrae a la firma del contrato de arrendamiento para con el arrendador.

El primer paso a seguir ante el primer mero retraso en el abono de cualquiera de las cantidades debidas, es la reclamación del pago al inquilino a través de un medio fehaciente, burofax, whatsapp… así conseguiremos dos cosas:

.  La primera, intentar solucionar el asunto de forma amistosa.

. Y la segunda, tener un requerimiento de pago, que nos permita, en caso de tener que acudir a la vía judicial, imposibilitar la enervación de la acción, esto es que pague, y detenga el procedimiento.

Una vez comprobado, que a través de la vía del diálogo los impagos persisten, y no hay forma de recuperar la cantidad que se adeuda, se deberá acudir a los Tribunales e interponer una demanda de desahucio por falta de pago.

¿Qué debo hacer para presentar la demanda de desahucio por falta de pago?

En primer lugar acudir a un Abogado especializado que sepa aconsejarle y guiar el procedimiento por los cauces de su mayor conveniencia. De igual modo, deberá proveerse de un Procurador, que será quien se encargue de su representación a lo largo del procedimiento.

¿Cómo se desarrolla el procedimiento?

Una vez entregada al Letrado a cargo la documentación pertinente, esto es:

  • Escritura de propiedad del inmueble o Nota simple.
  • Contrato de arrendamiento.
  • Requerimiento efectuado al inquilino para el pago (Burofax, whatsapp…).
  • Facturas de suministros impagadas en caso de haberlas.
  • Poder en favor de Abogado y Procurador.

Este procederá a su análisis y a la confección de la pertinente demanda, que será enviada al Procurador para que la presente ante el Juzgado competente, esto es el de primera instancia e instrucción del partido judicial al que pertenezca el inmueble por su ubicación.

Una vez la demanda sea presentada, esta será turnada al funcionario que se hará cargo de su tramitación, quien una vez examinados los requisitos formales, pasará a emitir Decreto de admisión a trámite comenzando así el procedimiento judicial.

En este decreto de admisión, se fijarán también las fechas provisionales de vista y lanzamiento.

El siguiente paso será notificar la demanda a la parte demandada, quien una vez la reciba, dispondrá de diez días para contestar, si así lo estima conveniente, a la misma.

Transcurrido dicho plazo sin que la parte demandada se oponga, se estará directamente a la fecha de lanzamiento. Momento en el cual la Comisión judicial, formada por miembros del Juzgado, junto con la policía acudirán al inmueble para desalojarlo y devolver la posesión a su legítimo dueño.

¿A qué se deben los retrasos en los procedimientos?

Existen algunas situaciones que pueden hacer que los asuntos se demoren mas de la cuenta. Algunas de las mas comunes son:

  • No localizar al inquilino para entregarle la demanda. Cuando los funcionarios encargados de tal notificación acuden al domicilio indicado para entregar la demanda y nadie responde, agendan otro día para un segundo intento. Este día, puede demorarse en el tiempo en función de lo apretada que esté en aquel momento su agenda, por lo que los días añadidos de espera se pueden incrementar ya en este punto. Una vez llevado a cabo el segundo intento, puede resultar igualmente infructuoso, y considerar, el funcionario a cargo de la tramitación del mismo, pertinente un tercer intento, se volverá a agendar por tanto, añadiendo mas demora de nuevo. Transcurridos todos los intentos sin que se haya podido entregar la misma, se pasará a la notificación a través de edictos, que consiste en colgar el escrito de demanda en el tablón de anuncios del juzgado, esto también puede llevar un tiempo, más el que permanezca colgado en el mismo, que a menudo queda a discreción del funcionario. Por tanto, y como vemos, nada mas comenzar con el procedimiento el retraso acumulado podría ser ya considerable.
  • Una vez notificada la demanda, el inquilino solicite asistencia jurídica gratuita, esto es Abogado de Oficio. El demandado, una vez recibida la demanda, dispone de 10 días para actuar, durante los cuales, en los tres primeros, deberá acudir al Colegio de Abogados correspondiente para solicitar la justicia gratuita. Una vez allí comprueben los requisitos establecidos, y que es merecedor de tal concesión, el plazo de diez días, y por tanto todo el procedimiento queda parado hasta que se le asignen profesionales de Oficio, cuestión que puede tardaren función de la demanda del momento, pues además recordemos que ha de adjudicársele Abogado y también Procurador.
  • Además, una vez los profesionales sean asignados, presentarán la pertinente contestación a la demanda, lo que supondrá la celebración de juicio para esclarecer el asunto, así, deberemos también estar a la fecha que el juzgado asigne, que también dependerá de la agenda del mismo, que por norma general suele estar siempre bastante apretada.
  • Por último, en el momento del desahucio, es posible que se encuentren dentro del inmueble personas distintas a los inquilinos demandados, esto, puede hacer que el desalojo se pare, pues la orden que los miembros de la Comisión judicial llevan, y la que la Policia acata, es la emitida por un Juez a través de Sentencia de desalojar a las personas demandadas, así, ante esa nueva situación, no podrá ser la policía quien decida, sino que habrá de remitirse a su Señoría para que disponga. 

Es por esto, que siempre se aconseja contactar con Abogados especializados en desahucios, que conocedores de éstos y otros vericuetos del procedimiento, se adelantan e impiden que estas demoras salvables lleguen a entorpecer y dilatar la terminación del procedimiento.

Abogado Desahucio Gratis

Ante un problema con el Arrendamiento de un inmueble, ya sea vivienda o local, es necesario acudir a la vía judicial para solventar el asunto.

Las demandas de desahucio, han de presentarse siempre en el Juzgado de primera instancia e instrucción que corresponda al lugar en el que se encuentra situado el inmueble, y siempre a través de Abogado y Procurador. 

Ambos profesionales, se encargarán de llevar la dirección Letrada de su asunto y su representación respectivamente. 

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Funciones de Abogado y Procurador en el proceso de desahucio:

  • El Letrado, será quien se encargue de defender sus intereses, de tramitar el asunto ante los Juzgados. En ningún caso, los propios particulares podrán ejercer tal acción, la de desahucio, por si mismos ante los Tribunales. 

Así, habrá de analizar la documentación facilitada y acorde a la misma confeccionar la demanda, que dará inicio al procedimiento judicial. De igual modo, habrá de encargarse de la tramitación del mismo, presentando tantos escritos como el Juzgado le requiera, y acudiendo a juicio, si es que éste se celebrara, para defender los intereses de su cliente. 

La minuta del Letrado viene establecida en una determinada cantidad por el Colegio de Abogados, si bien es cierto que éste habrá de acordar con su cliente la cantidad a abonar por el último por la realización de sus servicios. 

  • El Procurador. Será quien se encargue de su representación en el proceso. Será el encargado de estar personado en su nombre. El Procurador, además se encargará de presentar los escritos que el Letrado realice ante el Juzgado así como de realizar cualquier otro trámite en el Juzgado que requiera de traslado de documentos por ejemplo. Además, el Procurador asistirá también al momento del lanzamiento en nombre del propietario, pudiendo éste si así lo desea no acudir a dicho acto y evitarse así situaciones que pudieran resultarle incómodas o violentas. 

Entonces, si son imprescindibles tanto Abogado como Procurador para iniciar un proceso de desahucio, ¿no es posible hacerlo sin coste alguno?

Sí es posible, hablamos del Abogado de Oficio.

Nuestra Constitución, recoge en su artículo 119 el derecho a la asistencia jurídica gratuita. Y es que todos, sin importar la situación económica en que nos encontremos, tenemos derecho a poder hacer valer aquellos derechos que creemos están siendo vulnerados, y a defendernos de aquellas acusaciones que creemos no son legítimas. Así, todos los Colegios de Abogados de nuestro territorio nacional, cuentan con servicio de turno de Oficio, donde cualquier ciudadano puede acudir a pedir asistencia jurídica gratuita. 

¿Quiénes pueden solicitar justicia gratuita?

Articulo 2 de la Ley 1/1996 de 10 de enero, de asistencia jurídica gratuita :

a) Los ciudadanos españoles, los nacionales de los demás Estados miembros de la Unión Europea y los extranjeros que se encuentren en España, cuando acrediten insuficiencia de recursos para litigar.

b) Las Entidades Gestoras y Servicios Comunes de la Seguridad Social, en todo caso.

c) Las siguientes personas jurídicas cuando acrediten insuficiencia de recursos para litigar:

1.º Asociaciones de utilidad pública, previstas en el artículo 32 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación

2.º Fundaciones inscritas en el Registro Público correspondiente.

d) En el orden jurisdiccional social, además, los trabajadores y beneficiarios del sistema de Seguridad Social, tanto para la defensa en juicio como para el ejercicio de acciones para la efectividad de los derechos laborales en los procedimientos concursales.

Asimismo, el derecho a la asistencia jurídica gratuita se reconoce a los trabajadores y beneficiarios de la Seguridad Social para los litigios que sobre esta materia se sustancien ante el orden contencioso-administrativo.

e) En el orden contencioso-administrativo, así como en la vía administrativa previa, los ciudadanos extranjeros que acrediten insuficiencia de recursos para litigar tendrán derecho a la asistencia letrada y a la defensa y representación gratuita en los procedimientos que puedan llevar a la denegación de su entrada en España, a su devolución o expulsión del territorio español, y en todos los procedimientos en materia de asilo.

f) En los litigios transfronterizos en materia civil y mercantil, las personas físicas contempladas en el Capítulo VIII de esta ley, en los términos que en él se establecen.

g) Con independencia de la existencia de recursos para litigar, se reconoce el derecho de asistencia jurídica gratuita, que se les prestará de inmediato, a las víctimas de violencia de género, de terrorismo y de trata de seres humanos en aquellos procesos que tengan vinculación, deriven o sean consecuencia de su condición de víctimas, así como a los menores de edad y las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental cuando sean víctimas de situaciones de abuso o maltrato.

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Este derecho asistirá también a los causahabientes en caso de fallecimiento de la víctima, siempre que no fueran partícipes en los hechos.

A los efectos de la concesión del beneficio de justicia gratuita, la condición de víctima se adquirirá cuando se formule denuncia o querella, o se inicie un procedimiento penal, por alguno de los delitos a que se refiere esta letra, y se mantendrá mientras permanezca en vigor el procedimiento penal o cuando, tras su finalización, se hubiere dictado sentencia condenatoria. El beneficio de justifica gratuita se perderá tras la firmeza de la sentencia absolutoria, o del sobreseimiento definitivo o provisional por no resultar acreditados los hechos delictivos, sin la obligación de abonar el coste de las prestaciones disfrutadas gratuitamente hasta ese momento.

En los distintos procesos que puedan iniciarse como consecuencia de la condición de víctima de los delitos a que se refiere esta letra y, en especial, en los de violencia de género, deberá ser el mismo abogado el que asista a aquélla, siempre que con ello se garantice debidamente su derecho de defensa.

h) Con independencia de la existencia de recursos para litigar, se reconoce el derecho de asistencia jurídica gratuita a quienes a causa de un accidente acrediten secuelas permanentes que les impidan totalmente la realización de las tareas de su ocupación laboral o profesional habitual y requieran la ayuda de otras personas para realizar las actividades más esenciales de la vida diaria, cuando el objeto del litigio sea la reclamación de indemnización por los daños personales y morales sufridos.

i) Con independencia de la existencia de recursos para litigar, se reconoce el derecho de asistencia jurídica gratuita a las asociaciones que tengan como fin la promoción y defensa de los derechos de las víctimas del terrorismo, señaladas en la Ley 29/2011, de 22 de septiembre, de reconocimiento y protección integral a las víctimas del terrorismo.

¿Quiénes están excluidos de poder solicitarla?

Artículo 4 de la Ley 1/1996 de 10 de enero sobre asistencia jurídica gratuita:

1. A los efectos de comprobar la insuficiencia de recursos para litigar, se tendrá en cuenta además de las rentas y otros bienes patrimoniales o circunstancias que declare el solicitante, los signos externos que manifiesten su real capacidad económica, negándose el derecho a la asistencia jurídica gratuita si dichos signos, desmintiendo la declaración del solicitante, revelan con evidencia que este dispone de medios económicos que superan el límite fijado por la ley.

2. Para valorar la existencia de patrimonio suficiente se tendrá en cuenta la titularidad de bienes inmuebles siempre que no constituyan la vivienda habitual del solicitante, así como los rendimientos del capital mobiliario.

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Requisitos para que sea concedida

Artículo 3 de la Ley 1/1996 de 10 de enero sobre la asistencia jurídica gratuita:

1. Se reconocerá el derecho de asistencia jurídica gratuita a aquellas personas físicas que careciendo de patrimonio suficiente cuenten con unos recursos e ingresos económicos brutos, computados anualmente por todos los conceptos y por unidad familiar, que no superen los siguientes umbrales:

a) Dos veces el IPREM vigente en el momento de efectuar la solicitud cuando se trate de personas no integradas en ninguna unidad familiar.

b) Dos veces y media el IPREM vigente en el momento de efectuar la solicitud cuando se trate de personas integradas en alguna de las modalidades de unidad familiar con menos de cuatro miembros.

c) El triple de dicho indicador cuando se trate de unidades familiares integradas por cuatro o más miembros o que tengan reconocida su condición de familia numerosa de acuerdo con la normativa vigente.

2. Para la determinación del concepto de unidad familiar en sus diversas modalidades se estará a lo establecido en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, equiparándose a los cónyuges no separados legalmente las parejas de hecho constituidas de conformidad con los requisitos que les fueran exigibles.

3. Los medios económicos serán valorados individualmente cuando el solicitante acredite la existencia de intereses familiares contrapuestos en el litigio para el que se solicita la asistencia.

4. El derecho a la asistencia jurídica gratuita solo podrá reconocerse a quienes litiguen en defensa de derechos o intereses propios, o ajenos cuando tengan fundamento en una representación legal. En este último caso, los requisitos para la obtención del beneficio vendrán referidos al representado.

5. Se reconocerá el derecho de asistencia jurídica gratuita a las personas jurídicas mencionadas en el apartado c) del artículo anterior, cuando careciendo de patrimonio suficiente el resultado contable de la entidad en cómputo anual fuese inferior a la cantidad equivalente al triple del indicador público de renta de efectos múltiples.

¿Qué es la unidad familiar?

Son dos los tipos de unidades familiares: 

  1. Ambos cónyuges no separados legalmente, o parejas de hecho legalmente establecidas, y los hijos menores de edad que con ellos convivan.
  2. Un solo padre y sus hijos menores que con el convivan. (Casos de divorcio, muerte de uno de los cónyuges…).

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Abogado de Oficio para el Arrendador

Aquel Arrendador que considere que se está incumpliendo el contrato de Arrendamiento que con su inquilino le vincula, o que su propiedad ha sido ocupada por aquellos que carecen de título alguno para hacerlo, podrá acudir al Colegio de Abogados correspondiente para solicitar Abogado de Oficio, allí y una vez examinados los requisitos arriba expuestos, este le será concedido o no, si así es, el Letrado se pondrá en contacto con él a través de los datos facilitados en el Colegio para comenzar así con el proceso judicial. 

Abogado de Oficio para el Arrendatario

A diferencia del caso del Arrendador, el Arrendatario sí dispone de un plazo para solicitar Abogado de Oficio. Así, cuando reciba la demanda de desahucio, dispondrá de 10 días para oponerse a la misma, y en caso de no poder costearse la asistencia jurídica de un Letrado y necesitar acudir a la justicia gratuita, dispondrá de los 3 primeros días siguientes a la recepción de la demanda para acudir a solicitarla. Una vez esta sea reclamada en el correspondiente Colegio de Abogados, dicho plazo de 10 días será detenido, quedando parada la cuenta atrás hasta consumir los que, de los 10 que tenía, le resten. Y será reanudado cuando le sea concedido Abogado de Oficio.

La Enervación de la acción

El contrato de arrendamiento supone obligaciones para ambas partes, Arrendador y Arrendatario. Obligaciones que en caso de no ser cumplidas, siempre darán lugar al agravio de la otra parte y que pueden ser llevadas ante la justicia en caso de negativa en su cumplimiento.

Obligaciones de ambas partes en un contrato de arrendamiento

El Arrendador:

Está obligado a poner a disposición del Arrendatario el inmueble objeto del contrato en las condiciones expresadas en el mismo, a asegurarle el disfrute pacífico, y a reparar aquellos daños que pudiera ir surgiendo y sean de su competencia.

El Arrendatario:

Está obligado a abonar la mensualidad correspondiente, a destinar el inmueble para aquel fin indicado en el contrato de arriendo, a conservarlo en las mismas condiciones en las que se lo entregaron y a respetar las normas de la comunidad en la que estuviera ubicado.

A pesar de que éstas, y otras, se encuentran expuestas a través de las cláusulas del contrato, es frecuente encontrar incumplimientos continuados de las obligaciones. El que mas se repite es sin lugar a duda, la falta de abono de la renta pactada.

Y para hacer valer el derecho del que el arrendador dispone de recibir en tiempo y forma tal pago, la ley establece el procedimiento de desahucio por falta de pago.

Procedimiento de desahucio por falta de pago

Se inicia con la interposición de la demanda ante el Juzgado de Primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Una vez la demanda es admitida a trámite será notificada a la parte demandada para que pueda oponerse a la misma en plazo de diez días hábiles en caso de creerlo conveniente. Una vez la parte demandada se haya pronunciado, oponiéndose a la misma o no, se estará a la fecha de juicio, en caso de haber habido oposición, o a la de lanzamiento en caso contrario.

¿Qué es la enervación?

La ley, ofrece a los inquilinos demandados por falta de pago, la posibilidad de Enervar la acción, esto es, ante la demanda de desahucio recibida en la que se reclama una determinada cantidad, el inquilino, siempre que no haya sido requerido para el pago con al menos 30 días de antelación, por el Arrendador y con anterioridad a la interposición de la demanda, cuenta con la posibilidad de acudir al Juzgado y depositar la cantidad que se le reclama. A esto se le llama enervar la acción, así el procedimiento de desahucio se dará por finalizado, y el inquilino podrá continuar en la vivienda y con su relación arrendaticia.

Esta “oportunidad” solo se da una vez. Al siguiente impago, el inquilino será demandado y la posibilidad de enervación no podrá darse. De igual modo, si un inquilino fue requerido para el pago antes de interponer demanda con al menos 30 dias de antelación, tampoco podrá una vez esta interpuesta y la reciba pagar la cantidad y enervar la acción.

¿Cuándo tendrán los inquilinos derecho a la enervación?

Siempre que no hayan sido requeridos para el pago con anterioridad a la interposición de la demanda habiendo dejado pasar 30 días, tiempo que se establece como el máximo de plazo para que el inquilino pague.  Junto con la demanda de desahucio por falta de pago, se deberá adjuntar siempre, el requerimiento escrito ya sea a través de burofax, whatsapp… en el que se instaba al inquilino a que hiciera frente a la obligación de pago que no estaba siendo satisfecha, e indicar claramente que la posibilidad de Enervación no es posible.

A continuación, y para contribuir a su entendimiento, algunos ejemplos sobre la enervación a través de casos reales de nuestros clientes

  • Un matrimonio de Madrid, alquila una vivienda a una joven pareja. El contrato se celebra el 1 de febrero, y en el mes de marzo dejan de pagar. El día 20 de marzo, los propietarios envían un burofax a los inquilinos para avisarles de que debiendo haber pagado el mes en curso antes del día 5 del mismo, no han abonado dicha cantidad. A partir de la recogida del burofax por los inquilinos, que se dio el día 22 de marzo, estos cuentan con un plazo de 30 días para pagar, tras los cuales, y ante la demanda de los propietarios, éstos no tendrán posibilidad de enervar. Llega mediados del mes de mayo y siguen sin abonarse el mes de marzo, y ya también el de abril y mayo, por lo que los arrendadores interponen demanda de desahucio, sin posibilidad de enervación de la acción, pues fueron requeridos a través de un medio que pudo demostrarse, y pasaron los 30 días de plazo para que realizaran el abono sin que lo hicieran.
  • El propietario de un local en el centro de la ciudad lo alquila a una marca para que abra una de sus tiendas en él, el contrato comienza el 1 de junio, y el mes de septiembre se deja de pagar, el propietario llama a los inquilinos durante ese mes, y el de agosto, y el de septiembre… sin obtener pago alguno, por lo que en el mes de octubre se decide a interponer demanda de desahucio por falta de pago. Al no existir medio fehaciente con el que demostrar esos requerimientos de pago, pues siempre se hicieron de voz vía telefónica, los inquilinos continuaban teniendo la posibilidad de enervación, por lo que una vez interpuesta la demanda, estos depositaron las cantidades adeudadas en el juzgado parando así el proceso y prosiguiendo dentro del local.

Nueva Ley de Desahucios Real Decreto-LEY 37/2020 OKUPAS

El Artículo 1 bis del Real Decreto Ley 37/2020 de 22 diciembre, establece, que durante la duración del estado de alarma, declarado a través de Real Decreto 926/2020 y prorrogado por el Real Decreto 956/2020, el Juez, tendrá la facultad de suspender el lanzamiento hasta la terminación de aquel, en aquellos casos en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal y aquellos otros  contemplados en los apartados 2º, 4º, y 7º del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil  1/2000 de 7 de enero, estos son:

2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

4.º Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.

Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social

7.º Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.

Así, y atendiendo al apartado 2º, hablamos de los comúnmente conocidos como okupas.

¿Hasta cuándo durará esta posibilidad de suspensión del lanzamiento de okupas?

Hasta la finalización del estado de alarma, prorrogado por el Real Decreto 956/2020, esto es, hasta el día 9 de mayo de 2021.

Requisitos para que se de la suspensión de un desahucio de okupas

Tal y como se expone en el artículo 1 bis.2 del Real decreto-Ley 37/2020, será necesario que se trate de viviendas propiedad de personas físicas o jurídicas titulares de mas de diez viviendas y que las personas que las ocupen se encuentren en alguna de las situaciones definidas como aquellas vulnerables en el artículo 5 del mencionado Real decreto-Ley, estas son:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

¿Cómo es transcurre el procedimiento?

1º) Los ocupantes, deberán probar estar inmersos en situación de vulnerabilidad, o bien en alguna de las establecidas en el artículo 5 del Real Decreto Ley 37/2020 arriba expuesto, o bien, y conforme al punto 3 del artículo º bis del mismo, ser persona dependiente de conformidad con lo dispuesto en el apartado dos del artículo  de la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia, víctima de violencia sobre la mujer o tener a su cargo, conviviendo en la misma vivienda, alguna persona dependiente o menor de edad.

2º) Una vez esgrimida la situación de vulnerabilidad y documentada en el Juzgado, éste dará traslado a la parte Arrendadora.

3º) Una vez enviada toda la documentación por parte del Letrado de la Administración de justicia a los Servicios Sociales, estos deberán redactar informe en un plazo máximo de 15 días en el que se especifiquen las medidas a tomar por la Administración competente.

4º) Una vez interpuesta demanda, el Juez será quien valore y decida sobre la continuidad del procedimiento o la suspensión del mismo hasta el final del estado de alarma, así, y en ase al artículo 1 bis.2, las circunstancias a tener en cuenta por el mismo a la hora de tomar la decisión serán:

a) Las circunstancias relativas a si la entrada o permanencia en el inmueble está motivada por una situación de extrema necesidad. Al efecto de analizar el estado de necesidad se valorará adecuadamente el informe de los servicios sociales emitido conforme al apartado siguiente.

b) Las circunstancias relativas a la cooperación de los habitantes de la vivienda con las autoridades competentes en la búsqueda de soluciones para una alternativa habitacional que garantizara su derecho a una vivienda digna.

En ningún caso, tal y como recoge el artículo 7 del mencionado Real Decreto-Ley, procederá la suspensión cuando:

a) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física, si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada, sin perjuicio del número de viviendas de las que sea propietario.

b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

d) Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

e) Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.

f) Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.

Nueva Ley de Desahucio RD-LEY 37/2020

La situación de crisis sanitaria que afronta España a causa del SARS-CoV-2, ha dado lugar a la creación de nuevas regulaciones que reglen la situación en constante cambio que estamos viviendo. Así, el Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre en el que se decretó el Estado de Alarma, fue seguido por el RD 956/2020 de 3 de noviembre a través del cual fue prorrogado.

Y es a causa del perjuicio económico que el COVID-19 ha supuesto, que multitud de españoles han visto mermados sus ingresos hasta tal punto, que han resultado imposibilitados para hacer frente hasta a aquellas obligaciones mas básicas como es la de abono de la renta de la vivienda en la que viven. Así, el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, introducía medidas urgentes destinadas a la protección social y económica tales como el establecimiento de un periodo de suspensión de los procesos de desahucio. Y es este Real Decreto, el que ha sido ampliado por el actual Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de diciembre, que dota de mayor seguridad jurídica al anterior a través de la introducción del incidente de suspensión extraordinaria, y que a continuación pasamos a exponer.

¿Hasta cuándo se aplicarán estas nuevas medidas?

Hasta la finalización del estado de alarma, declarado por Real Decreto 926/2020 y prorrogado a través del Real Decreto 956/2020, esto es hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.

¿A quién puede aplicarse este RD-LEY 37/2020?

A aquellos arrendatarios, inmersos en un proceso de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo contractual, y cuyo contrato de arrendamiento fuera suscrito conforme a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

Es importante señalar que no todos los arrendatarios demandados por falta de pago o expiración de plazo contractual serán susceptibles de aplicación de las medidas contenidas en el RD-Ley, así, y en base al mismo, sólo podrán verse amparados por éste, aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 y que le imposibilite para encontrar una alternativa habitacional. Para ser mas precisos, el artículo 5 del Real Decreto-Ley arriba mencionado, 11/2020 de 31 de marzo se establece con absoluta precisión cuales serían esas situaciones de vulnerabilidad:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

¿Cuál es el procedimiento?

1º)  El Arrendatario, una vez recibida la demanda, deberá instar un incidente de suspensión extraordinaria de desahucio ante el Juzgado donde aquella se tramita alegando situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. No bastando con la mera indicación, deberá acreditar documentalmente que se encuentra inmerso en cualquiera de las situaciones arriba descritas, expresas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020. Documentación indicada en el artículo 6.1 del mismo Real Decreto Ley, así:

1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.

ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2º) Una vez aportada al Juzgado dicha documentación, el Letrado de la Administración de justicia, dará traslado de la misma a la parte demandante para que ésta, en caso de encontrarse en igual situación o poder incurrir en ella si el lanzamiento llegara a suspenderse, pueda, en el plazo de diez días, aportarla igualmente y atestiguar así, que su situación es igualmente vulnerable.

3º) Toda esa documentación será enviada a los Servicios Sociales, quienes deberán emitir informe en un plazo máximo de 10 días. En él habrán de valorar la situación de ambas partes, Arrendador y Arrendatario, e indicar las medidas a aplicar por la Administración.

4º) Este informe, junto con el resto de documentación será entregado al Juez, quien la valorará y en base a ella decidirá:

  • Suspender el lanzamiento -siempre hasta el final del estado de alarma, momento tras el cual el procedimiento se retomará desde el momento en el que se suspendió, tras la solicitud del incidente de suspensión extraordinario-
  • Por considerar probada la situación de vulnerabilidad del Arrendatario en caso de solo haberla alegado él.
  • Por considerar la situación de vulnerabilidad del Arrendatario sobre la del Arrendador, en caso de haberla esgrimido los dos.
  • Continuar con el procedimiento en caso de:
  • No considerar lo suficientemente probada la vulnerabilidad del Arrendatario en caso de haberla esgrimido este solo.
  • Prevalencia de la del Arrendador sobre la del Arrendatario en caso de haberla alegado los dos.

5º) En caso de suspensión del procedimiento y consideración de la situación de vulnerabilidad del Arrendatario, las medidas a adoptar por la Administración deberán ser aplicadas de inmediato, y una vez hechas, comunicadas al Juzgado competente para que el Letrado de la Administración de Justicia dicte decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento en el plazo máximo de 3 días.

En caso de que dichas medidas no fueran aplicadas por la Administración en plazo máximo de 3 meses desde la emisión del informe en el que se establecían aquellas consideradas pertinentes, el Arrendador afectado, podrá solicitar la compensación.

Impago de Local Comercial

El Arrendamiento de local comercial, o también llamado por la ley “arrendamiento para el uso distinto del de vivienda” consta de las mismas obligaciones que aquel destinado para el uso habitacional.

Sin embargo, cabe mencionar un “tercer tipo” que a menudo se incluye dentro de los Arrendamientos para uso distinto del de vivienda sin ser lo mismo que el de local comercial, estos son los Arrendamientos de industria. La principal diferencia entre un arrendamiento de industria y el de un local comercial, es que en este ultimo lo único que se arrienda es el espacio, el local, el lugar en el que va a establecerse un negocio, un almacén, o cualquiera actividad que el inquilino decida. Mientras que en el arrendamiento de industria, lo que se alquila es un negocio en su conjunto, es decir un nombre, una clientela, una maquinaria, una infraestructura… todo lo que forme parte de un negocio ya establecido se renta a otra persona para que continúe explotándolo.

Prosiguiendo con el arrendamiento de local comercial, con independencia de si es destinado para una tienda, un establecimiento de ocio, restaurante, cafetería, taller de reparación… debe regirse por La Ley de Arrendamientos urbanos, y en bas lo que las partes acuerden mediante contrato. Quedando  sometido igualmente a Los Tribunales correspondientes al lugar en el que el mismo se sitúe.

Con respecto al pago debe estarse también a idéntica regulación que la de aquel destinado a vivienda, este deberá hacerse en la forma en que las partes hayan pactado a través de contrato, siendo lo mas habitual que este se realice entre los días uno y cinco de cada mes mediante transferencia bancaria, o en metálico, tras lo que siempre habrá de entregarse recibí que justifique que tal abono se llevó a cabo.  Esta segunda opción, suele ser la mas corriente en este tipo de arriendos, pues el propietario, en aras de comprobar el mantenimiento que de su propiedad se lleva a cabo, y al tratarse de un establecimiento público al que cualquiera puede acercarse, suele acudir a cobrar mensualmente la cantidad de renta en persona.

No obstante, y a pesar de esta situación de encuentro cara a cara constante entre Arrendador y Arrendatario, no son pocos los casos de impago con los que nos encontramos a diario. Muchos inquilinos, entienden que su obligación de pago para con la propiedad, depende en cierta medida de la marcha de su negocio. En reiteradas ocasiones, hemos tratado con inquilinos que entienden que la excusa de que el negocio no está marchando bien les servirá como justificante ante su falta de abono mensual. Algo que por supuesto no es así. La ley es clara y la falta de abono no puede justificarse con nada, el Arrendatario, en su condición de tal, asume una serie de derechos a la firma del contrato de arriendo pero también sus correspondientes obligaciones, entre las que destaca una principal: hacer frente al abono de la cantidad de renta establecida por ambas partes. Y esto con independencia de la marcha de su negocio o cualquier otra cuestión personal.

¿Qué hacer ante el impago de renta de un local comercial?

Primero y principal reaccionar ante la primera situación de impago, es habitual, que nos contacten propietarios con elevadísimas deudas a causa del impago de sus inquilinos, esto es así, porque aquellos, intentan convencerles, dar excusas, rehuir atender llamadas o cualquier requerimiento que el propietario les haga para conseguir el pago de lo que le corresponde… y esto lleva a que cuando por fin se deciden a interponer demanda, la deuda acumule ya una cantidad mas que importante.

Así, lo primero que debemos hacer ante una situación de impago es requerir de forma fehaciente, aconsejablemente a través del envío de Burofax, para el pago de la mensualidad que se debe. Siempre es recomendable acudir a la experiencia y dirección de un profesional también para esto, pues sabrá como interceder para conseguir solventar la situación sin necesidad de acudir a la vía judicial, y además servirá de advertencia en firme para el inquilino, al comprobar que la propiedad ya ha establecido contacto con un profesional, que procederá a demandar sin mas demora en caso de persistir en su incumplimiento.

Una vez el requerimiento esté enviado y el Profesional Letrado haya intentado hablar con la parte arrendataria en aras de un posible acuerdo, si la situación de impago persiste, es de extrema necesidad interponer demanda de desahucio por falta de pago sin mas demora. Con el requerimiento enviado, y siempre que hayan transcurrido 30 días naturales desde el mismo, evitaremos la enervación de la acción, esto es, que el inquilino tras recibir la demanda, pueda acudir al Juzgado, hacer frente a la deuda que se le reclama y evitar que sea desahuciado del local que mora, así, y ya sin esa posibilidad,  la demanda seguirá adelante desembocando en el desalojo del local, la rescisión del contrato que legitimaba al inquilino para la posesión del inmueble, y la condena al pago de las cantidades adeudadas así como de las costas del procedimiento.

Impago de Suministros de Arrendamiento de Local o Vivienda

La experiencia que los miles de asuntos sobre Arrendamientos de inmuebles que hemos tratado nos arroja, es que siempre, la titularidad de los suministros debe ponerse a nombre de la parte arrendataria, es decir, de los inquilinos. Estos, son quienes además  única y exclusivamente van a hacer uso de tales aprovisionamientos (gas, luz, agua…) a consumirlos, y quienes tienen la capacidad de mesurar o desorbitar la cantidad total a pagar en cada mensualidad, es por esto, que resulta obvio, que ellos deben ser quienes asuman el gasto de su propio consumo.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

No obstante, no son pocos los inquilinos, que a pesar de la evidencia anteriormente expuesta, intentan eludir tal obligación de pago. Por ello, no basta con que en el contrato de Arrendamiento se indique que deberán ser quienes lo paguen, si la titularidad no se cambia, el responsable último en caso de impago, será el propietario, y contra él será contra quienes se dirijan las acciones pertinentes por parte de la compañía suministradora. Muchos inquilinos lo saben, y actúan de forma maliciosa, encontrándonos constantemente con propietarios que mantienen la titularidad de los suministros a su nombre, bien porque confiaron en que los inquilinos los pagarían, porque les indicaron que procedieran al cambio de titularidad al inicio del contrato y estos nunca lo hicieron, o simplemente porque consideran, que el traslado de la titularidad les hace menos dueños de su propiedad.

A continuación, indicamos con mas detalle las posibles situaciones y sus correspondientes consecuencias.

. Suministros a nombre de la propiedad del inmueble.

En este caso, será única y exclusivamente la parte Arrendadora, la obligada al pago del consumo de los suministros propios del inmueble arrendado. Con independencia de si el gasto es escaso o elevado, justificado o no, el propietario deberá hacer frente al pago del recibo por cada concepto, a riesgo de incurrir en responsabilidad en caso de no hacerlo.

Además de poder ser considerado como responsable de tal impago, y tener problemas con la entidad suministradora, el propietario, podrá verse inmiscuido también, en dificultades con el propio inquilino. Y esto es así, porque entre las primeras medidas a  llevar a cabo por las compañías de agua, gas, luz, teléfono… ante una situación de impago, está  la de proceder al corte del suministro, situación por la que el propio inquilino puede denunciar al propietario por considerarla una medida de coacción, o por incumplir con la responsabilidad que como Arrendador del inmueble le corresponde, de mantener la vivienda en un estado óptimo y apto para su habitabilidad.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Si ese corte de suministro, se produjera en el marco de una situación de demanda por impago, es decir, el propietario ya tuviera demandado al inquilino por impago de los suministros, el corte de ellos y la consecuente denuncia del inquilino, podría hacer también retrasar la continuidad de esa demanda , pues interferiría una cuestión Penal sobre una Civil.

Como conclusión, indicar como nuestra mas ferviente recomendación para un propietario con un problema de impago de suministros por parte de sus inquilinos co la titularidad a su nombre, de que proceda a interponer demanda por impago y continúe haciendo frente al abono de los mismos, dejando así que sea la justicia quien se encargue de reponerle en las cantidades que no le correspondieron pagar y repercutirlas sobre quienes las consumieron.

. Suministros a nombre de los inquilinos de un inmueble.

En este caso, éstos serán los únicos responsables en caso de incumplimiento de la obligación de pago. Contra ellos será contra quienes se dirijan las posibles acciones que la Compañía suministradora entienda pertinentes ejercitar y no podrán en ningún caso involucrar ni responsabilizar al propietario sobre ninguna cuestión.

Tipos de Contrato de Arrendamiento

El contrato de arrendamiento consiste en una relación consensual, bilateral y onerosa, plasmada a través de contrato escrito, en la que el propietario, o persona autorizada por este, de un bien inmueble, lo pone a disposición de otro a cambio de un precio o renta.

Elementos que no deben faltar en ningún contrato de arrendamiento

  • Identificación de las partes.
  • Identificación y detalle del inmueble objeto del mismo.
  • Duración del contrato.
  • Renta establecida.
  • Firma en todas las hojas de ambas partes.

Derechos y obligaciones de las partes en contrato

  1. Arrendador: Tiene la obligación de poner a disposición de la parte arrendataria el inmueble objeto del contrato, a garantizarle el uso y disfrute pacífico del mismo durante la duración del arriendo; a no inmiscuirse en el mismo; y a hacer todas las reparaciones pertinentes que sean su responsabilidad. Y el derecho, a percibir la cantidad de renta pactada en tiempo y forma establecida.
  2. El Arrendatario: Tiene la obligación de abonar en tiempo y forma la cantidad de renta establecida, a conservar el inmueble en iguales condiciones en las que lo recibió, a destinarlo al uso al que se comprometió en contrato, y a cuidarlo con la suficiente diligencia. Por otro lado, tiene el derecho a disfrutar del inmueble en paz y sin intromisiones, a que le sean reparados todos aquellos daños que sean responsabilidad del arrendador, y a disfrutar del inmueble el tiempo establecido en contrato.

Distintos tipos de contrato de arrendamiento

Estos se clasificarán en función del fin para el que vaya a destinarse el inmueble, la naturaleza del mismo o el tiempo de duración.

. Arrendamiento de vivienda habitual: El más común de ellos, es aquel que se celebra teniendo como objeto una edificación habitable que es destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Ejemplo: Una familia, alquila una casa, en la que vive durante todo el año con sus hijos.

. Arrendamiento de temporada: Cuando el arrendatario o inquilino, necesita el inmueble por tiempo determinado y normalmente reducido. Ejemplo: Una persona destinada un par de meses por trabajo a otra ciudad.

. Arrendamiento de uso turístico: Alquiler de un inmueble para uso vacacional, suele ser por temporadas cortas y coincidiendo con las épocas de vacaciones. Ejemplo: vivienda que se alquila en la playa en el mes de agosto.

. Arrendamiento de local comercial: Cuando el objeto del contrato lo constituye aquella edificación urbana, que va a destinarse a actividad comercial, o de servicios. Ejemplo: Una tienda, una cafetería…

. Arrendamiento de finca rústica: Consiste en la cesión del uso y disfrute de un terreno rústico, en el que comúnmente se lleva a cabo por parte del arrendatario, la explotación agrícola o ganadera del mismo. Ejemplo: Alquiler de una finca de olivos por parte de una empresa aceitera para su explotación.

. Arrendamiento de trastero: En los tiempos que corren, en los que los precios del metro cuadrado son cada vez mas elevados y por tanto las viviendas mas reducidas, este tipo de contratos están cada vez mas presentes debido a la necesidad de ampliar el espacio en el que vivimos. En este tipo de contratos se estará solo a lo que las partes establezcan, y de forma supletoria a lo establecido en el Código Civil. Consiste en el arriendo de un espacio a modo de almacén. Ejemplo: Cuarto en un gran edificio en el que guardar la maquinaria de un negocio.

. Arrendamiento de plaza de garaje: Cosiste en el alquiler de un espacio en el que guardar un vehículo. Regido por el Código Civil.

El Contrato de Alquiler

El proceso de búsqueda de vivienda o local, puede resultar, como es por todos sabido, arduo y costoso, incluso en ocasiones hasta desesperante. No es fácil encontrar aquel inmueble que se ajuste a nuestros intereses, necesidades y capacidad económica. Es por esto, que el punto en el que encontramos aquel que encaja con nuestras aspiraciones, supone un momento de júbilo y alegría, que no debe apartarnos de actuar con la diligencia y cabeza necesarias, para formalizar la relación que entre propietario e inquilino se inicia, a través del pertinente contrato de arrendamiento.

¿En qué consiste el contrato de arrendamiento?

Se trata de una relación contractual entre el  Arrendador, y el inquilino, o Arrendatario, a través de la cual, el primero cede el uso y disfrute de aquel inmueble de su propiedad al segundo para que lo disfrute por el tiempo que las partes pacten y a cambio de la cantidad que ambas también acuerden. Supone por tanto una serie de derechos y obligaciones para ambos.

  • Así, el Arrendador:

.  Se obliga a poner a disposición del arrendatario el inmueble de su propiedad objeto del contrato, en perfectas condiciones y a permitir la estancia en el del mismo sin intromisiones y velando por el mantenimiento óptimo del mismo en lo que a el competa.

. Obtiene el derecho a percibir la cantidad acordada a modo de mensualidad en el tiempo y forma que ambos hayan pactado y expresado en el contrato de Arrendamiento.

  • El Arrendatario:

. Se obliga, a cumplir en tiempo y forma con su compromiso de abono de la cantidad pactada entre ambos a modo de renta, así como las restantes que pudieran haber acordado tales como fianza, suministros…  a mantener el inmueble en el mismo estado en el que se le entregó, a procurar una pacifica convivencia con el resto de vecinos si es que los hubiera, y a cualquier otra cuestión que así se plasmara a través de cláusula en el contrato.

. Obtiene el derecho, al uso y disfrute de la propiedad, sin intromisiones por parte del Arrendador y encontrándose el inmueble en las condiciones que fueron declaradas en el contrato de arrendamiento.

Contenido del contrato de Arrendamiento

El contrato podrá incluir tantas cláusulas como ambas partes estimes convenientes, pero en ningún caso podrá prescindir de los datos que a continuación indicamos:

  • Nombres completos de ambas partes.
  • Dirección a la que dirigir cualquier tipo de notificación.
  • Identificación del inmueble y descripción detallada del mismo.
  • Renta pactada. Dónde y cuándo habrá de hacerse el abono de la misma. Siempre es recomendable establecer una domiciliación bancaria y que el abono se lleve a cabo en los primeros días de cada mes.
  • Duración del arrendamiento.
  • Firma de ambas partes en todas las hojas.

Cuestiones comúnmente recogidas en las cláusulas contractuales

  • Descripción detallada de las obligaciones y derechos de ambas partes.
  • Cuestiones relativas al pago y titularidad de los suministros. Es importante que la titularidad de los mismos pase a ser de los inquilinos, así ante caso de impago serán ellos los únicos responsables del mismo y la compañía no podrá reclamar al propietario del inmueble.
  • Especificación y delimitación del uso para el que se destina el inmueble.
  • Prohibiciones.
  • Subarriendo del inmueble.
  • Sobre el abono de las posibles obras o reparaciones.

Cuestiones exentas de la libre disposición de las partes

Las cláusulas del contrato pueden establecer tantas condiciones como las partes estimen, si bien, es habitual encontrar contratos que pretenden fijar cuestiones que no se encuentran al arbitrio de las partes. Ejemplo:

  • Cláusula en la que se establece que ante el primer incumplimiento por parte del arrendatario, el contrato quedará resuelto. Un contrato en vigor no se resuelve por el incumplimiento del arrendatario, sino que solo queda resuelto si un Juez así lo declara, previa interposición de demanda y resolución del pertinente procedimiento judicial, o ambas partes así lo acordaran y firmaran.
  • Sobre la Jurisdicción. “En caso de incumplimiento conocerán los Tribunales de equis ciudad”. En caso de incumplimiento los Tribunales que conocerán del asunto serán los de primera instancia del partido judicial en el que se encuentre el inmueble arrendado, siempre.

Cláusulas no permitidas por ley

  • Aquella que pretenda legitimar al arrendador a acceder a la vivienda siempre que lo desee.
  • La que pretenda anular el derecho a la devolución de la fianza si es que no hubiere desperfectos a los que destinar tal cantidad.
  • Aquella que pretenda modificar la duración del contrato a tiempos distintos a los que la ley establece.
  • La que pretenda legitimar al arrendador para rescindir contrato y echar al inquilino en cualquier momento que así lo desee.
  • La que pretenda establecer la actualización de la fianza desde el primer año de contrato, ésta sólo será susceptible de actualización hasta a partir del tercer año de contrato.

¿Qué sucede cuando se incumple el contrato de arrendamiento?

Cualquier incumplimiento de lo fijado en contrato, supone un perjuicio para la parte agraviada. Por ello, la Ley contempla una serie de acciones para hacer valer los derechos y obligaciones que a través del mismo se adquirieron.

Posibles incumplimientos del contrato

. Impago de rentas o cantidades asimiladas por parte del inquilino: Siempre ha de requerírsele para tal pago de manera fehaciente, esto es, dejando constancia por escrito, preferiblemente a través del envío de Burofax. Esto nos servirá, para que en caso de proseguir el impago y necesitar interponer demanda ante los Juzgados, podamos atestiguar que los requerimientos para solucionar tal situación se venían dando con anterioridad a la imposición de la demanda, y para evitar que el inquilino pague la cantidad adeudada y enerve la acción, (evite el desahucio), pues este tipo de inquilinos que incumplen, es conveniente tenerlos fuera.

. Retraso en el pago de la renta o cantidades asimiladas por parte del inquilino: El constante retraso en el abono de la mensualidad, puede suponer también un verdadero problema para el Arrendador, pues tal demora, puede incidir en aquellas obligaciones que éste tuviera y cuyo abono dependiera directamente del cobro de la cantidad de renta mensual.

. Término del plazo contractual sin que los inquilinos abandonen la vivienda: Una vez el término del contrato, o de las posibles prórrogas que las partes hayan estimado conveniente llevar a cabo, haya llegado, el arrendatario deberá poner a disposición del arrendador las llaves del inmueble, y ambos comprobar el estado de la vivienda y liquidar la cantidad correspondiente a la fianza. Pero en ocasiones, esto no sucede así, y los inquilinos se niegan a abandonar la vivienda, es por ello que la parte arrendadora se ve obligada a interponer demanda de desahucio por expiración de plazo contractual para recuperar la posesión de su inmueble.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento?

  • Cuando fallezca cualquiera de las partes.
  • Por impago de la renta, siempre y cuando un juez así lo estipule.
  • Por acuerdo entre Arrendador y Arrendatario.
  • Por necesidad del inmueble por parte del arrendador para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia de divorcio.
  • Por fuerza mayor.
  • Por llegada a término del mismo.
  • Por uso distinto al establecido en contrato.
  • Por nulidad.
  • Por pérdida o destrucción del inmueble arrendado.

Preguntas frecuentes

  • ¿Ha de ser el propietario del inmueble quien figure como Arrendador en el contrato de arrendamiento? No necesariamente, si es lo mas común pero puede ser persona distinta al propietario quien formalice el contrato como arrendador.
  • ¿Existe un único contrato de arrendamiento para todo? No, estos variarán en función del inmueble objeto del mismo, adaptándose así a las condiciones y particularidades de cada uno, así, existen los contratos destinados a vivienda habitual, de segunda vivienda, de local comercial, de uso turístico…
  • ¿El tiempo de duración puede ser el que las partes acuerden con total libertad? Siempre dentro de los límites que la Ley en vigor en el momento de la firma del mismo establezca.
  • ¿Es obligatorio incluir fiador? No es obligatorio.
  • ¿Es necesario aportar el certificado energético? Sí, desde junio del año 2013 es una obligación para el arrendador aportar el certificado energético con el contrato.
  • ¿Es obligatorio el inventario? No es obligatorio pero sí del todo conveniente. Es muy importante que se acompañe una descripción detallada, y a poder ser acompañada de fotografías, en la que quede plenamente claro el estado en el que el inmueble arrendado se encontraba al momento de la firma del contrato.
  • ¿Es válido el contrato de arrendamiento verbal? Es válido pero difícil de justificar en caso de cualquier problema o contratiempo en la relación arrendaticia. Siempre es aconsejable hacerlo por escrito.

El desahucio de Okupas

La demanda de desahucio contra ignorados ocupantes, u okupas, es también llamada de desahucio precario. En ella, se solicita la devolución de la posesión de un inmueble que ha sido ocupado sin justo título. La acción de desahucio por precario viene reglada en el artículo 250.1.2º de la Ley de enjuiciamiento Civil.

Mientras que en los procesos de desahucio contra inquilinos, lo que se esgrime es un incumplimiento en las condiciones del contrato de arrendamiento (impago de renta, de suministros…), o el término del citado contrato sin que los arrendatarios abandonen el inmueble; en aquellos que se dirigen contra okupas, o ignorados ocupantes, lo que se esgrime es precisamente la falta de contrato de arrendamiento que les legitime para morar en el inmueble.

Principales características de los procedimientos de desahucio contra okupas:

  • En primer lugar, los demandados no son identificados en la demanda, pues se desconoce su identidad, por eso será dirigida contra “los ignorados ocupantes”.
  • Esto hace derivar en la segunda característica, que hace referencia al momento del desahucio. Serán sacadas del inmueble todas y cada una de las personas que se encuentren dentro, pues como expusimos arriba, la demanda se dirige contra “los ignorados ocupantes”.
  • La cuantía del procedimiento será la del valor del inmueble. Esto quiere decir, que el procedimiento se valorará en lo que la vivienda se encuentre valorada al momento de interponer la demanda.
  • Por consiguiente, y a consecuencia de la anterior, las costas del procedimiento, que serán a cargo de la parte condenada, serán mucho más elevadas, cabe destacar que la cuantía en el proceso contra inquilinos es de una anualidad de renta, mientras que en estos procesos contra okupas estamos hablamos del valor total del inmueble.
  • La demanda será notificada única y exclusivamente en el lugar objeto del procedimiento, es decir el inmueble okupado. Pues no existe contrato de arrendamiento en el que poder haber dejado indicado otro domicilio a efectos de notificaciones, ni se conoce por otro lado, la identidad de los moradores para poder tener conocimiento de otro lugar en el que encontrarlos.
  • Puede además dar lugar a una reclamación de daños y perjuicios, a causa de todos los inconvenientes que tal ocupación haya podido ocasionar a su legítimo dueño.
  • El Tribunal que conocerá del asunto será aquel de primera instancia al que sea turnada la demanda correspondiente al lugar en el que se encuentra el domicilio ocupado.

Preguntas frecuentes

  • ¿Puedo entrar y sacar de mi casa a los okupas?

 Como hemos expuesto anteriormente, existe una acción a ejercitar por los legítimos dueños de un inmueble en caso de ocupación del mismo, la acción de desahucio precario. Deberá interponerse demanda de desahucio precario ante el Tribunal de primera instancia correspondiente y que sea un Juez quien a través de Sentencia legitime a la policía a entrar y sacar a los ocupantes ilegítimos.

  • ¿Es verdad que los casos de desahucio por ocupas tardan mas?

No. De hecho pueden incluso tardar menos, pues los ocupantes raras veces recogen la demanda y se oponen a la misma, lo que hace que el proceso se dilate con la celebración del juicio.

  • Si entre los okupas hay niños, no los podré echar nunca.

Esto no es así, en el momento del desahucio, si en la vivienda se encuentran menores, la policía y miembros del Juzgado que asisten al mismo, serán quienes decidan y procedan a llamar a los servicios sociales para que estimen lo conveniente sobre esos niños.

  • ¿Es necesario Abogado en un desahucio contra okupas?

Sí, es necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

Desahucio contra Inquilinos

Entendemos por desahucio contra inquilinos, aquel que se dirige contra los arrendatarios de un inmueble. Es decir, contra aquellas personas que firmaron un contrato de arrendamiento con el o los dueños del inmueble.

Motivos que fundamentan el desahucio de inquilinos:

  • Impago de alquiler o rentas: Los inquilinos comienzan a dejar de hacer frente a sus obligaciones de pago para con la parte arrendadora. Ya sea dejando de abonar la mensualidad, o aquellos otros conceptos que le correspondan y que así hayan sido estipulados en el contrato de arriendo, tales como luz, agua, gas…
  • Expiración del plazo contractual: El contrato de arrendamiento ha llegado a su fin. O bien ha transcurrido el plazo por el que se celebró, o todas las prórrogas que la ley dispone, o el arrendador ha comunicado, conforme a los requisitos que la ley establece, al arrendatario su deseo de no celebrar prórroga del mismo, y este no abandona el inmueble.

Acciones a ejercitar:

En el primer de los casos se trata de una acción de desahucio por impago de rentas.

Y en el segundo una acción de desahucio por expiración de plazo contractual.

¿Quiénes tienen la legitimación activa? (quienes puede demandar)

Aquellas personas que dispongan de un justo título que los acredite como propietarios, usufructuarios o receptores de cualquier otro derecho de disfrute sobre el inmueble.

¿Quiénes tienen la legitimación pasiva? (quienes pueden ser demandados)

Aquellas personas que aparezcan como arrendatarios en el contrato de arrendamiento.

Una duda frecuente al respecto es la siguiente: ¿puedo demandar si soy el dueño pero no soy la persona que aparece en el contrato de arrendamiento como Arrendador? La respuesta es sí. En numerosas ocasiones, el Arrendador es persona distinta al propietario, no existe problema en esto. Bastará con indicar en la demanda quién es el propietario y quien aparece como Arrendador en el contrato.

Procedimiento de desahucio de inquilinos

Ante el primer impago o incumplimiento, es aconsejable requerir al o los inquilinos, previo a la interposición de demanda e inicio de la vía judicial, de forma amistosa. Resulta muy conveniente hacerlo a través de envío de Burofax, pues éste nos servirá en caso de que no puedan solucionarse de esta manera las cosas, para probar que el incumplimiento viene siendo reiterado, y evitar, entre otras cosas y para el caso de un desahucio por impago de rentas, que se enerve la acción (se pague lo debido y se evite el desalojo del inmueble).

Una vez el Burofax se ha enviado y el inquilino persiste en su incumplimiento, el siguiente paso será la interposición de la demanda.

. ¿Es necesario Abogado y Procurador? Sí. Siempre será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

. ¿Dónde ha de presentarse la demanda? Ante el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado.

. ¿Es necesario que el propietario acuda al Juzgado? Solo en caso de que desee formalizar el poder en favor de Abogado y Procurador bajo la modalidad Apud Acta, para lo que habrá de acudir a firmarlo allí cuando nos citen para ello, o en caso de celebración de juicio, pues puede ser llamado a declarar.

. Una vez presentada la demanda, ¿cuál es el siguiente paso? Esta será admitida a trámite y pasará a ser notificada a la parte demandada, quien a partir de que lo sea dispondrá de diez días para oponerse a la misma. Una vez esos días pasen sin que haya habido oposición, se estará a la fecha de lanzamiento (desahucio). Si por la contra, hubiera oposición a la demanda, se celebrará juicio primero.

. En caso de haber oposición a la demanda ¿esto retrasaría el proceso? Sí, habría de esperarse a que este se celebrase en la fecha que el juzgado fijara, y después a la obtención de sentencia, que esta fuera firme y se fijara fecha para el desahucio.

. Al momento del desahucio, ¿es necesario que el propietario esté presente? No, en su lugar podrá acudir el Procurador, quien se encarga de representarle a lo largo de todo el proceso. El podrá quedarse con las nuevas llaves y hacerle entrega de las mismas al propietario en cualquier momento.

. ¿Es necesario que acuda un cerrajero al desahucio? Siempre, este será quien se encargue de abrir la puerta en caso de ser necesario y de poner la nueva y hacer entrega del nuevo juego de llaves a quien corresponda.

. ¿Está la policía presente en el momento del desahucio? Sí. La policía y los miembros de la comisión judicial.

. Con la Sentencia ¿tiene el propietario derecho a que el inquilino condenado le pague los costes de Abogado y Procurador? Sí, la condena en costas pretende resarcir a la parte no culpable que se ha visto obligada a litigar a consecuencia del incumplimiento de la demandada, por lo que esta habrá de abonarle los gastos a los que haya tenido que hacer frente a consecuencia del procedimiento.

Diferencia entre desahucio de inquilinos y desahucio de okupas

¿Qué diferencias hay entre el desahucio de inquilinos y el de okupas?

La primera y principal, el título legítimo para ocupar la vivienda. Dicho de otro modo, llamamos “inquilinos” a aquellas personas que habitan la vivienda estando legitimados para ello a través de un contrato de arrendamiento. Mientras que los llamados “okupas”, son aquellas personas que se encuentran dentro de un inmueble sin un contrato de arrendamiento que lo refrende.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

La segunda de las diferencias son los motivos en los que basar la acción de desahucio, así:

. Inquilinos.

La acción de desahucio contra inquilinos legítimos podrá ejercitarse siempre en base a alguno de los siguientes incumplimientos:

  • Impago de renta o suministros. Recogida en el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos urbanos. Para aquellos casos en los que el o los inquilinos, no hacen frente a la obligación de pago del alquiler o de las cantidades correspondientes a luz, agua, comunidad… y demás conceptos a los que estuvieran obligados.
  • Expiración de plazo contractual. Sucede cuando el contrato ha llegado a su fin, o la parte arrendadora ha comunicado, cumpliendo con los requisitos legales, su intención de no prorrogar el mismo y los moradores no abandonan el inmueble.

. Okupas.

Como dijimos antes, se trata de personas sin título justo para habitar el inmueble. Por ello, su mera presencia es la causa misma para interponer acción de desahucio contra ellos.

¿Son distintos los procedimientos según sean inquilinos u okupas?

. Procedimiento de desahucio contra inquilinos.

  • Se tramita por los cauces del juicio verbal.
  • La Legitimación activa, es decir quién puede demandar, la ostenta el dueño, usufructuario o cualquier persona que posea un título que le otorgue derecho de disfrute del inmueble.
  • La Legitimación pasiva, quién puede ser demandado, recae sobre aquellos que figuren como arrendatarios en el contrato de alquiler.
  • Ha de aportarse junto con el resto de documentación el contrato de Arrendamiento.
  • La demanda se dirige contra aquellos que se identifiquen como arrendatarios en el contrato de Arrendamiento.
  • La demanda podrá notificarse en otro domicilio si es que así se especificó en el contrato de arrendamiento o incluso, y ante la imposibilidad de entregarla en el domicilio objeto de la misma, en el lugar de trabajo de los demandados si es que este fuera conocido por la parte demandante y puesto en conocimiento del juzgado.
  • La cuantía del procedimiento será una anualidad de renta.
  • El desahucio se llevará a cabo solo sobre las personas que aparezcan en Sentencia como condenadas al mismo.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

. Procedimiento de desahucio contra okupas.

  • También llamado procedimiento precario.
  • Se tramita por los cauces del juicio verbal.
  • La Legitimación activa la ostenta cualquier persona que posea un título que lo acredite como dueño o usufructuario o cualquier otro que lo legitime a disfrutar del inmueble.
  • La Legitimación pasiva la ostentan las personas que ocupan el inmueble.
  • No existe contrato de arrendamiento que poder aportar.
  • La demanda se dirige contra “ignorados ocupantes” al no conocer la identidad de quienes habitan el inmueble.
  • La demanda única y exclusivamente se notificará en el inmueble objeto del procedimiento.
  • La cuantía del procedimiento será el valor del inmueble. Lo que supondrá un aumento considerable en la cantidad a hacer frente por el condenado en concepto de costas.
  • El desahucio se llevará a cabo sobre todas las personas que se encuentren dentro del inmueble al momento de este llevarse a cabo.

Ejemplos

  • Una pareja  vuelve a su ciudad de origen después de tiempo trabajando y viviendo fuera. Y se queda por unos meses, y en lo que encuentran trabajo, en casa de unos amigos que se ofrecen a alojarles sin ningún coste, pues la tienen vacía en ese momento. Pasados dos años, éstos continúan viviendo en la vivienda sin abonar nada y sin tener contrato de Arrendamiento. Desahucio de okupas.
  • Un señor alquila un local de negocio en el que instala una cafetería, pasados los primeros meses comienza a impagar el alquiler. Viéndose obligado el dueño a interponer demanda de desahucio. Desahucio de inquilinos.
  • Un joven alquila una vivienda en Madrid. A los meses su pareja se traslada al domicilio para vivir juntos. Tiempo después, la pareja se rompe y el inquilino abandona el inmueble mientras que su pareja se queda a vivir dentro y sin pagar cantidad alguna . Desahucio de okupas.
  • Una familia alquila un domicilio y tras año y medio viviendo en el mismo, se quedan sin trabajo y comienzan a adeudar renta. Desahucio de inquilinos.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Casos reales Desahucio Inquilino sin contrato

Isabel posee una segunda vivienda en un pequeño pueblo costero de Valencia. Un mes de Junio, cuando se disponía a disfrutar de sus vacaciones estivales se encuentra con la sorpresa de que su casa ha sido ocupada por una familia que se niega no solo a abrirle la puerta de su propio domicilio sino a marcharse o entablar cualquier tipo de conversación con ella.

A través de la puerta, Isabel les insta a que se vayan aludiendo que es su propiedad y que no tienen ningún derecho, al o que ellos le responden que tienen 2 niños pequeños y no les va a sacar nadie de ahí. Tras unos meses de tramitación en el Juzgado, finalmente esta familia fue desalojada del inmueble, y la familia puesta a disposición de los servicios sociales.

Llámenos y nos encargaremos de darle la solución más rápida y factible.

Asesoramiento gratuito

Casos Reales Desahucio de local comercial

Manolo y  Concepción poseen un local en un pueblo de Guadalajara. El local, que fue usado por ellos como bar hace bastantes años, se encontraba cerrado por no poder atender éstos negocio alguno debido a una enfermedad que padece Manolo.

Una mañana, que vuelven a pasar por allí movidos por otros asuntos comprueban asombrados que en su local se instala un establecimiento de kebabs, atónitos entran y preguntan por el dueño o encargado, a lo que les atiende un señor que ante sus increpancias responde que “hagan lo que tengan que hacer, denúncienme si quieren y lárguense”. Manolo y Concepción aterrados y sin salir de su perplejidad acuden a nosotros a fin de recuperar su inmueble.

Meses mas tarde y con un procedimiento precario de por medio este señor fue desalojado del local, perdió toda maquinaria que se encontraba dentro del mismo pues no la sacó antes del día del desahucio, y Manolo y Concepción recuperaron su propiedad que hoy tienen alquilada a un inquilino legítimo.

Llámenos y nos encargaremos de darle la solución más rápida y factible.

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