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En el día de hoy hemos asistido a un desahucio en Gerona que ha sido suspendido. Cataluña es una de las comunidades donde más lanzamientos se realizan cada semana. En este caso, se trataba de una vivienda perteneciente a una propietaria que gestiona sus inmuebles a través de una agencia. Tanto el personal de la agencia como la propietaria fueron informados desde el principio del procedimiento de la necesidad de acudir con un cerrajero al acto del lanzamiento. Transcurrido el asunto y próxima la llegada del desahucio les fue recordado por vía telefónica y por correo electrónico, a ambas, y hoy, día señalado para llevarlo a cabo, cual es nuestra sorpresa al advertir que no habían citado a ninguno para que interviniera en el desahucio. La propietario creyó que la agencia se encargaba y lo mismo al contrario. La comisión judicial ha procedido a la suspensión del mismo fijándolo de nuevo afortunadamente para dentro de sólo de una semana.

Es muy importante, como explicamos en el artículo “paso a paso de un lanzamiento” que al momento del mismo el propietario acuda con un cerrajero, quien se encargará no solo de cambiar la cerradura para dar las nuevas llaves del inmueble al propietario, sino también de acceder a la vivienda en caso de que sea necesario. No pocas veces, los inquilinos u okupas, cambian las cerraduras sin permiso de los arrendadores, invalidando así las llaves que ostenta el dueño. En este, o en casos en los que en el interior del inmueble se encuentren personas negándose a abrir la puerta, el cerrajero intervendrá además de para el cambio de cerradura, para la apertura de la puerta también.

Aunque pueda parecernos poco común, los cerrajeros profesionales están acostumbrados a este tipo de trabajos ya que no son pocos los lanzamientos que se llevan a cabo cada día y en cada ciudad. Un buen profesional sabrá estar a la altura de la situación, que como decimos no les es extraña, y guardar la calma y compostura estando en un segundo plano a las órdenes de la policía y comisión judicial.  

Esperamos poder desalojar definitivamente el inmueble de nuestra clienta la próxima semana, cuando seguro se encargarán a conciencia de contar con la presencia de un cerrajero.

El procedimiento de desahucio es aquel que tiene por objetivo la recuperación de la posesión de un inmueble.

Son varias las causas por las que puede instarse un procedimiento de desahucio, por falta de pago, de renta u otras cantidades asimiladas tales como suministros, tasas…, por expiración de plazo contractual, aquellos casos en los que terminado el periodo del contrato el inquilino no abandona el inmueble, o por necesidad propia, aquel caso en el que el propietario necesita interrumpir el contrato de alquiler por alguna de las causas previstas por la Ley y el inquilino se niega a ello.

A continuación detallamos el paso a paso del procedimiento de desahucio desde el inicio hasta el final:

. Presentación de la demanda, ha de hacerse ante el juzgado de primera instancia e instrucción que por turno de reparto corresponda del lugar en el que se encuentra ubicado el inmueble. Es habitual que el propietario de un inmueble en una localidad que no es la de su residencia habitual, nos consulte si podemos presenta la demanda en el juzgado de su localidad para su mayor practicidad y esto no es posible. La demanda siempre habrá de ser presentada ante el juzgado correspondiente al partido judicial en el que se encuentra el inmueble alquilado.

. Admisión a trámite de la demanda, en caso de que hayamos presentado junto con la demanda y resto de documentación pertinente poder Notarial en favor de Abogado y Procurador, se pasará directamente al Decreto de admisión a trámite por parte del juzgado. Si no es así, y la demanda fue presentada indicando que tal poder se otorgaría a través de la modalidad Apud Acta, previo a la emisión de este Decreto de admisión requerirán al demandante para que proceda a hacerlo, se trata de una firma en el juzgado para ratificar que efectivamente el Letrado y Procurador que firman la demanda le representan.

En el Decreto de admisión, se indicarán, además de que la demanda ha sido admitida y que el procedimiento por tanto comienza, las fechas de vista y lanzamiento provisionales. Y decimos provisionales porque éstas, podrán mantenerse si da tiempo a realizar los trámites que son pertinentes antes de las mismas con anterioridad a esa fecha. De lo contrario, éstas tendrán que ser aplazadas.

. Notificación de la demanda al inquilino, una vez admitida a trámite, la demanda le será notificada al inquilino en el domicilio arrendado, o en cualquier otro si así se expresare en el contrato de alquiler para efectos de notificaciones. Tras este intento de notificación pueden suceder dos cosas:

• Que el inquilino la recoja, entonces dispondrá de 10 días hábiles para oponerse a la misma, esto es, presentar una demanda en contra réplica a la recibida exponiendo todo lo que a su derecho entienda que convenga. Dentro de esos 10 días de plazo hábiles, durante los 3 primeros podrá solicitar se le conceda justicia gratuita en caso de no disponer de medios para proveerse de Abogado y Procurador particulares.

• Que el inquilino no la recoja. La notificación de la demanda será intentada en varias ocasiones y procurando el funcionario encargado de ello distintos días y horarios, pero si termina por ser imposible la entrega de la misma en mano, éste será notificado a través de edictos. Esto es publicando la demanda en el Boletín oficial de la comunidad autónoma correspondiente, pasado el tiempo establecido desde la citada publicación se tendrá al inquilino por notificado.

. Tras la notificación de la demanda, pueden darse varios escenarios:

• Que pasen los diez días hábiles sin que el inquilino presente demanda de su parte en contra.
• Que en los tres primeros días hábiles a partir de la notificación el inquilino solicite justicia gratuita, lo que supondrá que se paralice el procedimiento hasta el Colegio de Abogados correspondiente le asigne profesionales de oficio.
• Que el inquilino presente oposición a la demanda dentro de los diez días hábiles de los que dispone para ello.

. En función de la actuación del inquilino,

• En caso de que se haya opuesto a la demanda se celebrará la vista, en la que ambas posturas enfrentadas expondrán sus argumentos para que sea su Señoría quien decida. Tras lo que se obtendrá una Sentencia de manos de un juez.
• En caso de que no haya habido contestación a la demanda se irá directamente al lanzamiento. Lo que dará lugar a la terminación del procedimiento a través de un Decreto final emitido por el Secretario judicial.

. El lanzamiento, supone el momento final, es lo que comúnmente se llama desahucio, la comisión judicial formada por miembros del juzgado, junto con la policía, un cerrajero y el propietario, o en su ausencia el Procurador que es quien le representa, asistirán en el día y hora fijados para llevar a cabo la práctica del mismo.

Se dispondrán a tocar a la puerta para que en caso de que haya alguien pueda salir pacíficamente, una vez se saca a las personas que haya en el interior, o se compruebe por el contrario que el inmueble está vació, se procederá a acceder al mismo y a cambiar la cerradura para devolver al propietario sus nuevas llaves y devolverle así la posesión de su inmueble.

Esta semana ha llegado al despacho el caso de una señora de Guadalajara cuya casa en el campo tiene habitada por distintas personas.

Resulta ser una propietaria alemana, que pasa la mayor parte del año allí, pero conserva una casa grande en propiedad en el campo de la que disfruta en verano. El resto del año, alquila dos de las habitaciones, y una tercera la cede a un conocido compatriota que se queda allí durante todo el año a coste cero cuidándosela.

Bien, pues acude a nosotros por la siguiente situación: la primera de las habitaciones la tiene alquilada a una pareja venezolana con un hijo y la segunda a otra pareja danesa. Los primeros, entraron a vivir en la casa hace dos años en el mes de abril, y los segundos en agosto de este mismo. Ambas parejas han hecho muchas migas durante este tiempo, pues al fin y al cabo aunque cada uno tiene arrendada una habitación, el resto de estancias de la casa las comparten. Y tan es así la complicidad surgida, que ante el primer impago de la primera familia, la segunda a penas tardó un mes en hacer lo mismo.

La primera pareja alquilada, alegó a nuestra clienta dejar de pagar el alquiler porque una persiana de la habitación estaba rota, esta le indicó que avisaran a su amigo y guardés de la casa para que la arreglara y ella correría con los gastos pero ellos respondían que se trataba de un incumplimiento de contrato y que por ello dejaban de pagar el alquiler, esgrimían también tener la ley de su parte al tener bajo su cargo un menor de edad, situación que ya explicamos en mas detalle en nuestro artículo “mi inquilino me amenaza con que no puedo echarle del inmueble por tener hijos menores de edad”. Al poco tiempo -a penas un mes- lo mismo sucedió con la segunda, seguramente alentada, o ante el ejemplo, de la primera. Pero no quedó ahí la cosa, y es que una noche, ambas parejas llamaron a la policía y consiguieron echar de la vivienda al amigo de la propietaria que residía dentro con el permiso de aquella y como “guardés” de la misma, llegando la absoluta anarquía a la propiedad de nuestra clienta, que desconoce lo que puedan estar haciendo dentro y además a totalmente gratis, pues ni atienden llamadas ni mensajes ni pagan por supuesto el alquiler.

Interpuestas ambas demandas de desahucio, una por cada habitación, pues se trata de contratos distintos, a personas distintas, con fechas distintas y también deudas distintas, como ya contamos en un caso parecido en nuestro post “alquilé habitaciones de mi casa y ahora quiero echar a los inquilinos porque no me pagan” quedamos a la espera de los decretos de admisión y que den comienzo los procedimientos judiciales.

En primer lugar, es conveniente precisar que la información contenida en este artículo se refiere sólo a aquellos contratos celebrados con posterioridad al 5 de marzo de 2019, pues a éstos a los que se aplicarán las normas aquí contenidas e introducidas por la reforma llevada a cabo en esa fecha.

Así las cosas, lo relativo a la recuperación de un inmueble alquilado por necesidad propia, se incluyen en el artículo 9.3 de la LAU posteriormente modificado por el RDL 7/2019. Siendo el cambio principal, la necesidad de incluir una cláusula en el contrato de alquiler que faculte para llevar a cabo esta interrupción del contrato de alquiler, para que ésta sea posible:

“3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

Por tanto, es necesario que en el contrato se haya incluido esta posibilidad para que pueda llevarse a cabo en caso de ser necesaria. Además tendrá que fundamentarse en alguna de las causas tasadas por ley, siendo la más común el divorcio del propietario, que da como resultado la atribución del que era el domicilio familiar al otro cónyuge, sin que éste posea otro sitio donde vivir.

Hace unos meses acudió a nosotros un propietario que nos contó una historia que aunaba una concatenación de garrafales errores y que desembocó en la pérdida de gran cantidad de tiempo y dinero para él.

Nos cuenta, que estuvo dos años esperando para recuperar una casa que tenía alquilada a una pareja y que llegado el día del desahucio fueron a desahuciar la casa que no era.

Resulta, que la vivienda se encontraba en un edificio con dos casas por planta, el A y el B, y que el abogado que redactó su demanda de desahucio, confundió ambas letras, y en vez de indicar en la misma que se trataba de la vivienda tal letra “A” puso que era la de la letra “B”. Pero no terminan aquí los errores, porque antes de admitirse la demanda a trámite, el funcionario a cargo ha de cotejar la documentación que se acompaña, que en este caso era el contrato de alquiler y la escritura de propiedad del inmueble. Apareciendo en ambos documentos la letra correcta. No es advertida tampoco por el funcionario la falla, admitiendo a trámite la demanda y comenzando el procedimiento.

La demanda fue notificada en la letra incorrecta claro está, indicándole a la persona encargada de entregar la misma quienes vivían en ese inmueble, que nada tenía que ver con la demanda, que esas personas a cuyo nombre venía vivían en la otra letra. Cuestión que esta persona a cargo tampoco indicó en el Juzgado, limitándose simplemente a entregar la demanda en la otra puerta. Los inquilinos tampoco dijeron nada claro, quizá por no darse cuenta o quizá porque esa situación les beneficiaba, la demanda no recaía sobre el inmueble en el que ellos vivían sin pagar. Así nos cuenta nuestro cliente, el procedimiento continúa, alargándose hasta los dos años, momento en el cual se fija fecha de lanzamiento y éste procede a celebrarse.

Una vez personados allí los miembros del juzgado, policía, procurador y nuestro cliente, la comisión judicial advierte claro, que la orden de desahucio que porta es sobre la letra “B”, vivienda que el propietario negaba fuera la suya, y que por tanto no podía desahuciar un inmueble que no estuviera fijado en Sentencia y en la orden de desalojo que portaban. La comisión, sólo ejecuta la orden de un juez, no puede decidir cambiar de casa y desahuciar otro inmueble. Así las cosas el lanzamiento quedó suspendido y nuestro cliente habiendo perdido dos años de tiempo y de rentas impagadas.

En el día de ayer asistimos al lanzamiento de una vivienda a las afueras de Madrid. Dos eran los inquilinos en contrato, un hombre y una mujer, ambos pareja y padres de dos niños. Pero el señor se encontraba en prisión, por lo que se contaba con la presencia de la señora y los menores en el interior del inmueble. Personados Abogada, procuradora, policía y Comisión judicial en la vivienda, cual ha sido la sorpresa de todos al ver que la puerta nos la abría otro señor que por supuesto no era el demandado. Ante su sorpresa la comisión ha pasado a identificarse e indicarle qué hacíamos allí y lo que íbamos a realizar. Requerida su documentación efectivamente no se trataba de ninguna de las dos personas demandadas y contras quienes estaba dictada la orden de desahucio por lo que el desalojo no podía practicarse. Requerido para que aportara un justo título para residir en esa vivienda alegaba tenerlo pero no disponible en ese momento, la comisión decidió darle un plazo de diez días para que haga entrega del mismo allí, y de lo contrario, se volverá a practicar desahucio, esta vez sí que sacándolo fuera.

Esta práctica es relativamente habitual en los desahucios de inquilinos “expertos” en estas lindes. Aunque pueda parecer increíble, lo cierto es que la práctica nos ha demostrado que infinidad de personas, hacen de esta forma de vivir la suya. Nos referimos a la de ir de desahucio en desahucio para vivir a coste cero a costa de cualquier propietario. Es por eso que conocen al dedillo todas las triquiñuelas, y en no pocos casos, sabedores de la fecha y hora en la que se llevará a cabo el mismo salen del domicilio dejando dentro a cualquier amigo o familiar que sea quien abra la puerta tras el requerimiento de la comisión para así impedir que desalojen lo vivienda y volver a entrar inmediatamente después de que todos los asistentes al desalojo se vayan.

Ayer asistimos al desahucio de una vivienda en Mérida. La demanda fue interpuesta contra la inquilina, quien firmó el contrato de alquiler, y todo el procedimiento ha ido dirigido frente a ella claro, pero ayer, al momento de practicar el lanzamiento, cuál fue la sorpresa de todos los allí presentes cuando quien nos abre la puerta no es esa mujer sino otra.

Los miembros del juzgado le piden que se identifique claro, y comprueban que efectivamente no corresponden sus datos con los de la persona contra la que tienen la orden de desahucio. En esas circunstancias se plantean suspender, pues no puede llevarse a cabo el lanzamiento de un inmueble contra persona distinta a la indicada en Sentencia. La Comisión judicial sólo ejecuta la orden de un juez. Y la orden de desahucio iba dirigida contra otra persona. Por fortuna, y como hacemos siempre, portábamos el expediente completo del asunto, donde pudimos comprobar en el informe que asuntos sociales hizo sobre la inquilina, que la mujer que abrió la puerta, no era otra que la esposa de ésta. Quien rezaba el informe, convivía en ese inmueble junto con la demandada, y formaba con ella una unidad familiar. Por tanto, quedaba acreditado que esa mujer, era parte del núcleo familiar de la demandada, y que convivía en la vivienda con ella por autorización de esta misma, debiendo en consecuencia abandonarla de igual manera.

Así las cosas se procedió al lanzamiento del inmueble, del que ésta cónyuge no sólo debía ser expulsada por ser parte del núcleo familiar y de convivencia de la inquilina, sino porque además, se trataba de una estrategia armada por ambas que consistía en ausentarse la demandad de la vivienda al momento del desahucio, a fin de que éste fuera paralizado, para volverse a meter en la casa al término del mismo otra vez.

Es importante dejar claro, que ante un caso de desahucio -por falta de pago como es éste- la demanda sólo podrá ir contra aquellas personas que figuran como inquilinos en el contrato de alquiler. Pero al momento del lanzamiento, habrán de salir todas aquellas que vivan en el inmueble por permiso del o los legítimos inquilinos. De lo contrario y por ejemplo, de una casa alquilada por un señor casado y con hijos sólo podría ser expulsado por impago el señor, quedando en el inmueble el resto de miembros de la familia completamente gratis, cosa que carece de todo sentido.

Por fortuna esta señora constaba identificada en autos a través del informe de asuntos sociales como la cónyuge de la demandada y parte de su núcleo familiar y de convivencia, y por tanto pudimos llevar a cabo el lanzamiento y recuperar para nuestro cliente la posesión de la casa.

La hecatombe desencadenada por el COVID 19 continúa alargando sus consecuencias hasta el día de hoy, cuatro años más tarde. Y es que la pandemia arrasó todo y a todos manchando cada uno de los aspectos de la vida de todos los habitantes del planeta tierra.

El arrendamiento de vivienda y los contratos de alquiler no quedaron al margen de estas salpicaduras, y también arrastran consecuencias derivadas de aquella crisis aun en las fechas que nos ocupan, mediados de 2023.

Así, la principal consecuencia derivada en el ámbito de la vivienda y los arrendamientos del covid 19, fue la suspensión de los lanzamientos por causas de vulnerabilidad en los inquilinos demandados. Esta suspensión ha ido sufriendo prórrogas de manera continuada hasta llegar a nuestros días, donde enlazan, como es el caso de la última, con otros problemas de la actualidad, tales como la guerra de Ucrania. Estas repetidas y repetidas prórrogas en la suspensión de los lanzamientos han traído nefastas consecuencias para los propietarios. Quienes ven como se les imposibilita para recuperar la posesión de su inmueble y para cesar también con la consecuente deuda que no deja de crecer y acumular en consecuencia.

Es por ello, y a fin de favorecer en alguna medida la situación de los propietarios, que desde el Ministerio se ha habilitado una ayuda para aquellos arrendadores que han visto parados sus procedimientos de desahucio, así, y remitiéndonos a la página del Ministerio de Derechos Sociales y agenda 2030:

“¿Los arrendadores tienen derecho a solicitar una compensación?

Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

¿En qué consiste dicha compensación?

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Plazo de presentación de la solicitud de compensación

La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de julio de 2023.”

A principios de año asistimos a un desahucio que se mostró complicado desde el primer momento. La inquilina, trató por todos los medios ralentizar y entorpecer el proceso a fin de quedarse en la vivienda a coste cero el mayor tiempo posible.

La demanda fue interpuesta por impago de rentas. Con una mensualidad de 650 euros al mes, y una deuda de 10 meses, la cantidad debida a momento de presentar demanda era ya considerable, 6.500 euros.

El proceso fue paralizado a raíz del informe que servicios sociales emitió al respecto de la situación de la inquilina demandada. En él, se indicaba que la unidad familiar la componían ella, su esposo y dos menores a su cargo, estando ambos en situación de desempleo y concluyendo que  se encontraban por tanto en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional alguna.

Con el procedimiento parado hasta el último día del mes de septiembre de 2022, recibimos una llamada de nuestra clienta en la que nos alerta de que la inquilina y su marido, ambos dos, han alquilado el piso de abajo del mismo edificio, según le han hecho saber asombrados los vecinos, y que además, según les han manifestado a algunos de ellos, su intención para con el inmueble de nuestra clienta, no es otra que la de reservárselo a un familiar que venía a España desde su país de origen… De inmediato se puso en conocimiento del juzgado tal circunstancia, apoyada por el testimonio vía whatsapp del presidente de la comunidad donde se lo hacía saber a nuestra clienta y de la propietaria del nuevo piso alquilado por la inquilina y su marido, donde manifestaba como no podía ser de otra forma, su sorpresa y comprensible preocupación ante esta circunstancia de la que acababa de enterarse, que sus nuevos inquilinos tenían ya alquilado el piso de arriba sin abonar además la renta y con una demanda interpuesta por ello. Solicitamos así, que el procedimiento se reanudase, pues era mas que evidente que ni estaban en situación de vulnerabilidad económica -pues ambos firmaron el contrato de alquiler aportando dos mensualidades de renta por anticipado mas otra en concepto de fianza- ni por supuesto existía tampoco falta de alternativa habitacional, pues tenían ya otra casa alquilada en la que vivir.

 El juzgado hizo caso omiso a nuestra pretensión y el procedimiento siguió paralizado hasta el día 30 de septiembre de 2022. Una vez reanudado la fecha de lanzamiento por fin llegó. Y al proceder con el mismo, cual fue la sorpresa de todos los allí presentes, cuando encontramos en el interior del inmueble -en el que no vivían hacía meses por haberse mudado al que alquilaron en el piso de abajo y que era sabido por toda la comunidad de vecinos- a la inquilina, su marido, y los dos menores. Quienes al ser invitados por los cuerpos de seguridad a abandonar el inmueble, mostraron el informe de asuntos sociales en el que se recogía lo arriba expuesto y esgrimiendo que no tenían donde ir con los menores pidieron no se llevara a cabo el desahucio porque “dónde iban a ir con los niños…”, fue entonces, cuando -y ante la posibilidad de cualquier maniobra de este tipo que ya contemplábamos por parte de la inquilina- requerimos la presencia de la propietaria del piso de abajo en el que sí vivían los cuatro. La señora se identificó ante los allí presentes y dio testimonio de lo que en realidad ocurría, además mostramos el contrato de alquiler firmado por ambos, y el escrito presentado al juzgado informando de tal circunstancia junto con los whatsapp que así lo atestiguaban. Una vez comprobado por los miembros del juzgado la veracidad de lo que decíamos y desmontado el teatro de la inquilina se procedió a la práctica del lanzamiento de una inquilina que iba sobrada de cara y falta de mucha vergüenza.

Hace unos días recibimos la consulta de una propietaria que harta del estrés y el ritmo vertiginoso de la vida en su ciudad de origen había decidido dejarlo y todo y marcharse a abrir su propio negocio en una ciudad costera donde disponía de una segunda vivienda en propiedad, y quería saber cómo tenía que hacer para terminar el contrato de alquiler que su recién llegado inquilino mantenía con ella.

Lamentablemente tuvimos que deshacer sus ilusiones al transmitirle que eso no podría ser. La firma de un contrato de alquiler dota de obligaciones pero también derechos a inquilinos y arrendadores, tal y como expusimos en mayor detalle en nuestro artículo “El contrato de alquiler” y uno de los principales de cualquier inquilinos es a permanecer en la vivienda todo el tiempo que las prórrogas establecidas por la ley le conceden.

El contrato solo podrá ser rescindido por acuerdo de ambos, por parte de un Juez si existe una falta de pago y aquel es demandado siempre y cuando así se establezca en Sentencia o en el caso de aquellas situaciones concretas establecidas por Ley y que recogimos en nuestro artículo titulado “Desahucio de vivienda por necesidad propia”. No siendo ninguna de ellas la de necesitar la vivienda para “cambiar de aires” como era el caso de nuestra clienta.

Así las cosas, le recomendamos buscara otro alojamiento mientras durara la vigencia del contrato de alquiler, comunicando en forma y tiempo oportunos la no prórroga del mismo llegado el momento para poder recuperar de forma totalmente legal y sin que  se derivaran problemas, la posesión de su vivienda.

Cuando un inquilino incumple con sus obligaciones de pago, es necesario interponer una demanda de desahucio. En ella se solicitan varias cosas: la rescisión del contrato de alquiler, el pago de las rentas y otras cantidades acumuladas debidas a fecha de interposición de la demanda mas las que se acumulen hasta la recuperación del inmueble, el desalojo de la vivienda y el pago de las costas del procedimiento. Una de ellas, no necesita de participación por parte del condenado para su cumplimiento, la de la terminación del contrato, que automáticamente queda finalizado por la orden de su Señoría, mientras que las otras tres restantes, sí necesitan de acción por parte del inquilino. Cuando ésta no se da, que es en el 90% de los casos, es necesario ejecutarlas. Es decir, forzar su cumplimiento, hacerlas cumplir.

Veamos en qué consisten las ejecuciones de cada una de las condenas:

• Ejecución de la condena al abandono de la vivienda:

La Sentencia de desahucio obliga al abandono del inmueble y la entrega de llaves, y concede al inquilino la posibilidad de hacerlo de manera voluntaria, indicando que en caso contrario el desalojo será llevado a cabo de forma forzosa. Esta forma forzosa se refiere al desahucio. En caso de que el inquilino ya condenado no entregue las llaves o bien en el juzgado o bien al propietario del inmueble, se fijará fecha y hora para que la comisión judicial y policía se presenten allí y obligarlo literalmente a salir de la vivienda

• Ejecución de la condena dineraria, al pago de las rentas:

Así como en el caso de que una persona se niegue a entregar el inmueble la ejecución forzosa de esa condena se lleva a cabo sacándole físicamente a la fuerza de la misma, en el de la condena al pago de una cantidad, esta ejecución forzosa se lleva a cabo a través del embargo de sus bienes o cantidades en cualquier cuenta bancaria. Así mismo se incluye cualquier sueldo o percepción dineraria que el juzgado pueda averiguar existe a su favor. Para que esta ejecución dineraria se lleve a cabo será necesario presentar una “demanda de ejecución”, que contamos en más detalle en nuestro post titulado de esa forma.

• Ejecución de la condena dineraria, al pago de las costas:

Una vez recuperada la cantidad principal, es decir, la indicada en el párrafo anterior, se puede proceder al cobro obligado de la cantidad condenada por concepto de las costas del procedimiento, que ya explicamos de forma más detallada en nuestro post “El pago de las costas en el proceso de desahucio”. Será el Abogado del ejecutante quien se encargue de presentar la tasación de costas ante el juzgado, quien una vez las apruebe convierte esa cantidad en una obligación de pago para el ex inquilino, que en caso de no abonar voluntariamente serán ejecutadas de la misma forma que la cantidad principal.  

Son muchas las ocasiones en las que o bien una pareja sentimental, o un grupo de personas, conviven compartiendo casa y una o varias de ellas dejan de hacerlo con el contrato de alquiler aún en vigor. Centrándonos en este caso de pareja sentimental en concreto, y para dar respuesta a la pregunta concreta que da título a nuestro artículo, es importante diferenciar si el contrato está a nombre de los dos o de uno solo de ellos.

Así, habrá dos formas de proceder en función de este aspecto:

• Si el contrato de alquiler está a nombre de sólo uno de ellos:

1. El contrato está a nombre del miembro de la pareja que se queda residiendo en el inmueble: no será necesario ningún cambio, se trata de una situación en la que una persona tiene un contrato de alquiler de una vivienda y reside en ella junto a su pareja sentimental, que lo hace sólo en base a su consentimiento. En caso de que ésta pareja dejara el inmueble, el contrato continúa sin variación ninguna.
2. El contrato está a nombre del miembro de la pareja que deja de residir en el inmueble: en este caso lo recomendable es dar por finalizado el contrato de alquiler, y si el otro miembro de la pareja decide continuar viviendo en el inmueble sea él o ella quien celebre un nuevo contrato de alquiler con el propietario de la casa. De lo contrario, cualquier incumplimiento o falta por parta de la ya ex pareja del legítimo inquilino será repercutido a éste, que es quien figura legalmente como tal.

• Si el contrato de alquiler está a nombre de los dos:

                 1) Que ambos quieran dejar de vivir en la vivienda: en este caso ambos habrán de terminar el contrato con el propietario de la misma.

• Que uno de ellos quiera continuar viviendo en el inmueble: en este caso será fundamental el consentimiento del arrendador para continuar el contrato exclusivamente con uno de los hasta ese momento dos inquilinos, no bastando por tanto la mera decisión del inquilino que quiere terminar.

En este artículo vamos a desgranar paso a paso cómo es el desarrollo de principio a fin de un desahucio.

En primer lugar, la fecha y hora fijada para el mismo será comunicada a la parte que va a ser desalojada, o bien a través de su procurador en caso de que lo tenga, o sino ha atendido los requerimientos a través de edictos.

Llegado el día, en el inmueble se personarán una pareja de policías, la comisión judicial, formada por miembros del juzgado, el procurador que representa al propietario, el propietario si decide asistir también y un cerrajero.

En primer lugar se procederá a llamar a la puerta para comprobar si en el interior del inmueble hay alguna persona, y puede darse distintas situaciones:

• Que haya gente en el interior del inmueble. La comisión judicial les mostrará la orden de desahucio, que ya les ha dio notificada igualmente, y les indicará que deben abandonar el inmueble. Si acceden, se les concederá algo de tiempo para que recojan sus cosas principales y puedan salir. Si no, la policía que asiste al lanzamiento, les obligará a hacerlo por la fuerza.

• Que no haya nadie en el interior del inmueble. Entonces se procederá a acceder con las llaves del propietario siempre que se pueda, pues no es poco habitual que los inquilinos u okupas hayan cambiado la cerradura sin avisar al dueño, dejando inútil así el juego que aquel tiene. Ante esta situación el cerrajero procederá a abrir la puerta. En caso contrario se accederá con las llaves con normalidad.

Una vez la puerta abierta y comprobado que no hay nadie en el interior del inmueble, accederán todos los allí presentes para la comprobación del estado del mismo. De lo que se dejará constancia en el acta que la comisión judicial levantará sobre el desahucio practicado. Es muy conveniente llegados a este punto indicar que siempre ha de incluirse un inventario en el contrato de arrendamiento, como indicamos en más detalle en el post “El inventario en el contrato de arrendamiento”, pues así, será mucho más fácil esta tarea de dejar constancia y con testigos de cómo se dejó el inmueble. No es lo mismo que se firme que la casa estaba sucia o descuidada, que que se pueda comprobar a través del inventario aportado con el contrato a la demanda, que la casa tenía equis sillas y ahora otras, o que había tales electrodomésticos y que ahora no estén… una vez dejada constancia sobre el estado del inmueble, todos los presentes firmarán el acta de lanzamiento, que podrá servir al propietario para reclamar los daños del inmueble.

A continuación y por último, el cerrajero procederá a cambiar la cerradura otorgando al propietario, o procurador para que se las haga llegar en caso de que este no asista, las nuevas llaves de su inmueble.

Lo primero y fundamental es una de las causas indicadas por la Ley. En numerosas ocasiones nos encontramos con propietarios que acuden a nosotros porque quieren terminar la relación contractual que les une con sus inquilinos por motivos varios y que nada tienen que ver con los permitidos por la Ley para ello. Así, a menudo acuden a nosotros arrendadores que pretenden desahuciar a sus inquilinos por motivos como que no se llevan bien con ellos, que han recibido quejas de su comportamiento por parte de los vecinos, o que no les dejan ir a ver la casa cuando ellos quieren. Bien, pues ninguna de estas causas es bastante para interponer demanda de desahucio, sí lo son las establecidas en los artículos 35 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que exponemos en más detalle en nuestro artículo “Causas para echar a mi inquilino”.

Lo segundo y no de obligado cumplimiento pero sí recomendado, es un burofax que le requiera del pago o cualquier otro mensaje enviado a través de un medio fehaciente, por ejemplo un whatsapp, en caso de que el incumplimiento consista en la falta de pago. Así evitaremos que el inquilino pueda abonar lo que nos debe y paralizar el procedimiento interpuesto en su contra, para conocer más detalle sobre este punto le recomendamos nuestro artículo “Enervar desahucio, ¿en qué consiste?”.

Tercero, la documentación necesaria que debe acompañar la demanda, ésta varía en función del motivo para que mueva la solicitud de desahucio. Como explicamos en nuestro artículo “¿Cuantos tipos de desahucio hay?”existen cuatro tipos de desahucios, así:

• Desahucio por falta de pago. Se necesitará la escritura de propiedad o nota simple que acredite que el demandante es el propietario del inmueble, poder en favor de Abogado y Procurador, contrato de alquiler, burofax o whatsapp enviados al inquilino en los que se le requiere para el pago de la cantidad debida, facturas o recibos de suministros o cualquier otra cantidad debida.

• Desahucio por expiración de plazo. Necesitará acompañar la demanda de la escritura de propiedad nuevamente, también de poder en favor de Abogado y Procurador, contrato de alquiler y cuanta comunicación haya tenido con el inquilino al respecto del asunto, burofax indicando el término del plazo y el deber de abandonar la casa en la fecha prevista.

• Desahucio precario. Este es el caso en el que menos documentación habrá de aportarse pues “El desahucio precario” se trata de aquel en el que el inquilino carece de justo título para habitar el inmueble, y en la mayoría de los casos el propietario además desconoce su identidad, el conocido caso de los okupas. Así pues la documentación necesaria será tan sólo la escritura de propiedad que acredite que el demandante está legitimado a hacerlo como propietario del inmueble y el Poder en favor de Abogado y Procurador que lo representan.

• Desahucio por necesidad propia. En este caso, la documentación puede ser más extensa, pues unida a todas las anteriores, habremos además de adjuntar toda aquella documentación que apoye esa necesidad sobrevenida de habitar el inmueble y que debe estar dentro de las contempladas por la ley. Así, se necesitará la escritura de propiedad o nota simple, Poder en favor de Abogado y Procurador, contrato de alquiler, cualquier comunicación con el inquilino indicándole la circunstancia de necesidad de la vivienda para ser habitada por el propio arrendador y cuanta documentación pueda acreditar esta necesidad sobrevenida, tal como Sentencia de divorcio.

Cuarto, Abogado y Procurador. En todo caso el proceso de desahucio ha de ser llevado por Letrado, a poder ser especializado en la materia, y las partes representadas por Procurador.

Una vez todos estos elementos concurran, se podrá proceder a interponer demanda de desahucio ante el Juzgado competente, e iniciarse el procedimiento judicial en el que se decidirá si procede desahuciar al inquilino demandado o no.

Esta semana hemos asistido al lanzamiento de una vivienda en Alicante cuya demanda presentamos en enero de este año. Se trata de una vivienda cuya propietaria quería recuperar ante la falta de pago de sus inquilinos. La acumulación de deuda era tal que hacía imposible el sustento de los gastos de la propietaria, quien se había visto obligada a abandonar su casa por la imposibilidad de hacer frente a su hipoteca.

Tras alguna que otra vicisitud durante el procedimiento por fin llegó el momento del desahucio y personados allí los miembros de la comisión judicial, policía, propietaria y Procuradora, al momento de acceder a la vivienda se encontraron a los dos inquilinos, una pareja portuguesa, junto con sus dos hijos menores de edad. No habían recogido sus pertenencias y manifestaban no haber tenido conocimiento de que ese día se celebraría el lanzamiento. Una de las componentes de la comisión judicial pasó a mostrarle la notificación que les fue enviada a través de su Procurador no quedándoles ms remedio que reconocer que lo sabían pero que no habían podido hacer las maletas ni encontrar otro sitio al que mudarse junto a sus hijos. Así las cosas, y con el beneplácito de la propietaria, debido a la presencia de los dos menores, la comisión judicial decidió concederles tres días más para que pudieran alistar sus cosas y encontrar un lugar en el que instalarse los cuatro.

Pasados los tres días, el lanzamiento volvió a repetirse encontrando ya sí la vivienda vacía, con todo recogido y sin ningún daño en el mobiliario de la misma.

En el mes de diciembre asistimos a un desahucio en un céntrico piso de Sevilla en el que nos pasó algo que no habíamos vivido hasta ese momento. Todo se desarrolló sin mayor incidencia hasta el momento en el que una vez accedimos al inmueble, el propietario encontró un par de décimos de la lotería Nacional en uno de los cajones de la cocina. La comisión judicial, policía, procuradora, propietaria y el Letrado a cargo del asunto, se encontraban comprobando el estado del inmueble para dejar constancia en el acta del lanzamiento, cuando la dueña de la casa, advirtió a mono de anécdota de que había dos décimos de la lotería nacional, cuyo sorteo iba a celebrarse en apenas unos días. Inmediatamente una de las personas que componía la comisión judicial se apresuró en advertirle que debían ser depositados en el juzgado. Y es que aunque todo aquel bien que se encuentre en el interior del inmueble tras el lanzamiento pasa a ser propiedad del dueño del inmueble, tal y como explicábamos en el post “Que pasa con los enseres del inquilino tras el desahucio”, existen una serie de excepciones tales como ésta, dinero en efectivo, armas, drogas… que en ningún caso podrán ser conservadas por el dueño del inmueble sino que habrán de ser entregadas en el Juzgado.

En este caso, finalmente los décimos fueron consignados en el Juzgado, donde el ya ex inquilino pasó a retirarlos.

El Real Decreto Ley 20/2020 de 27 de diciembre de 2022 recoge algunas medidas de carácter excepcional destinadas a minimizar el impacto y consecuencias que en el ámbito social y económico pueda tener la Guerra de Ucrania. Así, y en lo relativo a la vivienda y los contratos de alquiler como no podía ser menos, se contemplan también una serie de medidas destinadas a tal fin como la suspensión de los desahucios cuyos inquilinos se encuentren en situación de vulnerabilidad económica o la prórroga de los contratos de alquiler.

Principales puntos de esta prórroga extraordinaria:

• Se recoge en el artículo 71 del Real Decreto Ley 20/2020 de 27 de diciembre de 2022.
• El contrato continuará exactamente igual, tan sólo será prorrogado en las mismas condiciones, durante seis meses más allá de su terminación.
• La prórroga sólo se plicará a los contratos de alquiler de vivienda habitual.
• Para solicitar dicha prórroga, el contrato ha de terminar, así como cualquiera de sus prórrogas antes del 30 de junio de 2023.
• Los seis meses de prórroga se contarán a partir del siguiente a aquel en el que vencía el contrato o cualquier de su prórroga.
• En todo caso será necesaria la petición por parte del inquilino para que la prórroga se lleve a cabo pues sólo se producirá si éste así lo desea.

“Artículo 71. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, finalice el contrato o el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o la prórroga por tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código Civil, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento de seis meses desde la fecha de finalización, durante la cual se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La renta del contrato aplicable durante esta prórroga extraordinaria podrá actualizarse conforme a los términos establecidos en el contrato, con sujeción a las limitaciones establecidas en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

Hoy hemos asistido al desahucio de un piso en Madrid, mas concretamente en el distrito de Guindalera. El inmueble es propiedad de una señora de avanzada edad, y junto con la Abogada, la Procuradora, la policía y la comisión judicial, han asistido sus dos hijos. Cuando la policía se ha dispuesto a llamar a la puerta no respondía nadie, pero se oían ruidos de televisión en el interior, tras varios insistentes intentos, el inquilino nos ha abierto la puerta en ropa interior diciendo que estaba durmiendo y mostrándose desconcertado por nuestra presencia. Era la una y media de la tarde, y los miembros del juzgado le indican que proceden a practicar el lanzamiento del inmueble y que por favor salga. El inquilino afirmaba no saber nada de la práctica del desahucio, no haber sido avisado ni notificado de nada, y manifestaba su incapacidad para irse a ningún otro lado. Todos los allí presentes sabíamos perfectamente que eso no era así, el proceso es absolutamente garantista y cualquier inquilino demandado es notificado para que pueda estar a corriente de todo y hacer valer sus derechos.

Uno de los miembros del juzgado, que portaba el expediente completo del procedimiento, le ha indicado las fechas en las que han acudido al domicilio personalmente a notificarle la demanda, en qué día y hora sucedió, e ídem con el resto de notificaciones relativas al asunto.

El inquilino se ha mostrado molesto y violento y ha expuesto que dentro estaba su pareja, que nada tenía que ver con eso y ha pedido que por ello la dejaran quedarse. Tanto la policía como la comisión judicial le han indicado por supuesto la imposibilidad de tal pretensión y le han invitado a llamarla para que saliera también de la casa.

Más tarde y mientras ambos se vestían, pidió le dejaran sacar sus cosas -manifestaba tener incluso muebles en el interior de la casa- a lo que la policía ha accedido invitándole incluso a llamar a alguien para que fuera a ayudarle con las cosas, el inquilino ha accedido y ha llamado a su padre, quien a los pocos minutos se ha personado para ayudarle a bajar bultos. Con el transcurso de este trámite la situación ha ido subiendo de temperatura por lo que los policías han intervenido para tranquilizarlo y encauzar todo de la manera pacífica que ha terminado siendo. Han apartado a los hijos de la propietaria para que esperaran en el rellano de la planta superior al inmueble, Abogada y Procuradora también nos hemos retirado a esperar a otra planta, y la policía ha ayudado a bajar las bolsas del inquilino a la calle.

El cerrajero ha procedido a cambiar la cerradura y todos hemos accedido al inmueble para comprobar y atestiguar sobre el estado del mismo que tristemente era lamentable. Los hijos de la propietaria aunque disgustados con el estado de la casa, se han mostrado contentos de recuperarla finalmente.

Esta semana hemos tenido un desahucio en Madrid capital que ha terminado de una forma inesperada. Se trataba de un ático en pleno centro cuyo inquilino había dejado de abonar hacía mas de un año y con una deuda en concepto de rentas que superaba los 20.000 euros. Nada hacía sospechar que se tratara de un desahucio complejo, pues era solo una persona la que vivía en su interior y de un perfil que no invitaba a pensar que intentara poner tantas trampas e impedimentos, se trataba de un señor de más de 70 años con altos problemas de movilidad además… pero al llegar al inmueble no estaba sólo, más de diez personas se encontraban para sorpresa de todos los allí presentes, en el interior de la casa manifestando que vivían allí. Así las cosas, y con una orden de desahucio hacia una persona en concreto exclusivamente la comisión judicial se vio en la obligación de pedir identificación a todos y cada uno de ellos, comprobando los documentos de identidad uno por uno mientras intentaban dificultar la tarea todo lo posible pasó más de una hora en la que policía, propietario, Abogada y Procuradora esperamos pacientemente. Una vez identificados y tomada nota de los nombres de cada uno de ellos, la comisión judicial pidió mostraran un justo título que los legitimara y demostrara vivir allí. Rodeos, excusas y líos para marear la historia y hacer perder el tiempo fue lo único que conseguimos, y fue precisamente esa evidencia tan palpable de que se trataba de un mero teatro con conocidos del inquilino condenado para conseguir parar el desalojo lo que llevó a la comisión judicial a tomar la decisión de sacar a todos por la fuerza. La pareja de policía presente durante el mismo no tuvo más remedio que pedir refuerzos y entre varias consiguieron terminar sacando por la fuerza tanto al inquilino condenado como al resto de personas que pretendían frustrar la celebración del desahucio.

Finalmente todos terminaron fuera y el propietario recuperó la posesión del inmueble después de más de 3 horas de espera y lucha.

La mayoría de propietarios que acuden a nosotros para recuperar su vivienda, se muestran preocupados por esta cuestión, la deuda que el inquilino tiene contraída con ellos, pues no solo se trata de recuperar la posesión de su inmueble, sino también el dinero que el inquilino no les ha pagado.

La respuesta es sencilla, y es que la demanda de desahucio, se presenta precisamente en base a ese motivo, la falta de pago.

El inquilino que firma un contrato de arrendamiento, adquiere una serie de derechos con ello, así como obligaciones. Uno de esos derechos, es el de mantenerse en la vivienda siempre y cuando cumpla con sus deberes mientras el contrato esté en vigor, cuya prórroga también queda en sus manos. Así las cosas, uno de los motivos previstos para interrumpir esa relación contractual, terminar con el contrato y sacar al inquilino del inmueble es precisamente la falta de pago. Y es por eso que la demanda de desahucio en la que se solicita la terminación del contrato y la expulsión del arrendatario se basa precisamente en ese motivo y tiene que darse para que pueda producirse también la terminación del contrato y de la estancia del inquilino en el inmueble.

Así, la demanda que se interpone, de desahucio por falta de pago, acumula dos acciones, por un lado la de desahucio y por otra la de reclamación de la cantidad debida, y por tanto la Sentencia se pronunciará también en este sentido, el de condena a la cantidad debida siempre y cuando se demuestre que efectivamente se ha producido el reclamado impago.

Conclusión, con la condena al desalojo del inmueble, se incluirá también la del pago de la cantidad debida, no siendo necesario iniciar procedimiento paralelo para reclamar dicha cifra.

La mayor parte de los inquilinos morosos contestan ante los requerimientos de pago por parte del propietario con el asunto de los menores a su cargo. Esgrimiendo que por tener menores en el domicilio no serán desalojados, y por tanto muchos los arrendadores que acuden a nosotros con la duda de si deben seguir aguantando el impago del alquiler ante la imposibilidad de sacarlos de su propiedad.

Bien, pues la respuesta es clara y totalmente razonable: nadie tiene que mantener gratis a nadie en su vivienda por el mero hecho de que tener hijos.

En los casos de impago de alquiler con menores residiendo en el interior del inmueble el procedimiento será el mismo. Se presentará demanda de desahucio por falta de pago ante el Juzgado al que corresponda en base a la ubicación de la vivienda y durante la tramitación del procedimiento serán los Servicios sociales los que, en caso de formar parte del mismo, deban hacerse cargo de la situación, buscando alternativas y ayudas para que prevalezca el bienestar de los menores en todo momento. Si los Servicios sociales no intervinieran durante el procedimiento y por tanto no se tuviera conocimiento por la Administración de la presencia de los niños en el inmueble hasta el momento del desahucio, celebrándose el mismo, será la propia Comisión judicial la que en ese momento, decida si paralizar el lanzamiento unos días a la espera de poner tal circunstancia en conocimiento de los mismos para que puedan tomar las medidas de ayuda necesarias, o continuar con la celebración del desahucio en el momento fijado.

En conclusión, en ningún caso la presencia de menores en un inmueble exime del pago de las obligaciones que los progenitores o adultos a su cargo hayan adquirido con el propietario del mismo. Por eso en caso de impago, el propietario siempre podrá demandar para recuperar la vivienda y el procedimiento se desarrollará con total normalidad a excepción de la intervención de los servicios sociales quienes deben asegurar el bienestar de los menores en todo momento, ofreciendo ayuda a través de alternativas habitacionales, empleos para los progenitores o cualesquiera de las que disponga en función de la comunidad autónoma.

La sentencia de una demanda de desahucio por falta de pago que condena a un inquilino, normalmente recoge tres condenas: al pago de la cantidad debida, al abandono del inmueble, y al abono también de las costas del procedimiento.

El cumplimiento voluntario de cualquiera de ellas es una cuestión mas ideal y de cuento de hadas que una realidad, debiendo ser siempre el inquilino condenado obligado a cumplir con sus condenas. Así, menos de un 10% de los inquilinos condenados a desalojar el inmueble lo hacen de forma voluntaria, habiéndose de celebrar desahucio en más del 90% de las ocasiones, e igual pasa con el pago dinerario. Ningún inquilino voluntariamente abona la cantidad dejada a deber una vez es desahuciado del inmueble. Entienden que con “haber dejado la propiedad” es suficiente, y ha de ser el propietario el que solicite la ejecución de la deuda. Esto es, embargarle el dinero debido ante la negativa del condenado a pagarlo voluntariamente.

Este proceso, consiste en plantear, como explicamos en más detalle en nuestro poste “la demanda de ejecución” dicha demanda ante el mismo juzgado que conoció de la de desahucio por falta de pago. Lo que haremos será adjuntar junto con el escrito de demanda, la Sentencia que condena al inquilino, y solicitar al juzgado que la ejecute, como ya hiciera con el abandono del inmueble, es decir que le obligue a hacerlo.

La condena al abandono del inmueble se ejecuta presentándose personalmente miembros del juzgado, propietario y policía, como explicamos en nuestro artículo “Cómo se realiza un desahucio”, y obligando al inquilino a dejar libre el inmueble. Mientras que esta condena económica, se ejecuta, es decir se obliga a cumplir, a través del embargo de cualquier cuenta, bien, o cantidad percibida por el inquilino condenado.

Así, el juzgado y tras la petición del Letrado a cargo a través de la presentación de la demanda de ejecución, procede a solicitar averiguación patrimonial del condenado. Entregándole ésta al Letrado de forma absolutamente confidencial. Esta información proviene de la Agencia Tributaria, Tesorería General de la Seguridad Social, entidades bancarias, registro de la propiedad… tras el análisis de la misma, el Letrado presentará escrito al juzgado solicitando se embarguen aquellos bienes, salarios, o cualquier otro tipo de percepción económica en favor del ejecutante.

Ciñéndonos a la realidad, lo cierto es que cada vez un mayor número de inquilinos carecen de cualquier pertenencia, sueldo o cantidad en cuenta susceptible de embargo. De ahí también su facilidad para dejar de pagar el alquiler. No pocas veces no hemos encontrado con los mismos inquilinos que ya desahuciamos de un inmueble, con el mismo problema en otro y en otro. Es ciertamente una forma de vida para muchas personas que carecen de propiedades o dinero (al menos declarado y a la vista de la administración), pues el impago del alquiler no les supondrá repercusión alguna más que la de tener que abandonar el inmueble cuando se fije fecha de lanzamiento. Dejando a deber toda la cantidad que se haya acumulado durante los meses de tramitación de la demanda en el juzgado más el coste que para el propietario haya tenido su defensa jurídica, lo que se conoce como las costas del procedimiento.

Muy frecuentemente nos encontramos con la llamada de hijos, que nos cuentan el problema con cualquier inmueble de alguno de sus padres, de avanzada edad y nos preguntan cómo pueden hacer para que no se vean involucrados en trámites, presencia en los juzgados.. etcétera.

Para empezar, y por si estás leyendo este artículo en esa situación, no tienes de qué preocuparte. La demanda de desahucio, efectivamente, deberá ir a nombre de la propiedad, es decir, si se trata de un inmueble de un padre o madre el nombre que aparezca como demandante será el suyo. Pero el resto de trámites y comunicaciones recaen de mano del Abogado y Procurador, cuya comunicación puede perfectamente mantener con ellos cualquier hijo para estar al tanto de cuantas novedades se van produciendo. La presencia en el juzgado sólo sería necesaria en caso de decidir hacer poder Apud Acta (existiendo otras dos opciones que la ahorrarían, la de hacerlo de forma Online a través de la página del Ministerio, y ante Notario, en cualquier Notaría cercana a su domicilio). Nada más. El resto de pasos del procedimiento se llevan a cabo entre Abogados y Procuradores, la intervención física de propietario e inquilino es ninguna. Existe otra posibilidad, que sería la de la asistencia a juicio si es que éste se celebrara, pero en muy raras ocasiones esta se produce, pues sólo sería necesaria en caso de que la parte contraria pidiera su testimonio, y en este tipo de procedimientos casi nunca suele ocurrir.

En resumen, son muchísimos los asuntos de propietarios de avanzada edad que llevamos y hemos llevado en este despacho, donde desde la reunión inicial, contratación y posterior comunicación ha sido única y exclusivamente con cualquiera de los hijos sin siquiera conocer al propietario del inmueble y no existe ningún impedimento para el término satisfactorio del proceso por esta circunstancia.

A menudo nos encontramos con propietarios desesperados que manifiestan sentirse indefensos y muy a disgusto con nuestro sistema judicial. Manifiestan que la Ley no está de su parte y que parece “no existir justicia”. A través de este post, intentaremos contar de la manera más simple y clara posible, la realidad de este procedimiento judicial y el por qué de su tardanza. Partiendo siempre por supuesto de la base de que entendemos la desesperación de los propietarios agraviados por un inquilino que incumple con sus obligaciones.

Alguna de las preguntas más frecuentes es la de por qué ha de esperarse tanto para echar de sus casas a personas que se han metido por ejemplo durante una ausencia puntual de los propietarios. En España, el domicilio es inviolable, esto quiere decir que nadie puede acceder a un domicilio privado, ni siquiera la policía por el mero testimonio de alguien. Solo en casos contados y tasados por Ley como la certeza de la comisión de un delito fragrante por ejemplo, podrá la policía acceder a un inmueble sin una orden judicial. Y es precisamente por esto, la necesidad de una orden judicial que les autorice, que los procesos de desahucio y recuperación de viviendas ocupadas, no son inmediatos. Para que un Juez de la orden de desalojo de una vivienda, es necesario un procedimiento judicial que efectivamente demuestre que esa propiedad no es de las personas que la ocupan, o que las que lo hacen han incumplido con sus obligaciones contractuales y por tanto deben ser desalojadas de la misma. Y esto sólo se demuestra a la finalización de un proceso con todas las garantías, posibilidad a ambas partes de ser oídas, de presentar aquellas pruebas que consideren necesarias, de ser defendidas y representadas por profesionales… nuestro sistema es garantista, y como tal asegura la posibilidad a todas las partes de ser oídas y ejercer su derecho a la defensa. Y esto, no es más que un absoluto seguro, una garantía que nos blinda a todos antes posibles falsos testimonios que podrían hacer que injustamente se nos despojara de nuestra propiedad. El problema surge con la burocracia precisa durante todo ese proceso y de la lentitud y atasco de nuestros juzgados. Esa es la clave de la excesiva tardanza, que se traduce casi una ausencia de justicia para cualquier ciudadano, pues el retraso es tan lesivo para la situación de los agraviados que aunque finalmente resulten vencedores en el proceso, el daño ya está hecho.

Por tanto,  ni la justicia está de parte de quienes no cumplen, ni hay ausencia de la misma en nuestro sistema, ni sale gratis ocupar o no pagar en nuestro país. El problema es el retraso de los juzgados, que hace que nuestro sistema pulcro y garantista se alargue de manera ilimitada volviéndose perjudicial principalmente para la parte que sufre el incumplimiento de la otra.

Esta semana hemos tenido un caso en el despacho relativo a la responsabilidad en los contratos de alquiler.

Una pareja decidió alquilar un inmueble en una ciudad Catalana. Después de un año en el mismo comienzan a tener problemas y a incumplir con su obligación de pago de la renta al propietario. Este se pone en comunicación con ellos a fin de solucionar la situación y las explicaciones que le dan consisten en que están enfadados y que ninguno quiere pagar lo que el otro no abona… termina siendo el casero el que sufre las consecuencias, sin tener culpa ninguna, de la complicada situación de pareja.

Prolongados los impagos en el tiempo, al dueño de la casa acude a nosotros para terminar con la situación, no quedando más remedio que interponer una demanda de desahucio por falta de pago.

Terminado el procedimiento judicial y habiendo sido el contrato rescindido y ambos condenados al abandono del inmueble y al abono de la deuda, llega el día en el que nuestro cliente recupera la posesión de  su casa. Pero pasado el tiempo vuelve a ponerse en contacto con nosotros para informarnos de que sobre el abono de la deuda que dejaron a deber, que ascendía a más de 6.000 euros, no ha vuelto a saber nada y que está esperando a que le paguen una cantidad que no parece vayan a hacer de forma voluntaria. Así las cosas, procedemos a interponer demanda ejecutiva, quedando embargada la cantidad correspondiente del sueldo de la ex inquilina y no encontrando cantidad que ejecutar del lado del inquilino.

Así las cosas, la inquilina llama a nuestro cliente para increparle “porque ella no tiene por qué pagar toda la deuda”,”que la casa fue alquilada por los dos y que es a ella a quien le están cobrando toda la deuda a través de una parte de su sueldo mientra que su ex pareja se está yendo de rositas”. Es entonces cuando nuestro cliente acude a nosotros y debemos explicarle lo siguiente:

Como ya contamos de forma más extensa en nuestro post “Responsabilidad en el contrato de alquiler: mancomunada y solidaria” existen dos tipos de responsabilidad:

• Mancomunada: cada uno responde por su parte proporcional de deuda, esto es, un piso alquilado por dos personas, con una renta de 200 euros, cada uno tiene obligación de abonar 100 euros. Y en caso de impago, solo podrá reclamársele a cada uno la mitad de la deuda que es lo que les corresponde pagar.

• Solidaria: todas las partes responden por la totalidad de la deuda y se puede reclamar a cualquiera de ellas el total de la misma en caso de impago. En el caso anterior los 200 euros se reclaman a los dos inquilinos. Pudiendo abonar uno solo la totalidad de la deuda.

Lo siempre recomendable, es que se indique en el contrato de alquiler qué tipo de responsabilidad es la que tienen los inquilinos, pero en la práctica esta cláusula es prácticamente inexistente, y nos encontramos con menos de un 2% de los contratos que la incluyan. Bien, pues en este caso, el de que no se aluda al tipo de responsabilidad, hace que se entienda que será solidaria, pudiendo por tanto responder cualquiera de los inquilinos por la totalidad de la deuda.

Por tanto, y para el caso que nos ocupa, la deuda es reclamada por entero a cualquiera de las dos partes condenadas al pago de la misma, y al no tener el inquilino nómina ni cantidad alguna mientras que la inquilina sí, la deuda se está cobrando en su totalidad a esta segunda parte. Es absolutamente correcta la ejecución y la inquilina debió especificar en contrato que quería una responsabilidad de tipo mancomunada, para evitar este tipo de problemas ante el incumplimiento de su pareja.

La Ley no fija un tiempo mínimo de impago ni cantidad alguna para iniciar el procedimiento de reclamación. Ante el mero retraso en el abono de la cantidad fijada en concepto de renta puede presentarse demanda de desahucio, pues ese retraso puede causar perjuicio al propietario. Esta semana, nos visitó en el despacho un propietario cuyo pago de la hipoteca del inmueble donde vive dependía del abono del alquiler de la vivienda arrendada que heredó de sus padres. El pago de su hipoteca es pasado por su banco en los cinco primeros días de cada mes, mismo plazo en el que sus inquilinos deben hacer el abono de la mensualidad. El problema es que éstos, lo hacen de forma reiterada en torno al día 20, dejando al descubierto la cuenta de nuestro cliente durante 15 días cada mes, con la consiguiente penalización económica que el banco del propietario le aplica. Esta situación no hacía mas que hacer perder dinero al arrendador, quien acudió a nosotros para consultar si podía desahuciar a esos inquilinos, que por incumplimiento en tiempo de su obligación de pago le estaban perjudicando de esa manera y haciéndole perder dinero.

Conclusión, no solo no hay una cantidad mínima de mensualidades que hayan de estar impagadas para poder demandar solicitando el desahucio sino que lo mas aconsejable es que se haga desde el primer momento. La experiencia y el trato constante con inquilinos morosos nos hace concluir que aquellos con un patrón muy claro y común: retrasos primero, impago de pequeñas cantidades después, impago de mensualidad completa y desaparición de toda contacto con el propietario (no contestar whatsapp, no responder al teléfono..) no pagarán más, y por tanto cuanto antes demandemos antes recuperaremos nuestro inmueble y antes frenaremos la cantidad de deuda que se va a ir acumulando y que será irrecuperable en la mayor parte de los casos, pues es habitual que no dispongan de dinero a ojos de la Administración, y por ende susceptible de embargo.

Esta semana hemos terminado de resolver un asunto sobre un impago de rentas en una lonja alquilada en Bilbao. Nuestra clienta, era la hija de la propietaria de la lonja, y acude a nosotros porque el inquilino, que la había tenido alquilada por años, dejó de pagar cuando su negocio, una pescadería, comenzó a ir mal. Cuando nuestra clienta contactó con nosotros, acumulaba ya mas de 8 meses de deuda, lo que superaba la cantidad de 10.000 euros en rentas impagadas.

Previo a la interposición de la demanda enviamos un requerimiento escrito al inquilino solicitándole el abono de la cantidad debida. Dejamos el plazo de un mes para obtener respuesta sin que sucediera nada. Fue entonces, y con la ya imposibilidad del inquilino de la enervación de la acción, esto es, pagar una vez fuera demandado y paralizar el proceso, cuando nos pusimos en contacto con él par negociar una solución al problema de la forma menos lesiva posible para los intereses de nuestra clienta. El inquilino se mostró muy interesado, pues su negocio en la lonja era muy longevo y marcharse de allí supondría perder a todos sus clientes. Además, habiendo sido ya requerido del pago sin que hiciera nada y habiendo pasado más de un mes desde el citado requerimiento, sabía que si interponíamos demanda de desahucio sería directamente desalojado del inmueble. Lo que iba radicalmente en contra de sus intereses.

Finalmente, tras numerosas conversaciones con nuestros mediadores y unas cuantas propuestas de cada parte, conseguimos establecer un plan de pagos acorde a las posibilidades del inquilino y a las necesidades de nuestra clienta.

Por extraña que pueda parecer esta circunstancia, en la práctica resulta más habitual de lo que parece. A menudo y a causa de mudanzas, traspapeleos y demás circunstancias, pueden extraviarse los contratos de alquiler.

Como explicamos en nuestro artículo “El contrato de alquiler” cada una de las partes debe guardar para sí una copia del mismo. Pero ¿qué ocurre cuando se produce algún incumplimiento por el que tengamos que demandar a nuestro inquilino si no conservamos el contrato de alquiler?.

El contrato de alquiler, es necesario a la hora de interponer un procedimiento judicial para comprobar que existe efectivamente esa relación arrendaticia entre ambas partes, demandante y demandado, y también para comprobar que es esa obligación que reclamamos por incumplida y no otra a la que se comprometió la parte demandada, en este caso el inquilino. Por ello, siempre que podamos demostrar ambas cosas será como si aportaramos el contrato de alquiler.

Podremos evidenciar la existencia de contrato de alquiler ante la pérdida física del mismo a través de otros medios, como mensajes intercambiados con el inquilino en el que se haga referencia al mismo, whatsapp en los que se comenten aspectos de la vivienda o del alquiler que denoten que efectivamente éste existe, o cualquier otro medio que sirva para evidenciar que tal obligación contractual existe y sobre todo que consiste en lo que reclamamos judicialmente.

Algunos ejemplos reales:

• Inquilino que debe tres meses de alquiler, el propietario se pone en contacto con nosotros porque quiere demandarle y que abandone el inmueble, pero no tiene su copia del contrato. Le pide al inquilino la suya para poder fotocopiarla pero éste, ante la sospecha de demanda que ya maneja y a fin de entorpecerle las cosas se niega a ello. Nuestro cliente y propietario del inmueble, nos muestra whatsapp en los que le indica al inquilino en distintos meses que le debe los equis euros de renta que todavía no le ha ingresado, mensajes algunos sin respuesta pero otros con ella, a través de las cuales el inquilino reconoce implícitamente la existencia de la obligación por su parte de abonar esa cantidad y por aquel concepto a nuestro cliente. La relación contractual quedó demostrada y por tanto la demanda admitida a trámite. 

• Propietario que ve cómo la última prórroga del contrato con su inquilino va a llegar a su fin y decide sacar la casa a la venta pues no quiere seguir alquilándola. No dispone del contrato, pero sí del burofax en el que comunica al inquilino el fin de la relación contractual que les une y su deber de abandonar el inmueble antes de determinada fecha, así como mails intercambiados con el mismo en los que hablan de la disponibilidad de éste para que acudan posibles compradores a visitar el inmueble en venta antes su próxima marcha del mismo. La relación contractual quedó una vez más demostrada a pesar de la ausencia física de contrato de alquiler y la demanda siguió adelante.

Recientemente hemos recibido la visita de una clienta que heredó un inmueble en alquiler y que quería terminar ese contrato para reformar la vivienda y entrar a vivir en ella. Nos plantea, si con la muerte de su padre, anterior propietario y arrendador del contrato, podía aquel contrato de arrendamiento terminarse.

Esta es una cuestión muy repetida en las consultas de nuestros clientes, y también con muchas aristas, a continuación pasamos a explicar todas las situaciones posibles y la forma de resolverlas.

En primer lugar, el arrendador en un contrato de alquiler puede ser el propietario u otra persona, por lo que antes que nada lo que hay que averiguar, es si el arrendador fallecido, era propietario del inmueble o no, así:

1. El arrendador fallecido era propietario el propietario del inmueble: En este caso el contrato seguirá tal cual. Y no podrá el heredero terminarlo hasta que este no llegue a su fin natural, prórrogas incluidas.

• El arrendador fallecido era usufructuario del inmueble y no propietario del mismo: En este caso el contrato si resultará terminado. Cuando el usufructo se extingue, por ende el contrato también lo hace.

¿Qué deben hacer los herederos con respecto al inquilino?

Primero y fundamental informarle del fallecimiento del arrendador y darle instrucciones de dónde debe llevar a cabo los pagos a partir de ahora. Podemos encontrarnos aquí ante diversas situaciones:

• Que haya un solo heredero, lo que hará más fácil las cosas pues será a este a quien deba seguir pagando las cantidades pactadas.
• Que haya varios y la propiedad del inmueble sea de todos ellos, lo más habitual es que abran una cuenta común donde el inquilino ingresará los pagos.
• Que haya varios herederos pero la propiedad esa únicamente de uno de ellos, en este caso al igual que en el primero de ellos no se presentará a priori ningún problema pues el inquilino habrá de hacer frente a los pagos en la cuenta de éste.

Es importante reseñar, de que en caso de no comunicarle al inquilino el fallecimiento del arrendador y por tanto el correspondiente cambio en el lugar en el que hacer los pagos, no podrá reclamársele en ningún caso éstos siempre que aquel continúe haciéndolos en el lugar y forma acordados con el arrendador fallecido.

En conclusión y en el caso particular que nos ocupa, el padre de nuestra clienta era arrendador y propietario, por lo que el contrato, que sólo llevaba un año de duración, continuará vigente. Y nuestra clienta sólo podría interrumpirlo iniciando un proceso de desahucio por necesidad propia y solo en caso de necesitar la vivienda para uso propio o de algún descendiente en primer grado de consanguinidad y siempre por alguna de las causas tasadas den la Ley.

• ¿Dónde se presenta?

En el juzgado de primera instancia que corresponda al partido judicial del lugar en el que se encuentra la vivienda arrendada.

• ¿Quién debe poner la demanda?

El propietario de la misma.

• ¿Hay algún problema porque el propietario sea persona distinta a quien aparece como arrendador en el contrato de alquiler?

No

• ¿Qué documentación se necesita?

. Escritura de propiedad o nota simple

. Contrato de arrendamiento

. Burofax o comunicación con el inquilino requiriéndole del pago de las rentas debidas

. Poder en favor de abogado y procurador

• ¿Qué se solicita en la demanda?

La condena al desalojo del inmueble, al pago de las cantidades debidas al momento de interposición de la demanda mas aquellas que se acumulen durante la tramitación del procedimiento hasta la recuperación de la vivienda, la rescisión del contrato de alquiler y el pago de las costas del procedimiento.

• Una vez puesta la demanda, ¿Cuál es el procedimiento?

. La demanda será admitida a trámite fijando fechas provisionales de vista y lanzamiento.

. Será notificada a la parte demandada en el domicilio objeto del procedimiento, es decir, en la vivienda alquilada.

. Esta otra parte podrá oponerse a la misma, para lo que necesitará Abogado y Procurador. Se le dará el plazo de 3 días para que solicite justicia gratuita, y de 10 para que presente la oposición a la demanda exponiendo aquellos puntos que considera contrarios a la realidad.

. Se celebrará vista para dilucidar las versiones encontradas.

. Se obtendrá Sentencia en la que su Señoría se pronuncie. En caso de que no haya habido oposición a la demanda, se irá directamente a este punto, emitiendo el Letrado de la Administración de justicia decreto que de por terminado el procedimiento.

. En caso de condena al desalojo del inmueble se celebrará el lanzamiento del mismo.

La semana pasada estaba programado un lanzamiento para el miércoles. El procedimiento se había alargado muchísimo en el tiempo por sucesivas suspensiones, la huelga de Secretarios Judiciales, luego la de jueces y fiscales… en fin, estaba durando más de lo habitual y esto causaba grave perjuicio a la propietaria.

Así las cosas y después de innumerables vicisitudes por fin nos acercamos a la fecha de desahucio, y cual es nuestra sorpresa que el lunes anterior al día del lanzamiento, señalado para ese miércoles, recibimos escrito de la parte contraria solicitando la suspensión del lanzamiento por causas de vulnerabilidad, que como ya explicamos en nuestro post “Nueva prórroga en la suspensión de desahucios” ha sido ampliada hasta el 30 de junio de 2023. Afortunadamente y de inmediato el juzgado respondió denegando la petición por no cumplir con uno de los principales requisitos para solicitarlo: que el propietario del inmueble fuera poseedor de más de diez inmuebles. Pero no solo existen requisitos relativos a los propietarios sino que también los hay de parte de los inquilinos, así y remitiéndonos a la propia web del Ministerio de derechos sociales y agenda 2030, las causas y condiciones relativas a los inquilinos para instar la suspensión del lanzamiento están tasadas y son las siguientes:

“Suspensión de desahucios y de lanzamientos, y compensación a los arrendadores

Con el objetivo de que nadie quede fuera, el Gobierno ha regulado determinadas protecciones a aquellos colectivos que por su vulnerabilidad puedan ser objeto de desahucio.

• Se suspenden los desahucios hasta el 30 de junio de 2023.

¿A quiénes no se les puede desahuciar?

A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.

En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

¿Si no vivo solo, sino con mi familia, nos pueden desahuciar?

Si te encuentras en situación de vulnerabilidad económica, NO te pueden desahuciar.

Supuestos de vulnerabilidad

Para saber si te encuentras en situación de vulnerabilidad debes cumplir con los siguientes requisitos:

1. Haber pasado a estar en una situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos o una caída en la facturación de al menos el 40%
2. Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere estos umbrales (en el mes anterior a la solicitud de la moratoria):

Unidad familiar	Explicación	Límite de ingresos
Unidad familiar (general)	3 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 3 Total: 1.613,52 euros
+ Hijos/as cargo	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros
	+ 0,15 veces el IPREM para familias monomarentales y monoparentales.	+ 80,67 por cada hijo/a Es decir, si tienes un hijo: 1.613,52€ + 80,67€ Total: 1694,19 euros
+ Personas mayores en la unidad familiar (más de 65 años)	0,1 veces el IPREM	+ 53,78 por cada persona mayor Es decir, si tienes una persona mayor en la familia: 1.613,52€ + 53,78€ Total: 1667,30 euros

Además, el límite se incrementa también en las siguientes condiciones:

Unidad familiar	Explicación	Límite de ingresos
Unidad familiar en la que alguno de sus miembros: Tiene declarada una discapacidad superior al 33% Situación de dependencia Enfermedad que le incapacite permanentemente a una actividad laboral	4 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 4 Total: 2.151,36 euros (además de los posibles incrementos por hijo/a a cargo)
Si la persona que firmó la hipoteca padece: Parálisis cerebral Discapacidad intelectual (igual o superior al 33%) Discapacidad física o sensorial (igual o superior al 65%) Enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral	5 veces el IPREM	El IPREM mensual es de 537,84€ Es decir, por unidad familiar: 537,84€ x 5 Total: 2.689,20 euros

¿Quiénes son los miembros que conforman la unidad familiar?

1. La persona que firmó el contrato de alquiler.
2. Su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita.
3. Los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
4. El cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda.

Si estoy en vulnerabilidad económica, ¿qué documentos necesito para acreditarlo?

El Gobierno ha simplificado los trámites necesarios para acceder a las ayudas con el objetivo de que nadie quede fuera.

¿Qué documentos necesitas para acreditar la vulnerabilidad?

1. Si estás en situación legal de desempleo: Certificado expedido por el SEPE, Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social o el Instituto Social de la Marina
2. En caso de cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: Certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad del interesado.

Para acceder a las ayudas relacionadas con el derecho a la vivienda

• Para acreditar al número de personas que habitan la vivienda habitual:
  • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento de las personas en la vivienda.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad laboral permanente.
• Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

¿Qué ocurre si no puedo aportar alguno de los documentos?

Si no puedes presentar los documentos por razones relacionadas con el estado de alarma

1. Podrás sustituirlos por una declaración responsable que incluya justificación de los motivos que le impiden dicha aportación, que tienen que estar relacionados con problemas concretos por el estado de alarma.
2. Dispondrás de un plazo de un mes tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas para la aportación de los documentos.

¿Cuál es el procedimiento para presentar la documentación?

1. Deberás enviar un escrito al Juzgado acreditando que reúnes los requisitos y acompañándolo con los documentos requeridos.
2. Deberás pedir un Informe de los servicios sociales competentes. Si acreditas ante el Juzgado que te encuentras en situación de vulnerabilidad, es el letrado de la Administración de Justicia quien deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración durante el plazo de suspensión extraordinaria.
3. La presentación de tu escrito alegando una situación de vulnerabilidad económica implicará tu consentimiento para que se dé traslado a los servicios sociales para que estos actúen si es necesario.
4. Recibirás un decreto del Letrado de la Administración de Justicia.”

El procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, termina con una Sentencia o Decreto final, en función de si ha sido dictada por un juez o por el Secretario de administración de justicia. En ella, normalmente, ya que así se solicita en la demanda, se condena a cuatro cosas: la finalización del contrato de alquiler, al desalojo del inmueble alquilado, al pago de la cantidad debida, y al de las costas del procedimiento.

La primera de ellas es dictada directamente y no requiere de cumplimiento por parte del inquilino condenado, pero las otras tres sí requieren de su participación, y para ninguna de ellas suelen estar dispuestos los inquilinos condenados, así:

1. Condena al desalojo del inmueble: en la Sentencia o Decreto final, se indica que se condena al demandado al desalojo del inmueble, y para el caso de no hacerlo se fija fecha para el desahucio del mismo, esto es, para hacerle cumplir con la condena. En más del 90% de los casos, el desahucio ha de llevarse a cabo porque no se produce el cumplimiento, es decir en este caso el abandono, voluntario por parte del condenado.

• Condena al pago de la cantidad debida: esta es sin duda la condena que más rehúsan los inquilinos y que menos veces consigue se lleve a cabo. Cuando el inquilino condenado no cumple con su obligación de abonar la cantidad fijada en la Sentencia, el propietario para recuperar esa cantidad se ve obligado a presentar una ejecución en su contra para recuperar de manera forzosa ese dinero que el inquilino debiera pagarle y que no lo hace.

• Condena al pago de las costas del procedimiento: una vez otorgada la razón al propietario y demostrado por tanto que el inquilino efectivamente dejó de pagar la cantidad de renta a la que estaba obligado, junto con esa condena al pago de la cantidad que se litigaba en el procedimiento también está la del pago de los costes en los que el propietario debió incurrir para demostrar efectivamente ese incumplimiento, lo que se conoce como las costas. Por supuesto esta cantidad tampoco suele ser abonada de forma voluntaria por parte del inquilino condenado teniendo que ser ejecutada también como pasa con la principal, pero no es hasta que esta ha sido recuperada -la del principal, es decir aquella sobre la que versaba el procedimiento- cuando puede pasarse a ejecutar esta otra en concepto de costas.

Paso a paso del proceso de ejecución

. La demanda de ejecución

Esta, habrá de presentarse ante el juzgado que conoció de la de desahucio por falta de pago, y se trata de una solicitud al mismo para que haga cumplir la Sentencia o Decreto que el mismo dictó. Junto con la demanda, se adjuntará la Sentencia o Decreto en el que se recoge el pronunciamiento y se manifestará que tal cumplimiento nunca ha llegado a darse, solicitando que se embargue la cantidad establecida en condena incrementada en algo menos de un tercio, por los intereses.

. Admisión a trámite

El juzgado, una vez revisada la demanda y la documentación que la acompaña, y comprobado que efectivamente existe una condena pecuniaria que no ha sido cumplida, admitirá a trámite la demanda dando traslado de la misma a la otra parte para que sea conocedora de la misma. Una vez trascurridos los diez días de plazo a partir del siguiente a aquel en el que la demanda se entregó sin que el demandado se oponga a la misma, que es lo habitual pues ya es conocedor de esa obligación de pago que le fue marcada en la Sentencia del procedimiento de desahucio, se pasará a proceder con la ejecución solicitada.

. Averiguación patrimonial

El Juzgado recabará toda la información relativa al patrimonio del ejecutado y se la entregará de manera confidencial al Letrado a cargo de la demanda presentada por el ejecutante. Esta información contendrá cualquier dato que al respecto de la persona ejecutada conste en la Agencia Tributaria, Tesorería General de la Seguridad Social, Registro de la Propiedad, entidades bancarias… etcétera.

. Embargo de cuentas o bienes

Una vez revisada esta información por el letrado de la parte ejecutante, éste solicitará a través de escrito al juzgado el embargo de aquel salario, bien, o percepción por cualquier concepto que observe en la documentación dispone el ejecutado. Y así, y de manera progresiva se encargará de solicitar nuevas averiguaciones al juzgado para ir embargando cantidades hasta cumplir con el total de lo debido.

Lo cierto es que en la práctica, la mayoría de las veces es totalmente imposible recuperar la deuda debida, pues los inquilinos no disponen de bienes, sueldos o cualquier otra cantidad (al menos a ojos de la administración) y por tanto el embargo es absolutamente frustrante e imposible. Es por esto que recomendamos siempre, como explicamos en más detalle en el post “Cómo actuar si el inquilino deja de pagarme el alquiler”, que ante el primer impago de renta actuemos de manera inmediata, porque todos las mensualidades que trascurran hasta que el desalojo del inmueble se lleve a cabo será deuda acumulada para el propietario, que es probable, le sea muy difícil de recuperar.

El Real Decreto-ley 20/2022 de 27 de diciembre recoge una serie de medidas destinadas a minimizar los efectos y consecuencias de la Guerra de Ucrania. Medidas, entre las que se incluyen por supuesto las relativas a la vivienda y los contratos de alquiler. Así, algunas de las principales medidas recogen aspectos tales como un límite del 2% en la revisión anual de la renta, la posibilidad de prorrogar seis meses más la vigencia de aquellos contratos de alquiler cuya finalización estuviera prevista para antes del 30 de junio de 2023 y siempre en todo caso que el arrendatario así lo desee, o la suspensión de los desahucios bajo determinadas circunstancias.

Este último caso, regulado por vez primera en el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo relativo a medidas urgentes para hacer frente al COVID-19, ha ido acumulando prórroga tras prórroga hasta la última y actual, la del 30 de junio de 2023,  casi 3 años después del inicio de la pandemia. Esta medida, establece en todo caso la posibilidad de suspender los lanzamientos hasta el 30 de junio de 2023 siempre y cuando el propietario del inmueble sea una persona física o jurídica con más de diez viviendas a su nombre y el inquilino una persona en situación de vulnerabilidad económica así indentificada por los Servicios Sociales.

Pero no todo consiste en ayudas a los arrendatarios, sino que los propietarios podrán solicitar una compensación ante esta suspensión de desahucio hasta el día 31 de julio de 2023. Esta compensación, recogida en el artículo 3 del Real Decreto Ley 401/2021, se concederá siempre y cuando la Administración no hubiese adoptado medida alguna en lo relativo a la adjudicación de alternativa habitacional al inquilino en el plazo de los tres meses siguientes a la fecha en la que se emitió el informe de asuntos sociales.

“Artículo 68. Modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Se modifica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, en los siguientes términos:

Uno. El artículo 1 queda redactado como sigue:

«Artículo 1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

1. Desde la entrada en vigor del presente real decreto-ley y hasta el 30 de junio de 2023, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en este artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 30 de junio de 2023.

2. Para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1. El Letrado de la Administración de Justicia dará traslado de dicha acreditación al demandante, quien en el plazo máximo de diez días podrá acreditar ante el Juzgado, por los mismos medios, encontrarse igualmente en la situación de vulnerabilidad económica descrita en la letra a) del artículo 5.1 o en riesgo de situarse en ella, en caso de que se adopte la medida de suspensión del lanzamiento.

3. Una vez presentados los anteriores escritos, el Letrado de la Administración de Justicia deberá trasladar inmediatamente a los servicios sociales competentes toda la documentación y solicitará a dichos servicios informe, que deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días, en el que se valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente.

4. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que el 30 de junio de 2023 se reanudará automáticamente el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, o se señalará fecha para la celebración de la vista y, en su caso, del lanzamiento, según el estado en que se encuentre el proceso.

Acreditada la vulnerabilidad, antes de la finalización del plazo máximo de suspensión, las Administraciones públicas competentes deberán, adoptar las medidas indicadas en el informe de servicios sociales u otras que consideren adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración competente habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.”

Esta semana había programado un lanzamiento en la provincia de Cádiz, más en concreto para un martes. El miércoles anterior la representación del inquilino presenta escrito solicitando la suspensión en base a la vulnerabilidad del mismo y acogiéndose al apartado b) del artículo 5 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, que dice lo siguiente:

“b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.”

El lanzamiento estaba fijado desde hacía muchos meses, y la presentación de esta solicitud a menos de una semana del mismo no era algo casual. Claramente la otra parte, pretendía que el lanzamiento fuera suspendido si no por motivos de fondo, sí por motivos procesales, es decir: el Juzgado tendría que darnos traslado para que alegáramos aquello que estimáramos oportuno sobre dicha solicitud de suspensión y con la burocracia del mismo, entre que nos remitieran el escrito, nosotros contestáramos y el juzgado se pronunciara la vista de las alegaciones de ambas partes, esos 3 días hábiles que restaban para la celebración del desahucio serían más que insuficientes. Teniendo que suspenderlo al menos hasta que esta cuestión de si procede suspenderlo o no se resolviera, como ya habíamos visto en otras ocasiones. Además y para mayor dificultad, el funcionario a cargo se encontraba de vacaciones, lo que hacía aun más probable que el mismo se suspendiera a la espera de que la persona a cargo hiciera lo que considerara oportuno con la solicitud presentada. Así las cosas decidimos hablar directamente con el juzgado y conseguimos que fuera el Secretario judicial quien conociera de esta situación para que pudiera resolverla de la manera más pronta posible. Y así fue, el propio Letrado de la Administración de justicia, y a la vista de la falta de documentación oportuna que acreditase que el inquilino se encontraba en situación de vulnerabilidad, fue quien directamente desestimó tal solicitud pudiéndose celebrar el desahucio en el día y hora fijado.

Mis inquilinos dicen que por no tener trabajo, los asuntos sociales harán que no pueda echarlos de mi vivienda en la que no abonan la renta, ¿es cierto?

No. Servicios sociales sólo intervendrán para valorar si los inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad o no. En ningún caso para que nadie viva en la vivienda de otra persona a coste cero.

Mi inquilino está demandado y me ha pagado lo que debía, ¿se paralizará el proceso de desahucio?

Siempre y cuando en la demanda se haya indicado que la posibilidad de enervar la acción ya no puede darse, es decir la de pagar lo debido y dar así por finalizado el proceso, y el juzgado así lo admita, aunque abone el demandado la cantidad debida el proceso judicial de desahucio por falta de pago seguirá adelante.

Mi inquilino me paga aunque siempre con retraso, ¿puedo demandarle por ello?

Sí. El mero retraso en el cumplimiento de la obligación de pago puede resultar un perjuicio para el arrendador que no tiene por qué soportar. Por tanto el retraso continuado en el abono de la renta es también causa de demanda.

¿Existe un mínimo de mensualidades debidas para poder demandar?

No. Como explicamos en la pregunta anterior, el mero retraso puede ocasionar un perjuicio para el arrendador que no tiene por qué soportar. Por tanto, en caso de impagos directamente basta con una mensualidad para poder interponer demanda. De hecho lo aconsejable es que ante el primer impago se tomen medidas a fin de no alargar el problema ni acumular mensualidades que probablemente no puedan ser recuperadas.

Mi inquilino abona una cantidad inferior a la pactada como renta cada mes, ¿puedo iniciar proceso de desahucio?

Sí. La obligación del inquilino es abonar en tiempo y forma la cantidad establecida en el contrato de alquiler en concepto de renta, o cantidades asimiladas a las que también se comprometa a hacer frente. Por tanto, pagar menos cantidad, o hacerlo cuando quiera suponen incumplimientos contractuales que son en todo caso causa de demanda.

¿Puedo reservarme un juego de llaves para revisar la vivienda como propietario de vez en cuando?

Rotundamente no. Esta es una de las preguntas mas repetidas en nuestro despacho, y sobre todo una en las que más equivocados encontramos a nuestros clientes. El propietario tiene la obligación de mantener en disfrute pacífico de la vivienda al inquilino, lo que implica que no puede presentarse de forma continua o sin avisar en la vivienda y mucho menos acceder a la misma sin permiso del inquilino.

He oído que en algunos casos de desahucio no se celebra juicio, ¿cómo me devolverán mi vivienda entonces?

Una vez la demanda es entregada a la parte demandada, esto es al inquilino, se le ofrece plazo de diez días para que responda a esa demanda alegando lo que considere. Es en ese caso, en el que se celebra vista para que sea un juez quien decida que es lo que realmente sucede ante dos versiones que se contradicen. Ahora bien, si en el caso de que esa demanda sea entregada y en ese plazo de diez días el inquilino demandado no responda con una demanda en contra que ponga en duda los hechos esgrimidos en la primera, no se celebrará vista y directamente se estimará lo solicitado en la primera al no haber habido oposición de la otra parte.

¿Qué va a pasar con todo lo que me debe el inquilino de rentas si no me paga?

En la mayor parte de los casos de condena a inquilinos por falta de pago, es necesario ejecutar todas las condenas. Es decir, en la Sentencia o decreto final, su señoría condena a la parte demandada al desalojo del inmueble y al pago de la cantidad debida, no siendo ninguna de las dos cumplidas voluntariamente por el condenado. Así, es necesario celebrar un desahucio, que lo saque a la fuerza, y ejecutar la cantidad debida, es decir embargar cuanto dinero disponga para saldar esa deuda. Así las cosas, en caso de que el inquilino no abone voluntariamente la cantidad debida y condenada en Sentencia, el arrendador siempre podrá ejecutar tal deuda y embargarle para recuperar el dinero debido.

¿Quién paga los gastos de mi Abogado y Procurador?

Una vez el procedimiento haya terminado y la condena sea favorable para el arrendador, con la condena al resto de pretensiones solicitadas en demanda, se incluirá también la llamada en costas, donde se incluyen precisamente estos gastos a los que el propietario se vio obligado a hacer frente por culpa, ya probada, del inquilino. Por tanto habrán de ser abonados por éste en caso de ser condenado.

¿Puede mi inquilino negarse a pagar la renta porque dice que hay algo roto?

No. La obligación de pago de la renta en nada tiene que ver con el resto de conceptos ni puede ser incumplida por ninguna causa. Si existe cualquier desperfecto en la vivienda habrá que ver de qué naturaleza es y sobre todo en base a la ley y el contrato de arrendamiento a quién corresponde su abono, pero en ningún caso puede producirse un incumplimiento alegando que la otra parte incumple por otro motivo.

Alquilé mi inmueble a una pareja y ahora ella se ha marchado y dice no tener nada que ver con el pago del alquiler, ¿es eso así?

Con la obligación de pago de renta tendrán que ver todas aquellas personas que aparezcan como arrendatarios en el contrato. Es decir, si el inmueble es alquilado a una persona y luego esta convive con su pareja en el interior, efectivamente esa persona ajena al contrato de alquiler no tendrá nada que ver con el pago de la renta. Ahora bien, si el contrato se hizo a nombre de dos personas, el que una de ellas abandone el inmueble sin finalizar el contrato por su parte no le eximirá en ningún caso de posibles incumplimientos del mismo.

Necesito demandar al inquilino de una segunda vivienda que está bastante lejos de donde vivo, ¿puede tramitarse el proceso en el juzgado de mi localidad?

No. La Ley establece que la demanda de desahucio habrá de interponerse en el juzgado de primera instancia que corresponda al lugar donde se encuentre el inmueble arrendado.

Mi inquilino no cumple con su obligación de pago por tanto ¿puedo acceder a la vivienda para echarlo?

No. En ningún caso. El inquilino efectivamente está incumpliendo con sus obligaciones, cosa que el arrendador haría también si pretendiera acceder a la vivienda arrendada.

Mi inquilino se ha marchado sin abonar la última mensualidad porque dice que tengo el dinero de la fianza que es precisamente esa cantidad, ¿puede hacerlo?

No. El dinero depositado en concepto de fianza tiene una única finalidad que es la de cubrir las posibles reparaciones que el inmueble pueda necesitar. El inquilino en todo caso deberá abonar cada una de las mensualidades y recuperar esa cantidad depositada en concepto de fianza, o lo que quede de ella, una vez se compruebe el estado del inmueble.

Mi inquilino no me abona los suministros a lo que se comprometió en contrato, ¿puedo darlos de baja?

No. Si en contrato de arrendamiento se estableció que los suministros debían ser abonados por el inquilino, lo primero que se tendría que haber hecho es cambiar la titularidad a nombre del mismo. Así en todo caso la deuda será suya. Pero si esto no ha sucedido y aquellos continúan a nombre del arrendador, éste no podrá en ningún caso darlos de baja ante el impago de los mismos porque supondría un incumplimiento por su parte.

Mi inquilino me amenaza con que no puedo echarle de mi casa porque tiene hijos y alega que se puede quedar ahí viviendo gratis el tiempo que quiera, ¿es cierto?

Rotundamente no. Que un inquilino tenga menores a su cargo en ningún caso le autoriza a vivir gratuitamente en la vivienda de nadie. La presencia de menores en el momento del lanzamiento, sólo implicará que deban acudir los servicios sociales para garantizar que una vez expulsados del inmueble tienen un sitio seguro y acorde a sus necesidades para poder vivir. Pero en ningún caso impide que se recupere el inmueble.

Mi inquilino y yo nunca hicimos contrato por escrito y ahora que no paga me dice que no puedo hacer nada por carecer de este documento, ¿esto es así?

No. Que no exista contrato escrito no tiene por qué conllevar obligatoriamente la inexistencia de un contrato verbal. Tan sólo habrá que probar a través de otros medios, whatsapp, mensajes, transferencias o ingresos, testimonios… que efectivamente existía entre ambos una relación arrendaticia y por tanto una obligación de pago que está siendo incumplida.

El procedimiento de desahucio es a menudo considerado por los implicados como largo pesado y sobre todo dificultoso, es por eso que a través de este y sucesivos artículos, venimos a exponer sus principales claves y a resolver las cuestiones que más nos son planteadas en nuestro día a día a fin de que propietarios e inquilinos conozcan sobre el mismo y destierren mitos e ideas equívocas.

¿Que un inquilino no pague la renta produce automáticamente un desahucio?

No. Cuando un inquilino incumple con la obligación principal a la que se sometió a través del contrato de alquiler, esto es pagar la renta, habrá de interponerse una demanda de desahucio que finalizará en una orden de desahucio siempre y cuando durante el procedimiento se compruebe que efectivamente esa obligación está siendo incumplida y por tanto corresponde que ese inquilino sea desahuciado.

En el contrato se establece que en caso de impago el inquilino tiene que irse de la vivienda, ¿puede entonces haber desahucio sin demandar?

No. La única persona que puede decretar el desahucio de una vivienda es un Juez. Y quienes lo ejecuten la policía y comisión judicial del juzgado siguiendo el mandato de su Señoría. Por tanto, si en un contrato se establece que en caso de impago el inquilino tiene que abandonar el inmueble y esto sucede y el inquilino accede a abandonarla voluntariamente y terminar el contrato no habrá problema, pero en caso de que no lo haga voluntariamente siempre habrá que acudir a un procedimiento judicial para conseguir una orden de desahucio.

¿Es necesario contratar Abogado para un proceso de desahucio?

Sí. Siempre será necesaria la intervención de Abogado y Procurador para interponer una demanda de desahucio.

Si mi inquilino no me paga ¿puedo hablar con el para intentar que se marche sin entrar en pleitos?

Por supuesto. Ante un incumplimiento contractual, como supone la falta de pago de un inquilino hacia su arrendador, ambas partes siempre podrán acordar amistosamente la marcha de la vivienda y terminación de contrato amistosamente, o cualquier plan de pagos para hacer frente a la renta… etcétera. Cualquier medida que ambos de común acuerdo decidan adoptar. Ahora bien, si este entendimiento no fuera posible y la situación lesiva para una de las partes persiste, será cuando se deba acudir a los Tribunales para que aquella parte perjudicada haga valer sus derechos.

¿Es obligatorio enviarle un burofax al inquilino cuando no paga?

No se trata de una obligación sino mas bien de un “seguro” y una “declaración de intenciones”. Un seguro porque de cara a necesitar interponer demanda, si acreditamos que ya ha sido requerido del pago con ese burofax enviado no se le dará la posibilidad de enervar la acción, lo que quiere decir pagar la deuda y parar el proceso de desahucio. Y una declaración de intenciones porque supone un paso más y una acción de carácter más serio que hace ver al inquilino que en caso de persistir el incumplimiento se irá al siguiente estadio, la demanda ante el juzgado.

El contrato de alquiler supone la formalización de una relación contractual que comporta derechos pero también obligaciones para las partes que lo suscriben.

Esto quiere decir, que el inquilino, con la firma del contrato de arriendo, adquiere una serie de beneficios, que lo blindan de posibles acciones arbitrarias del inquilino que pudieran perjudicarle. De esta forma, encontramos por ejemplo a menudo, a propietarios que se sorprenden de no poder acudir a su domicilio alquilado cuando quieren y de no poder acceder a la vivienda siempre que les apetezca, éste es uno de los derechos que el inquilino adquiere durante el alquiler del inmueble, al de su uso y disfrute en absoluta paz y sin injerencias del propietario. Y junto a este, otros como el de mantener en vigor dicho contrato siempre que así él lo quiera y dentro de las prórrogas establecidas por la Ley. Y esta circunstancia, la de permanecer en la vivienda y en vigor el contrato siempre que lo desee, sólo podrá ser interrumpida por las causas indicadas por la Ley para solicitar el desahucio de la vivienda y expuestas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que dice lo siguiente: 

“1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.”

Cuando hablamos de desahucio, lo hacemos de un procedimiento judicial destinado a la recuperación de la posesión de un inmueble a su legítimo propietario.

Por tanto, la consideración de que hay distintos tipos de desahucios no es del todo acertada, un desahucio consiste en la definición a comienzo indicada y siempre es así, lo que varía, es más bien la causa en la que se fundamenta esa solicitud de desahucio, así, podemos clasificarlos en:

• Desahucio por falta de pago: Es aquel en el que la solicitud de desahucio se fundamenta en la falta de pago de renta o cantidades asimiladas, tales como suministros, tasas… que debían ser abonadas por el inquilino.

• Desahucio por expiración de plazo: En este caso la solicitud de desahucio, se fundamenta, como su propio nombre indica, en la expiración del plazo contractual, esto es, el periodo del contrato ha llegado a su fin, y el inquilino se niega a irse.

• Desahucio precario: Es aquel en el que la o las personas que habitan el inmueble no disponen de un título legítimo para ello, es decir no son inquilinos. No tienen por qué ser necesariamente okupas, puede tratase de una persona que haya accedido al inmueble con permiso del propietario pero que se resista a irse ante la petición de aquel.

• Desahucio por necesidad propia: Aunque menos común, existe también el proceso de desahucio sustanciado en la necesidad del propietario de recuperar antes de tiempo el inmueble. Se solicita en casos en los que a diferencia de los otros tres, no existe incumplimiento por parte del inquilino, sino la necesidad por parte del propietario de interrumpir la relación contractual que los une. Estas “causas de interrupción” están tasadas en la Ley, y sólo se contemplará esta solicitud en casos en los que el propietario necesite la vivienda para su propio uso o el de sus familiares en primer grado de consanguineidad.

¿Existe otra variedad de desahucio llamado “Desahucio express”?

Lo cierto es que no. El término “desahucio express” se acuñó tras la reforma de la Ley que acortó el proceso de desahucio eliminando parte de la burocracia que lo hacía aun más lento, por ello y tras esta reforma, empezaron a llamarse a los desahucios “desahucio express”, pero no existe en la actualidad un desahucio que sea más rápido que otro, sino que esa expresión se refiere a los desahucios que comenzaron a tramitarse tras la reforma que redujo el proceso.

Esta nueva Ley, cuyo proyecto fue aprobado por el Consejo de Ministros el día 1 de febrero de 2022, por el Congreso el día 27 de abril de 2023 y finalmente por el Senado el día 17 de mayo de 2023, se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda el 25 de mayo de 2023. 

Sus objetivos principales son:

• Hacer la vivienda asequible para todos. Especialmente para aquellos colectivos que son más vulnerables a la hora de acceder a una vivienda, jóvenes, personas con bajos recursos…
• Terminar con las situaciones abusivas en lo que a este ámbito refieren.
• Asegurar una vivienda digna para todos y cada uno de los ciudadanos con independencia de su capacidad económica.

Y para conseguir estos objetivos que la Ley se fija, se ha dotado de una serie de herramientas a comunidades autónomas y municipios, a través de las cuales se persigue conseguir que se cumplan, tal y como se indica en la nota de prensa publicada en la propia web del palacio de la Moncloa a la que nos remitimos. Así, algunas de estas herramientas son:

Impulso de la vivienda pública

• Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión
• Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años
• Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
• Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda

Límites al precio del alquiler

• Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido
• Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler
• Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024
• A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta

En las zonas declaradas como tensionadas:

• posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato
• en nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior
• posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años

Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.

Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica
• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria)

Protección contra desahucios

• Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad
• Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos
• Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación

Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma
• Definición de «vivienda vacía» para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación
• Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%