Si disponemos de un inmueble para alquilar y nos encontramos ante la necesidad de redactar un contrato de alquiler, lo recomendable siempre, es acudir a un profesional que nos ayude, sólo de este modo nos aseguraremos estar cumpliendo con la legalidad y quedar absolutamente cubiertos en cuanto a derechos y obligaciones de ambas partes.
Pero si el contrato se prepara entre ambas, o una sola de las partes, es importante tener en cuenta una serie de factores, que explicamos en más detalle en el post “El contrato de alquiler”. Uno de los más importantes son las cláusulas que no deben incluirse bajo ningún concepto. Estas son, las cláusulas consideradas abusivas. Que se definen como aquellas establecidas por una parte, y que suponen un desequilibrio en los derechos y obligaciones contractuales que conllevan al perjuicio de la otra.
Algunas de las cláusulas abusivas más comunes son:
- Sobre la fianza, aquellas que exijan más de un mes de fianza.
- Sobre las prórrogas, aquellas que las prohíban.
- Sobre la presencia del arrendador en el inmueble durante la duración del contrato, es obligación del propietario, mantener al inquilino en el uso pacífico de la vivienda, es por eso que toda cláusula que pretenda obligar a la presencia del mismo a través de visitas semanales, mensuales, u otorgarle derecho a presentarse en la misma cuando quiera será considerada abusiva.
- Sobre el pago de la renta, no puede exigirse que se haga antes de los 7 primeros días de cada mes.
- Sobre la actualización de la renta, esta no podrá tener carácter retroactivo. Es decir, la actualización de renta ah de ser comunicada por el arrendador al momento de cumplir el año, y será en adelante cuando empiece a cobrarse ese incremento, no pudiéndole ser exigido al inquilino por los meses anteriores.
- Sobre el pago de mensualidades por adelantado, sólo está permitido el adelanto de una única mensualidad, una cantidad mayor es considerada como una práctica abusiva.
- Sobre la permanencia, la permanencia mínima establecida por la Ley de arrendamientos urbanos, es de seis meses. Toda cláusula que contemple otra cantidad será nula.
- Sobre la indemnización por el abandono del inquilino antes del periodo mínimo, una vez más encontramos a menudo cláusulas que como acabamos de explicar contradicen lo que la ley estipula. También pasa en este caso. La indemnización por este concepto está definida en una mensualidad por año del contrato que restare por cumplir, y a menudo encontramos cláusulas abusivas que hablan de hasta 3 y 4 meses.
- Sobre el preaviso, el tiempo en que deben llevarse a cabo está estipulado por Ley, por tanto todo preaviso distinto al estipulado por ésta, será considerado nulo. Así, una de las cláusulas abusivas más comunes, es la del preaviso en caso de rescisión de contrato, donde la ley marca que debe hacerse con 30 días de antelación y a menudo se indican que debe hacerse con hasta dos y tres meses.
- Sobre la rescisión de contrato en caso de transmisión de la vivienda, cuando la vivienda objeto de un contrato de alquiler sea heredada, vendida o incluso donada, es decir la propiedad cambie de titular, el contrato ha de respetarse. Y el arrendador no podrá estipular a través de ninguna cláusula que dicho contrato terminará por esta causa.
- Sobre las reparaciones en el inmueble, existe una regulación precisa y extensa al respecto de este asunto en la Ley de arrendamientos urbanos, y ésta es: de las reparaciones surgidas a partir del uso y desgaste diario de los elementos de la vivienda se hará cargo el inquilino. Mientras que de aquellas que se produzcan por un desgaste de años o que comprometan la habitabilidad de la vivienda, se hará cargo el propietario. Toda cláusula que pretenda contradecir estas líneas marcadas por la Ley será considerada abusiva.