Demanda de Desahucio

Existen distintas demandas de desahucio, en función de la situación en base a la cual solicitar el mismo.

Así, la demanda de desahucio por falta de pago, por expiración de término, por necesidad de la vivienda, o contra ignorados ocupantes, también llamado desahucio precario.

A continuación exponemos cada una de ellas:

  • Demanda de desahucio por falta de pago: Es aquella en la que el o los inquilinos disponen de un contrato de arrendamiento, en vigor, y cuyas rentas no se están pagando por parte de los mismo. Se ejercitan dos acciones, por un lado la de desahucio y por otro, y en base a ésta la primera, la de reclamación de cantidad.
  • Demanda de desahucio por expiración de término: Es aquella en la que el o los inquilinos disponen de contrato de Arrendamiento, éste ha llegado a su fecha de expiración y se niegan a abandonar la vivienda.
  • Demanda de desahucio por necesidad de la vivienda: Es para aquellos casos en los que el o los inquilinos tienen un contrato de arrendamiento que está en vigor, cumplen con sus obligaciones pero el propietario necesita la vivienda para sí. Tiene una serie de limitaciones y características. La primera de ellas es que la vivienda ha de necesitarse por el arrendador, o un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para el cónyuge en aquellos casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La segunda, es que dependerá esta posibilidad de la fecha de celebración del contrato de Arriendo. Así:
Fecha contratoExpresado en contratoPlazo mínimo para solicitarlo desde el inicio del contratoTiempo máximo para que propietario ocupe la viviendaSi el propietario no destinara la vivienda para lo que la solicitóPlazo mínimo de preaviso al inquilino
Entre 1995 y 2013Sí ha de estar expresado claramente en cualquier cláusula del contrato esta posibilidad.No hay3 mesesDeberá reponer al inquilino en su uso y disfruteNo hay
De 2013 a 2019No necesario.1 año3  mesesInquilino podrá elegir en el plazo de un mes entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda e indemnizado con el coste que el desalojo le supuso, o recibir cantidad de una mensualidad por cada anualidad que quedara por cumplir.2 meses
De 2019 a la actualidadSí ha de haberse hecho constar en el contrato de arrendamiento1 año3 mesesInquilino podrá elegir en el plazo de un mes entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda e indemnizado con el coste que el desalojo le supuso, o recibir cantidad de una mensualidad por cada anualidad que quedara por cumplir.2 meses
  • Demanda contra ignorados ocupantes, o de desahucio precario: Es aquella, interpuesta para solicitar el desahucio de un inmueble, que está siendo ocupado por personas sin justo título, esto es, sin contrato de arrendamiento que los legitime. Estas personas, al no estar identificadas, la demanda irá contra “los ignorados ocupantes”, y lo que se solicita es el desahucio de cuantas se encuentren dentro de la misma, sin mayor especificación, ante el desconocimiento del propietario.

Documentación necesaria:

Según el tipo de demanda que se interponga, será una u otra la documentación requerida, a continuación indicamos los documentos esenciales:

. Escritura de propiedad o nota simple. Para acreditar la titularidad del inmueble. Solo el propietario o propietarios podrán ejercer plantear la demanda de desahucio. En casos en los que la propiedad haya sido adquirido a título de herencia, servirá el documento de adjudicación de la misma.

. Contrato de Arrendamiento, en los casos en que éste exista, queda excluido este documento en los casos de demanda por precario.

. Facturas de suministros impagadas, para acumular a la cantidad en concepto de rentas debida. Para el caso de demanda de desahucio por falta de pago.

. Cualquier comunicación con el o los inquilinos, burofax, mail, whatsapp, mensaje, carta… en relación al asunto objeto de la demanda, esto es, requerimientos para que pague, desaloje la propiedad… etcétera.

. Poder en favor de Abogado y Procurador. Necesario para que los profesionales puedan ejercer su defensa y representación. Existen dos modalidades:

  • Poder general para pleitos: Se celebra ante Notario. Cada Notaría establece un precio distinto para la formalización de este tipo de poder, se trata de un trámite muy sencillo. Deberá indicar los nombres de los Abogados y Procuradores que se encargarán de su asunto. Es necesario hacerlo antes de comenzar con el proceso pues ha de adjuntarse junto con la demanda.
  • Poder Apud acta: se trata de un apoderamiento para el asunto en concreto, no con carácter general como el anterior. Se celebra ante el Juzgado, tan sólo hay que acudir a firmar en día y hora que les indiquen. No es necesario indicar dato de nadie pues éstos ya constarán en el Juzgado, y no es necesario formalizarlo con anterioridad a la presentación de la demanda, pues es una vez esta ha sido presentada y repartida cuando requerirán para formalizarlo. Tiene coste 0.

En tiempos de COVID, la mayor parte de los Juzgados optan por la celebración de este tipo de poder por vía telemática para contribuir así a la eliminación de la presencia de los ciudadanos en los Juzgados. Se trata de un trámite muy sencillo vía internet que cualquier ciudadano podrá formalizar, en caso de duda podrá su Letrado o Procurador guiarle y ayudarle con el mismo.

  •  Cualquier otro documento en concreto en base a las particularidades de cada asunto que su Letrado encargado pueda necesitar y que le hará saber.

¿Qué se hace constar en la demanda?

En primer lugar la identificación del Letrado y Procurador que se encargará del asunto, a continuación la del demandante y la del demandado, y siguiendo el asunto sobre el que se basa la demanda.

En ella se expondrán de forma detallada los hechos, la documentación que se acredita, la identificación de la fina objeto de la litis, y por último se solicitará lo que cada en particular requiera.

¿Dónde se presenta la demanda?

El juzgado encargado de conocer sobre este tipo de asuntos, será el Juzgado de primera instancia e Instrucción del lugar en el que el inmueble objeto del procedimiento se encuentre. En caso de haber mas de uno, la demanda será repartida en uno de ellos.

Si vivo en una ciudad distinta a en la que se encuentra el inmueble, ¿puedo interponer demanda en el juzgado de mi localidad?

No, siempre habrá de conocer el Juzgado al que pertenece el inmueble objeto del procedimiento.

Procedimiento tras la presentación de la demanda

Una vez la demanda es presentada por el procurador, esta será repartida al juzgado de primera instancia e instrucción del lugar en el que se encuentra la propiedad, o a uno de los varios que pudiera haber si el partido judicial correspondiente fuera de elevado tamaño. Una vez ésta es asignada a un juzgado y a un funcionario en concreto, este examinará la misma y una vez compruebe cumple con los requisitos de forma y fondo la admitirá a trámite, y pasará la misma al servicio de notificaciones para que puedan proceder a entregar la misma al demandado. Si este no fuera localizado, la demanda será publicada a través de edictos, esto es, será colgada en el tablón de anuncios del juzgado, para que pasado el tiempo pertinente, sea retirada y se tenga a la parte demandada por notificada. Una vez notificada ésta, se estará a la espera de lo que ésta decida. Podrá o bien oponerse a la misma, no contestar, allanarse, enervar la acción… En base a esto, el procedimiento continuará de una forma u otra, pudiendo llevarse a cabo el lanzamiento sin más, o llevándose a cabo la celebración de juicio si así la otra parte lo estimara conveniente. En cualquier caso el procedimiento terminará con un Decreto final o Sentencia en la que se recojan las circunstancias y condenas con  las que se da por terminado el asunto.