Entendemos por desahucio contra inquilinos, aquel que se dirige contra los arrendatarios de un inmueble. Es decir, contra aquellas personas que firmaron un contrato de arrendamiento con el o los dueños del inmueble.
Motivos que fundamentan el desahucio de inquilinos:
- Impago de alquiler o rentas: Los inquilinos comienzan a dejar de hacer frente a sus obligaciones de pago para con la parte arrendadora. Ya sea dejando de abonar la mensualidad, o aquellos otros conceptos que le correspondan y que así hayan sido estipulados en el contrato de arriendo, tales como luz, agua, gas…
- Expiración del plazo contractual: El contrato de arrendamiento ha llegado a su fin. O bien ha transcurrido el plazo por el que se celebró, o todas las prórrogas que la ley dispone, o el arrendador ha comunicado, conforme a los requisitos que la ley establece, al arrendatario su deseo de no celebrar prórroga del mismo, y este no abandona el inmueble.
Acciones a ejercitar:
En el primer de los casos se trata de una acción de desahucio por impago de rentas.
Y en el segundo una acción de desahucio por expiración de plazo contractual.
¿Quiénes tienen la legitimación activa? (quienes puede demandar)
Aquellas personas que dispongan de un justo título que los acredite como propietarios, usufructuarios o receptores de cualquier otro derecho de disfrute sobre el inmueble.
¿Quiénes tienen la legitimación pasiva? (quienes pueden ser demandados)
Aquellas personas que aparezcan como arrendatarios en el contrato de arrendamiento.
Una duda frecuente al respecto es la siguiente: ¿puedo demandar si soy el dueño pero no soy la persona que aparece en el contrato de arrendamiento como Arrendador? La respuesta es sí. En numerosas ocasiones, el Arrendador es persona distinta al propietario, no existe problema en esto. Bastará con indicar en la demanda quién es el propietario y quien aparece como Arrendador en el contrato.
Procedimiento de desahucio de inquilinos
Ante el primer impago o incumplimiento, es aconsejable requerir al o los inquilinos, previo a la interposición de demanda e inicio de la vía judicial, de forma amistosa. Resulta muy conveniente hacerlo a través de envío de Burofax, pues éste nos servirá en caso de que no puedan solucionarse de esta manera las cosas, para probar que el incumplimiento viene siendo reiterado, y evitar, entre otras cosas y para el caso de un desahucio por impago de rentas, que se enerve la acción (se pague lo debido y se evite el desalojo del inmueble).
Una vez el Burofax se ha enviado y el inquilino persiste en su incumplimiento, el siguiente paso será la interposición de la demanda.
. ¿Es necesario Abogado y Procurador? Sí. Siempre será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.
. ¿Dónde ha de presentarse la demanda? Ante el juzgado de primera instancia correspondiente al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble arrendado.
. ¿Es necesario que el propietario acuda al Juzgado? Solo en caso de que desee formalizar el poder en favor de Abogado y Procurador bajo la modalidad Apud Acta, para lo que habrá de acudir a firmarlo allí cuando nos citen para ello, o en caso de celebración de juicio, pues puede ser llamado a declarar.
. Una vez presentada la demanda, ¿cuál es el siguiente paso? Esta será admitida a trámite y pasará a ser notificada a la parte demandada, quien a partir de que lo sea dispondrá de diez días para oponerse a la misma. Una vez esos días pasen sin que haya habido oposición, se estará a la fecha de lanzamiento (desahucio). Si por la contra, hubiera oposición a la demanda, se celebrará juicio primero.
. En caso de haber oposición a la demanda ¿esto retrasaría el proceso? Sí, habría de esperarse a que este se celebrase en la fecha que el juzgado fijara, y después a la obtención de sentencia, que esta fuera firme y se fijara fecha para el desahucio.
. Al momento del desahucio, ¿es necesario que el propietario esté presente? No, en su lugar podrá acudir el Procurador, quien se encarga de representarle a lo largo de todo el proceso. El podrá quedarse con las nuevas llaves y hacerle entrega de las mismas al propietario en cualquier momento.
. ¿Es necesario que acuda un cerrajero al desahucio? Siempre, este será quien se encargue de abrir la puerta en caso de ser necesario y de poner la nueva y hacer entrega del nuevo juego de llaves a quien corresponda.
. ¿Está la policía presente en el momento del desahucio? Sí. La policía y los miembros de la comisión judicial.
. Con la Sentencia ¿tiene el propietario derecho a que el inquilino condenado le pague los costes de Abogado y Procurador? Sí, la condena en costas pretende resarcir a la parte no culpable que se ha visto obligada a litigar a consecuencia del incumplimiento de la demandada, por lo que esta habrá de abonarle los gastos a los que haya tenido que hacer frente a consecuencia del procedimiento.