El desahucio por falta de pago, es sin duda el procedimiento más común en este tipo de asuntos. Las fluctuaciones que nuestra economía sufre de manera frecuente, unida a la inestabilidad laboral y demás cuestiones, hace que muy frecuentemente los inquilinos dejen de hacer frente a sus obligaciones con sus arrendadores. Lo cierto, es que tras años de experiencia, sabemos, por boca de los propios inquilinos, que ante una situación económica complicada, lo primero de lo que tiran los inquilinos es del pago del alquiler al considerar, que como el casero es una persona que conocen, que conoce a su familia, tendrá mayor permisividad que por ejemplo un banco o cualquier otra entidad con la que tengan también pagos a los que hacer frente. Pero la pregunta es, ¿están los arrendadores en disposición de poder afrontar sus gastos sin percibir el dinero del arrendamiento de su inmueble con el que cuentan? Lo cierto es que en la inmensa mayoría de los casos no. Los inquilinos, entienden que sus arrendadores son gente que dispone de una alta capacidad económica, y que no tendrán mayor aprieto si dejan de percibir la renta que ellos le deben durante un tiempo determinado o incluso años en muchos casos, y lo cierto es que esto, por la experiencia que nos abala no es así. Es cierto que existen grandes arrendadores, pero la mayor parte de ellos no lo son, y también necesitan del dinero que su arrendamiento les proporciona para hacer frente a sus gastos y necesidades.
La demanda
La demanda de desahucio por falta de pago deberá expresar de forma clara cuales son las cantidades debidas y en concepto de qué, si bien no habrá de aportarse excesiva documentación que acredite dichas deudas pues la carga de la prueba recae en la parte demandada. Deberá ser ésta, quien pruebe que esos pagos que el demandante expone sí fueron hechos, por tanto, junto con la demanda la documentación que la parte demandante deberá aportar será la siguiente:
- Poder en favor de Abogado y Procurador.
- Escritura de propiedad o nota simple.
- Contrato de Arrendamiento.
- Cualquier comunicación que se haya dirigido al inquilino para solicitar el pago de la deuda que se le solicita en demanda.
La enervación
Un elemento importante, y único de la demanda de desahucio por falta de pago es la enervación. Esta es la posibilidad que la ley ofrece al o los inquilinos de efectuar el pago de la deuda que se le reclama en demanda una vez ésta le sea notificada y poner así fin al procedimiento de desahucio instado en su contra. Esta posibilidad está sometida a una serie de limitaciones y condiciones, sólo podrá hacerse una única vez, es decir, si un inquilino impaga, es demandado por su arrendador y procede al pago de la deuda, que ha de ser total, no servirán pagos parciales para la enervación de la acción en ningún caso, el procedimiento quedará finalizado y no será desahuciado del inmueble. Pero si los impagos se repiten y su arrendador ha de volver a demandar, ya no habrá mas posibilidad de pago, el procedimiento seguirá adelante. La enervación también habrá de depender de si el propietario requirió con anterioridad a la demanda al inquilino para que hiciera frente a sus deudas. Si el o los inquilinos ya fueron requeridos para el pago de la deuda previo a la interposición de la demanda sin que procedieran al abono de la misma, la posibilidad de enervación quedará anulada. Debiendo el procedimiento seguir adelante en todo caso hasta la resolución por parte de su Señoría.
Preguntas frecuentes
¿Es cierto que debo aguantar al menos cuatro meses de impago antes de poder demandar?
No, cierta jurisprudencia dice que incluso el mero retraso en el abono de la renta puede suponer al propietario un perjuicio para sí, por lo que no existe límite mínimo antes de demandar. Si bien es cierto que debido a la saturación de los Juzgados lo aconsejable es ante el primer impago proceder al envío de burofax requiriendo de pago, y si la situación persiste y una vez el requerimiento está enviado y la posibilidad de enervación anulada, proceder a demandar. En cualquier caso, lo oportuno es que ante cualquier problema se pongan en contacto con un profesional para que podamos crear una estrategia de actuación que le haga reducir los tiempos al menor posible y multiplique sus posibilidades de éxito.
Si he requerido a mi inquilino verbalmente para que me pague y no lo ha hecho, ¿sigue pudiendo enervar?
Lo cierto es que sí, a la hora de referirse a la enervación, la ley lo hace usando el término “medio fehaciente” es decir, cualquier que pueda dejar constancia, que pueda demostrarse que se hizo. Antiguamente este sólo era cumplido con los burofax, pues conllevan acuse de recibo, si bien es cierto que hoy día están siendo admitidos otros, tales como mails con confirmación de lectura, whatsapp, o incluso mensajes de texto.
Si demando a mi inquilino y este durante la tramitación del procedimiento se va de la casa, ¿tengo que anular mi demanda?
No, en ese caso podría desistir de la acción de desahucio y mantener la de reclamación de cantidad. De todos modos, ese desalojo del inmueble debería haberse producido bajo determinadas circunstancias, tales como haber procedido el mismo a entregarle las llaves y haber firmado un documento en el que reconociera que así lo hace y que el contrato queda restringido. En innumerables ocasiones, hemos tenido casos en los que los clientes se enteraban por vecinos que les decían que se estaban yendo, o que veían que había movimientos de maletas y siempre recomendamos lo mismo, no se puede acceder a una propiedad que está arrendada sin el consentimiento expreso del inquilino o tras la recuperación de manos de la comisión judicial y tras la orden de un juez. Por tanto, habría que analizar cada caso en concreto para indicar la forma de proceder más óptima para cada situación.