En primer lugar es importante dejar claro, que en este artículo nos referiremos al desistimiento de un contrato de alquiler de vivienda habitual. Es decir, aquel que se da en aquellos contratos que versan sobre un inmueble que es destinado a ser la vivienda permanente y habitual del inquilino. Quedan por tanto fuera el resto, como por ejemplo el de local comercial.
¿Qué es el desistimiento?
El desistimiento consiste en la terminación del contrato antes de la fecha establecida.
En este caso, el desistimiento por el inquilino, consiste en la terminación del contrato de alquiler, por decisión del arrendatario antes de la fecha de duración fijada para el mismo.
¿Dónde se encuentra regulado?
En el artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos: “El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”.
En junio del año 2013, se llevó a cabo una importante modificación que introdujo cambios relevantes en los requisitos relativos al desistimiento. Por lo que aquellos contratos firmados con antelación a esa fecha se regirán por los preceptos indicados antes de la reforma, y aquellos firmados a partir de la misma, con los nuevos.
Así:
- Artículo 11 Ley de arrendamientos urbanos, contratos firmados con anterioridad a la reforma de junio de 2013: para que el desistimiento sea válido, han de haber establecido tal posibilidad las partes en el contrato, que el contrato lleve en vigor como mínimo cinco años, que la duración pactada del mismo sea superior a cinco años y que el arrendatario preavise con al menos dos meses.
- Artículo 11 Ley de arrendamientos urbanos, contratos firmados con posterioridad a la reforma de junio de 2013: para que el desistimiento sea válido, han de haber establecido tal posibilidad ambas partes en el contrato, haber transcurrido como mínimo 6 meses desde la celebración del contrato, y el arrendatario ha de preavisar con un plazo mínimo de un mes. En caso de no cumplir con éste último, se podrá proceder con el desistimiento igualmente, abonando al arrendador los días de preaviso que no se hayan respetado.
Indemnización por el desistimiento del contrato de alquiler
Esta obligación de indemnizar al arrendador en caso de desistimiento del arrendatario, ha de estar incluida en el contrato de arriendo, sólo así podrá ser exigida llegado el caso.
Así, tal indemnización será de una mensualidad por cada año que reste por cumplir del contrato. En todos los casos, (contratos celebrados antes y después de junio de 2013).
Por tanto, es fundamental incluir en alguna de las cláusulas del contrato, la obligación de abono de indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario.
¿Y si el inquilino rompe el contrato sin cumplir con los requisitos anteriormente expuestos?
En ese caso no estaremos ante un desistimiento, sino ante un incumplimiento de contrato. Mientras que el primero es contemplado, y es permitido por la Ley, el segundo supone una violación de la misma y tiene sus consecuencias, que se recogen en el artículo 1.124 del Código Civil, y son: que podrá el arrendador exigir el cumplimiento del contrato, y que en caso de negarse, podrá ser resarcido con una indemnización por los daños que tal incumplimiento pueda ocasionarle.