Desistimiento del contrato por el arrendador

En primer lugar, es importante identificar la diferencia entre desistir de un contrato de arrendamiento, resolverlo, y rescindirlo. 

. El desistimiento consiste en una facultad, que por tanto y como tal ha de venir concedida, bien a través del propio contrato o de la Ley. Así, el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, establece que el arrendatario está facultado para desistir del contrato de arrendamiento que a la parte arrendadora le une, una vez transcurridos los 6 primeros meses del mismo.

El desistimiento, es por tanto una facultad unilateral, por lo que no requiere del beneplácito, acuerdo o permiso de la otra parte; que además es libre, esto es que no requiere de lesión, incumplimiento o menoscabo que la motive, sino que basta con el mero deseo de quien lo ejercita.

Lo mas habitual es que el derecho de desistimiento no implique indemnización por su práctica, sí sin embargo se exigen determinados requisitos en cuanto a su comunicación, tales como que ésta se haga a través de un medio fehaciente, para asegurar que el arrendador queda enterado, y que el aviso se haga con al menos 30 días de antelación.

¿Es imposible entonces abonar una “penalización” por desistir del contrato de arrendamiento? No. Ambas partes pueden pactar en el mismo, tal y como establece la Ley, que en caso de que el arrendatario comunique su voluntad de desistir, habrá de compensar al arrendador con una anualidad de renta por cada año de contrato que restara por cumplir. Prorrateando tal cantidad, en aquellos casos en los que los periodos por cumplir sean inferiores al año. Solo si esta penalización se establece en el contrato podrá ser exigida.

Cuestiones especialmente particulares:

• No hablaremos de desistimiento, cuando una vez cumplido el plazo por el que el contrato se celebró, el arrendatario comunica su deseo de no prorrogar el mismo.
• Una vez cumplido el primer año de contrato, el arrendatario podrá desistir en cualquier momento, tan solo debiendo cumplir con el periodo de preaviso de 30 días.
• No hablaremos de desistimiento, sino de incumplimiento del mismo, si el arrendatario comunica su voluntad de dar el contrato por terminado antes de haber transcurrido los seis primeros meses del mismo, y la penalización será la impuesta por un Juez.

Desde el punto de vista del arrendador:

A diferencia de lo que ocurre con el arrendatario, quien no necesita agravio, perjuicio o incumplimiento alguno por la otra parte para decidir el fin de la relación contractual, el arrendador sólo podrá terminar con la misma en base a una serie de causas tasadas por ley, concretamente en el artículo 27 de la LAU, éstas son:

• Cuando se lleve a cabo el subarriendo o la cesión no permitidos en contrato.
• Cuando falte el abono de la fianza, o de la cantidad proporcional a la actualización de la misma.
• Cuando falte el abono de la cualquier renta o cantidad asimilada a cargo del inquilino.
• Cuando la vivienda se esté destinando a uso distinto del que se estableció en contrato.
• Cuando en la vivienda se estén llevando a cabo actividades peligrosas, ilícitas o molestas, o cualesquiera que hayan sido expresamente prohibidas a través de contrato.
• Cuando se estén llevando a cabo en el inmueble obras no autorizadas o daños intencionados por parte del arrendatario.
• Cuando el propietario, necesite la vivienda para su uso propio o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, e incluso su cónyuge siempre que una sentencia de divorcio así lo establezca.

La comunicación habrá de llevarse a cabo por parte del propietario al inquilino, en el mismo momento en el que pueda constatar la existencia de cualquiera de las circunstancias arriba indicadas.

. La resolución, es también la facultad de dar por terminado un contrato pero siempre y cuando haya habido incumplimiento por alguna de las partes, siendo esta la principal diferencia con el desistimiento.

Esta facultad, es concedida para todos aquellos contratos bilaterales, en los que las obligaciones también lo sean. Y así es recogida en el Código civil, concretamente en su artículo 1.124.

La segunda gran diferencia con el desistimiento, y también contenida en el citado artículo de nuestro Código civil, viene marcada por la compensación. Esta habrá de darse siempre por parte de aquella que incumplió en favor de la restante, consecuentemente perjudicada.

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece algunas de las causas de incumplimiento tanto de la parte arrendataria, como de la arrendadora, y éstas son:

– Incumplimientos del Arrendador que facultan al arrendatario a resolver el contrato:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

• Incumplimientos del Arrendatario que facultan al arrendador a resolver el contrato:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

. La rescisión, es la fórmula a través de la cual, se termina con una relación contractual, que a causa de circunstancias sobrevenidas, está causando un perjuicio económico para una o ambas partes.