El Contrato de Alquiler

El proceso de búsqueda de vivienda o local, puede resultar, como es por todos sabido, arduo y costoso, incluso en ocasiones hasta desesperante. No es fácil encontrar aquel inmueble que se ajuste a nuestros intereses, necesidades y capacidad económica. Es por esto, que el punto en el que encontramos aquel que encaja con nuestras aspiraciones, supone un momento de júbilo y alegría, que no debe apartarnos de actuar con la diligencia y cabeza necesarias, para formalizar la relación que entre propietario e inquilino se inicia, a través del pertinente contrato de arrendamiento.

¿En qué consiste el contrato de arrendamiento?

Se trata de una relación contractual entre el  Arrendador, y el inquilino, o Arrendatario, a través de la cual, el primero cede el uso y disfrute de aquel inmueble de su propiedad al segundo para que lo disfrute por el tiempo que las partes pacten y a cambio de la cantidad que ambas también acuerden. Supone por tanto una serie de derechos y obligaciones para ambos.

  • Así, el Arrendador:

.  Se obliga a poner a disposición del arrendatario el inmueble de su propiedad objeto del contrato, en perfectas condiciones y a permitir la estancia en el del mismo sin intromisiones y velando por el mantenimiento óptimo del mismo en lo que a el competa.

. Obtiene el derecho a percibir la cantidad acordada a modo de mensualidad en el tiempo y forma que ambos hayan pactado y expresado en el contrato de Arrendamiento.

  • El Arrendatario:

. Se obliga, a cumplir en tiempo y forma con su compromiso de abono de la cantidad pactada entre ambos a modo de renta, así como las restantes que pudieran haber acordado tales como fianza, suministros…  a mantener el inmueble en el mismo estado en el que se le entregó, a procurar una pacifica convivencia con el resto de vecinos si es que los hubiera, y a cualquier otra cuestión que así se plasmara a través de cláusula en el contrato.

. Obtiene el derecho, al uso y disfrute de la propiedad, sin intromisiones por parte del Arrendador y encontrándose el inmueble en las condiciones que fueron declaradas en el contrato de arrendamiento.

Contenido del contrato de Arrendamiento

El contrato podrá incluir tantas cláusulas como ambas partes estimes convenientes, pero en ningún caso podrá prescindir de los datos que a continuación indicamos:

  • Nombres completos de ambas partes.
  • Dirección a la que dirigir cualquier tipo de notificación.
  • Identificación del inmueble y descripción detallada del mismo.
  • Renta pactada. Dónde y cuándo habrá de hacerse el abono de la misma. Siempre es recomendable establecer una domiciliación bancaria y que el abono se lleve a cabo en los primeros días de cada mes.
  • Duración del arrendamiento.
  • Firma de ambas partes en todas las hojas.

Cuestiones comúnmente recogidas en las cláusulas contractuales

  • Descripción detallada de las obligaciones y derechos de ambas partes.
  • Cuestiones relativas al pago y titularidad de los suministros. Es importante que la titularidad de los mismos pase a ser de los inquilinos, así ante caso de impago serán ellos los únicos responsables del mismo y la compañía no podrá reclamar al propietario del inmueble.
  • Especificación y delimitación del uso para el que se destina el inmueble.
  • Prohibiciones.
  • Subarriendo del inmueble.
  • Sobre el abono de las posibles obras o reparaciones.

Cuestiones exentas de la libre disposición de las partes

Las cláusulas del contrato pueden establecer tantas condiciones como las partes estimen, si bien, es habitual encontrar contratos que pretenden fijar cuestiones que no se encuentran al arbitrio de las partes. Ejemplo:

  • Cláusula en la que se establece que ante el primer incumplimiento por parte del arrendatario, el contrato quedará resuelto. Un contrato en vigor no se resuelve por el incumplimiento del arrendatario, sino que solo queda resuelto si un Juez así lo declara, previa interposición de demanda y resolución del pertinente procedimiento judicial, o ambas partes así lo acordaran y firmaran.
  • Sobre la Jurisdicción. “En caso de incumplimiento conocerán los Tribunales de equis ciudad”. En caso de incumplimiento los Tribunales que conocerán del asunto serán los de primera instancia del partido judicial en el que se encuentre el inmueble arrendado, siempre.

Cláusulas no permitidas por ley

  • Aquella que pretenda legitimar al arrendador a acceder a la vivienda siempre que lo desee.
  • La que pretenda anular el derecho a la devolución de la fianza si es que no hubiere desperfectos a los que destinar tal cantidad.
  • Aquella que pretenda modificar la duración del contrato a tiempos distintos a los que la ley establece.
  • La que pretenda legitimar al arrendador para rescindir contrato y echar al inquilino en cualquier momento que así lo desee.
  • La que pretenda establecer la actualización de la fianza desde el primer año de contrato, ésta sólo será susceptible de actualización hasta a partir del tercer año de contrato.

¿Qué sucede cuando se incumple el contrato de arrendamiento?

Cualquier incumplimiento de lo fijado en contrato, supone un perjuicio para la parte agraviada. Por ello, la Ley contempla una serie de acciones para hacer valer los derechos y obligaciones que a través del mismo se adquirieron.

Posibles incumplimientos del contrato

. Impago de rentas o cantidades asimiladas por parte del inquilino: Siempre ha de requerírsele para tal pago de manera fehaciente, esto es, dejando constancia por escrito, preferiblemente a través del envío de Burofax. Esto nos servirá, para que en caso de proseguir el impago y necesitar interponer demanda ante los Juzgados, podamos atestiguar que los requerimientos para solucionar tal situación se venían dando con anterioridad a la imposición de la demanda, y para evitar que el inquilino pague la cantidad adeudada y enerve la acción, (evite el desahucio), pues este tipo de inquilinos que incumplen, es conveniente tenerlos fuera.

. Retraso en el pago de la renta o cantidades asimiladas por parte del inquilino: El constante retraso en el abono de la mensualidad, puede suponer también un verdadero problema para el Arrendador, pues tal demora, puede incidir en aquellas obligaciones que éste tuviera y cuyo abono dependiera directamente del cobro de la cantidad de renta mensual.

. Término del plazo contractual sin que los inquilinos abandonen la vivienda: Una vez el término del contrato, o de las posibles prórrogas que las partes hayan estimado conveniente llevar a cabo, haya llegado, el arrendatario deberá poner a disposición del arrendador las llaves del inmueble, y ambos comprobar el estado de la vivienda y liquidar la cantidad correspondiente a la fianza. Pero en ocasiones, esto no sucede así, y los inquilinos se niegan a abandonar la vivienda, es por ello que la parte arrendadora se ve obligada a interponer demanda de desahucio por expiración de plazo contractual para recuperar la posesión de su inmueble.

¿Cuándo termina el contrato de arrendamiento?

  • Cuando fallezca cualquiera de las partes.
  • Por impago de la renta, siempre y cuando un juez así lo estipule.
  • Por acuerdo entre Arrendador y Arrendatario.
  • Por necesidad del inmueble por parte del arrendador para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia de divorcio.
  • Por fuerza mayor.
  • Por llegada a término del mismo.
  • Por uso distinto al establecido en contrato.
  • Por nulidad.
  • Por pérdida o destrucción del inmueble arrendado.

Preguntas frecuentes

  • ¿Ha de ser el propietario del inmueble quien figure como Arrendador en el contrato de arrendamiento? No necesariamente, si es lo mas común pero puede ser persona distinta al propietario quien formalice el contrato como arrendador.
  • ¿Existe un único contrato de arrendamiento para todo? No, estos variarán en función del inmueble objeto del mismo, adaptándose así a las condiciones y particularidades de cada uno, así, existen los contratos destinados a vivienda habitual, de segunda vivienda, de local comercial, de uso turístico…
  • ¿El tiempo de duración puede ser el que las partes acuerden con total libertad? Siempre dentro de los límites que la Ley en vigor en el momento de la firma del mismo establezca.
  • ¿Es obligatorio incluir fiador? No es obligatorio.
  • ¿Es necesario aportar el certificado energético? Sí, desde junio del año 2013 es una obligación para el arrendador aportar el certificado energético con el contrato.
  • ¿Es obligatorio el inventario? No es obligatorio pero sí del todo conveniente. Es muy importante que se acompañe una descripción detallada, y a poder ser acompañada de fotografías, en la que quede plenamente claro el estado en el que el inmueble arrendado se encontraba al momento de la firma del contrato.
  • ¿Es válido el contrato de arrendamiento verbal? Es válido pero difícil de justificar en caso de cualquier problema o contratiempo en la relación arrendaticia. Siempre es aconsejable hacerlo por escrito.

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