El procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, termina con una Sentencia o Decreto final, en función de si ha sido dictada por un juez o por el Secretario de administración de justicia. En ella, normalmente, ya que así se solicita en la demanda, se condena a cuatro cosas: la finalización del contrato de alquiler, al desalojo del inmueble alquilado, al pago de la cantidad debida, y al de las costas del procedimiento.
La primera de ellas es dictada directamente y no requiere de cumplimiento por parte del inquilino condenado, pero las otras tres sí requieren de su participación, y para ninguna de ellas suelen estar dispuestos los inquilinos condenados, así:
- Condena al desalojo del inmueble: en la Sentencia o Decreto final, se indica que se condena al demandado al desalojo del inmueble, y para el caso de no hacerlo se fija fecha para el desahucio del mismo, esto es, para hacerle cumplir con la condena. En más del 90% de los casos, el desahucio ha de llevarse a cabo porque no se produce el cumplimiento, es decir en este caso el abandono, voluntario por parte del condenado.
- Condena al pago de la cantidad debida: esta es sin duda la condena que más rehúsan los inquilinos y que menos veces consigue se lleve a cabo. Cuando el inquilino condenado no cumple con su obligación de abonar la cantidad fijada en la Sentencia, el propietario para recuperar esa cantidad se ve obligado a presentar una ejecución en su contra para recuperar de manera forzosa ese dinero que el inquilino debiera pagarle y que no lo hace.
- Condena al pago de las costas del procedimiento: una vez otorgada la razón al propietario y demostrado por tanto que el inquilino efectivamente dejó de pagar la cantidad de renta a la que estaba obligado, junto con esa condena al pago de la cantidad que se litigaba en el procedimiento también está la del pago de los costes en los que el propietario debió incurrir para demostrar efectivamente ese incumplimiento, lo que se conoce como las costas. Por supuesto esta cantidad tampoco suele ser abonada de forma voluntaria por parte del inquilino condenado teniendo que ser ejecutada también como pasa con la principal, pero no es hasta que esta ha sido recuperada -la del principal, es decir aquella sobre la que versaba el procedimiento- cuando puede pasarse a ejecutar esta otra en concepto de costas.
Paso a paso del proceso de ejecución
. La demanda de ejecución
Esta, habrá de presentarse ante el juzgado que conoció de la de desahucio por falta de pago, y se trata de una solicitud al mismo para que haga cumplir la Sentencia o Decreto que el mismo dictó. Junto con la demanda, se adjuntará la Sentencia o Decreto en el que se recoge el pronunciamiento y se manifestará que tal cumplimiento nunca ha llegado a darse, solicitando que se embargue la cantidad establecida en condena incrementada en algo menos de un tercio, por los intereses.
. Admisión a trámite
El juzgado, una vez revisada la demanda y la documentación que la acompaña, y comprobado que efectivamente existe una condena pecuniaria que no ha sido cumplida, admitirá a trámite la demanda dando traslado de la misma a la otra parte para que sea conocedora de la misma. Una vez trascurridos los diez días de plazo a partir del siguiente a aquel en el que la demanda se entregó sin que el demandado se oponga a la misma, que es lo habitual pues ya es conocedor de esa obligación de pago que le fue marcada en la Sentencia del procedimiento de desahucio, se pasará a proceder con la ejecución solicitada.
. Averiguación patrimonial
El Juzgado recabará toda la información relativa al patrimonio del ejecutado y se la entregará de manera confidencial al Letrado a cargo de la demanda presentada por el ejecutante. Esta información contendrá cualquier dato que al respecto de la persona ejecutada conste en la Agencia Tributaria, Tesorería General de la Seguridad Social, Registro de la Propiedad, entidades bancarias… etcétera.
. Embargo de cuentas o bienes
Una vez revisada esta información por el letrado de la parte ejecutante, éste solicitará a través de escrito al juzgado el embargo de aquel salario, bien, o percepción por cualquier concepto que observe en la documentación dispone el ejecutado. Y así, y de manera progresiva se encargará de solicitar nuevas averiguaciones al juzgado para ir embargando cantidades hasta cumplir con el total de lo debido.
Lo cierto es que en la práctica, la mayoría de las veces es totalmente imposible recuperar la deuda debida, pues los inquilinos no disponen de bienes, sueldos o cualquier otra cantidad (al menos a ojos de la administración) y por tanto el embargo es absolutamente frustrante e imposible. Es por esto que recomendamos siempre, como explicamos en más detalle en el post “Cómo actuar si el inquilino deja de pagarme el alquiler”, que ante el primer impago de renta actuemos de manera inmediata, porque todos las mensualidades que trascurran hasta que el desalojo del inmueble se lleve a cabo será deuda acumulada para el propietario, que es probable, le sea muy difícil de recuperar.