La Enervación de la acción

El contrato de arrendamiento supone obligaciones para ambas partes, Arrendador y Arrendatario. Obligaciones que en caso de no ser cumplidas, siempre darán lugar al agravio de la otra parte y que pueden ser llevadas ante la justicia en caso de negativa en su cumplimiento.

Obligaciones de ambas partes en un contrato de arrendamiento

El Arrendador:

Está obligado a poner a disposición del Arrendatario el inmueble objeto del contrato en las condiciones expresadas en el mismo, a asegurarle el disfrute pacífico, y a reparar aquellos daños que pudiera ir surgiendo y sean de su competencia.

El Arrendatario:

Está obligado a abonar la mensualidad correspondiente, a destinar el inmueble para aquel fin indicado en el contrato de arriendo, a conservarlo en las mismas condiciones en las que se lo entregaron y a respetar las normas de la comunidad en la que estuviera ubicado.

A pesar de que éstas, y otras, se encuentran expuestas a través de las cláusulas del contrato, es frecuente encontrar incumplimientos continuados de las obligaciones. El que mas se repite es sin lugar a duda, la falta de abono de la renta pactada.

Y para hacer valer el derecho del que el arrendador dispone de recibir en tiempo y forma tal pago, la ley establece el procedimiento de desahucio por falta de pago.

Procedimiento de desahucio por falta de pago

Se inicia con la interposición de la demanda ante el Juzgado de Primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. Una vez la demanda es admitida a trámite será notificada a la parte demandada para que pueda oponerse a la misma en plazo de diez días hábiles en caso de creerlo conveniente. Una vez la parte demandada se haya pronunciado, oponiéndose a la misma o no, se estará a la fecha de juicio, en caso de haber habido oposición, o a la de lanzamiento en caso contrario.

¿Qué es la enervación?

La ley, ofrece a los inquilinos demandados por falta de pago, la posibilidad de Enervar la acción, esto es, ante la demanda de desahucio recibida en la que se reclama una determinada cantidad, el inquilino, siempre que no haya sido requerido para el pago con al menos 30 días de antelación, por el Arrendador y con anterioridad a la interposición de la demanda, cuenta con la posibilidad de acudir al Juzgado y depositar la cantidad que se le reclama. A esto se le llama enervar la acción, así el procedimiento de desahucio se dará por finalizado, y el inquilino podrá continuar en la vivienda y con su relación arrendaticia.

Esta “oportunidad” solo se da una vez. Al siguiente impago, el inquilino será demandado y la posibilidad de enervación no podrá darse. De igual modo, si un inquilino fue requerido para el pago antes de interponer demanda con al menos 30 dias de antelación, tampoco podrá una vez esta interpuesta y la reciba pagar la cantidad y enervar la acción.

¿Cuándo tendrán los inquilinos derecho a la enervación?

Siempre que no hayan sido requeridos para el pago con anterioridad a la interposición de la demanda habiendo dejado pasar 30 días, tiempo que se establece como el máximo de plazo para que el inquilino pague.  Junto con la demanda de desahucio por falta de pago, se deberá adjuntar siempre, el requerimiento escrito ya sea a través de burofax, whatsapp… en el que se instaba al inquilino a que hiciera frente a la obligación de pago que no estaba siendo satisfecha, e indicar claramente que la posibilidad de Enervación no es posible.

A continuación, y para contribuir a su entendimiento, algunos ejemplos sobre la enervación a través de casos reales de nuestros clientes

  • Un matrimonio de Madrid, alquila una vivienda a una joven pareja. El contrato se celebra el 1 de febrero, y en el mes de marzo dejan de pagar. El día 20 de marzo, los propietarios envían un burofax a los inquilinos para avisarles de que debiendo haber pagado el mes en curso antes del día 5 del mismo, no han abonado dicha cantidad. A partir de la recogida del burofax por los inquilinos, que se dio el día 22 de marzo, estos cuentan con un plazo de 30 días para pagar, tras los cuales, y ante la demanda de los propietarios, éstos no tendrán posibilidad de enervar. Llega mediados del mes de mayo y siguen sin abonarse el mes de marzo, y ya también el de abril y mayo, por lo que los arrendadores interponen demanda de desahucio, sin posibilidad de enervación de la acción, pues fueron requeridos a través de un medio que pudo demostrarse, y pasaron los 30 días de plazo para que realizaran el abono sin que lo hicieran.
  • El propietario de un local en el centro de la ciudad lo alquila a una marca para que abra una de sus tiendas en él, el contrato comienza el 1 de junio, y el mes de septiembre se deja de pagar, el propietario llama a los inquilinos durante ese mes, y el de agosto, y el de septiembre… sin obtener pago alguno, por lo que en el mes de octubre se decide a interponer demanda de desahucio por falta de pago. Al no existir medio fehaciente con el que demostrar esos requerimientos de pago, pues siempre se hicieron de voz vía telefónica, los inquilinos continuaban teniendo la posibilidad de enervación, por lo que una vez interpuesta la demanda, estos depositaron las cantidades adeudadas en el juzgado parando así el proceso y prosiguiendo dentro del local.

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