La semana pasada recibimos en el despacho la visita de un cliente que nos plantea la siguiente situación que mantiene con su ya ex inquilino.
Nuestro cliente posee un inmueble que tenía alquilado a una pareja. El contrato terminaba el 30 de noviembre de 2022, y próxima la fecha la pareja se disponía abandonar el inmueble. Llegados los primeros días del citado mes, nuestro cliente observa que no se lleva a cabo por la misma el abono de la mensualidad correspondiente y última, esto es noviembre de 2022. Dejando pasar los días, comprueba que dicho pago no se lleva a cabo. Puesto en contacto con los inquilinos, le refieren que no han hecho -ni van a hacer- el pago de la mensualidad porque posee ya esa cantidad en concepto de fianza, que le fue depositada al inicio del contrato.
Nuestro cliente acude a nosotros para saber si esto es así, y si por tanto no puede hacer nada al respecto.
En primer lugar y para conocer en profundidad todo sobre la fianza, recomendamos la lectura de nuestro artículo “La fianza del contrato de alquiler”, y ahora centrándonos en el caso en concreto sobre el que versa este post, comenzaremos definiendo la fianza para entender mejor y para poder dar la respuesta más que evidente a la cuestión que nos plantea el cliente. La fianza no es otra cosa que una garantía, una garantía para el arrendador, una garantía para evitar que pierda dinero. El fin primordial, y para el que la fianza es constituida, es para los posibles desperfectos que el inmueble pueda tener tras la marcha del inquilino. Así, esa cantidad entregada al propietario al comienzo de la relación arrendaticia, se destina a asegurar, que tras la estancia del inquilino en el inmueble de su propiedad, éste podrá volver al mismo estado en el que lo entregaron.
Para una correcta administración de la fianza, es recomendable incluir siempre en “El contrato de alquiler” un inventario, tal y como explicamos en mayor detalle en nuestro artículo “El inventario en el contrato de arrendamiento”. En él, han de indicarse al detalle todos los elementos, y el estado de éstos, que se encuentran en la vivienda al momento de la entrega de llaves por parte del arrendador al inquilino. Y una vez terminado el contrato de alquiler, éste habrá de compararse con el estado del inmueble al momento de finalizar el mismo. Y así todo aquello que falte, esté dañado, haya de cambiarse o repararse, será sufragado con el importe depositado por aquel concepto.
Estas posibles reformas o cambios que el inmueble pueda necesitar, han de dejarse indicados en el documento de entrega de llaves y finalización de contrato para mostrar la conformidad de ambas partes con ellos y con lo referente a la cantidad de dinero en concepto de fianza.
Situaciones en las que nos podemos encontrar al momento de decidir sobre la devolución de la fianza:
- Que terminado el contrato de alquiler, ambas partes convengan en que la vivienda se encuentra en idéntico estado a aquel en el que se entregó, y en que por tanto no es necesario invertir cantidad alguna de la fianza en ningún arreglo o reposición. Estando el inquilino al día de todos sus pagos, se proceda a la devolución íntegra de la fianza.
- Que terminado el contrato de alquiler, la vivienda requiera de cualquier inversión que implique por tanto ser pagada del dinero de fianza. Una vez llevado a cabo el arreglo, y si el inquilino está al corriente de todos sus pagos, se procede a la devolución de la cantidad restante.
- Que terminado el contrato de alquiler, se compruebe que la vivienda se encuentra en perfecto estado, sin necesidad de inversión alguna pero el inquilino no se encuentra al corriente de pago de alguna mensualidad. Entonces sí podrá destinarse tal cantidad a dicha deuda y por tanto no será devuelta al inquilino.
En conclusión, el fin principal de la fianza es la cobertura de cualquier desperfecto en el inmueble, no al pago de rentas. Pero si terminado el contrato, se comprueba que la vivienda está en perfecto estado y no es necesario ninguna inversión en ella, el propietario sí podrá considerar conservando para sí la cantidad de fianza, pagada la deuda correspondiente a cualquier mensualidad que deba el inquilino.
En el caso de nuestro cliente, en ningún caso sus inquilinos pueden dejar de abonar la ultima mensualidad sin haber llevado a cabo la entrega del inmueble, pues aun no saben si habrá de destinarse cantidad alguna de la fianza a cualquier reparación y por tanto no será aquella bastante para cubrir ese gasto mas la cantidad de renta dejada a deber. Deben pagar la última mensualidad, y una vez entregadas las llaves y comprobado el estado de la vivienda, si no existe desperfecto alguno, devuelta la fianza por parte del arrendador. Pero en ningún caso dejar a deber mensualidad alguna confiando en la cantidad de fianza depositada porque repetimos, ésta está destinada a la cobertura de cualquier desperfecto en el inmueble y no al pago de rentas debidas. Aunque pudiera conservarse por tal concepto, una vez comprobado el estado del inmueble sin que requiera de gasto alguno.