La situación de crisis sanitaria que afronta España a causa del SARS-CoV-2, ha dado lugar a la creación de nuevas regulaciones que reglen la situación en constante cambio que estamos viviendo. Así, el Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre en el que se decretó el Estado de Alarma, fue seguido por el RD 956/2020 de 3 de noviembre a través del cual fue prorrogado.
Y es a causa del perjuicio económico que el COVID-19 ha supuesto, que multitud de españoles han visto mermados sus ingresos hasta tal punto, que han resultado imposibilitados para hacer frente hasta a aquellas obligaciones mas básicas como es la de abono de la renta de la vivienda en la que viven. Así, el Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo, introducía medidas urgentes destinadas a la protección social y económica tales como el establecimiento de un periodo de suspensión de los procesos de desahucio. Y es este Real Decreto, el que ha sido ampliado por el actual Real Decreto Ley 37/2020 de 22 de diciembre, que dota de mayor seguridad jurídica al anterior a través de la introducción del incidente de suspensión extraordinaria, y que a continuación pasamos a exponer.
¿Hasta cuándo se aplicarán estas nuevas medidas?
Hasta la finalización del estado de alarma, declarado por Real Decreto 926/2020 y prorrogado a través del Real Decreto 956/2020, esto es hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021.
¿A quién puede aplicarse este RD-LEY 37/2020?
A aquellos arrendatarios, inmersos en un proceso de desahucio por falta de pago o por expiración de plazo contractual, y cuyo contrato de arrendamiento fuera suscrito conforme a la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.
Es importante señalar que no todos los arrendatarios demandados por falta de pago o expiración de plazo contractual serán susceptibles de aplicación de las medidas contenidas en el RD-Ley, así, y en base al mismo, sólo podrán verse amparados por éste, aquellos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 y que le imposibilite para encontrar una alternativa habitacional. Para ser mas precisos, el artículo 5 del Real Decreto-Ley arriba mencionado, 11/2020 de 31 de marzo se establece con absoluta precisión cuales serían esas situaciones de vulnerabilidad:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
¿Cuál es el procedimiento?
1º) El Arrendatario, una vez recibida la demanda, deberá instar un incidente de suspensión extraordinaria de desahucio ante el Juzgado donde aquella se tramita alegando situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19. No bastando con la mera indicación, deberá acreditar documentalmente que se encuentra inmerso en cualquiera de las situaciones arriba descritas, expresas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020. Documentación indicada en el artículo 6.1 del mismo Real Decreto Ley, así:
1. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
2º) Una vez aportada al Juzgado dicha documentación, el Letrado de la Administración de justicia, dará traslado de la misma a la parte demandante para que ésta, en caso de encontrarse en igual situación o poder incurrir en ella si el lanzamiento llegara a suspenderse, pueda, en el plazo de diez días, aportarla igualmente y atestiguar así, que su situación es igualmente vulnerable.
3º) Toda esa documentación será enviada a los Servicios Sociales, quienes deberán emitir informe en un plazo máximo de 10 días. En él habrán de valorar la situación de ambas partes, Arrendador y Arrendatario, e indicar las medidas a aplicar por la Administración.
4º) Este informe, junto con el resto de documentación será entregado al Juez, quien la valorará y en base a ella decidirá:
- Suspender el lanzamiento -siempre hasta el final del estado de alarma, momento tras el cual el procedimiento se retomará desde el momento en el que se suspendió, tras la solicitud del incidente de suspensión extraordinario-
- Por considerar probada la situación de vulnerabilidad del Arrendatario en caso de solo haberla alegado él.
- Por considerar la situación de vulnerabilidad del Arrendatario sobre la del Arrendador, en caso de haberla esgrimido los dos.
- Continuar con el procedimiento en caso de:
- No considerar lo suficientemente probada la vulnerabilidad del Arrendatario en caso de haberla esgrimido este solo.
- Prevalencia de la del Arrendador sobre la del Arrendatario en caso de haberla alegado los dos.
5º) En caso de suspensión del procedimiento y consideración de la situación de vulnerabilidad del Arrendatario, las medidas a adoptar por la Administración deberán ser aplicadas de inmediato, y una vez hechas, comunicadas al Juzgado competente para que el Letrado de la Administración de Justicia dicte decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento en el plazo máximo de 3 días.
En caso de que dichas medidas no fueran aplicadas por la Administración en plazo máximo de 3 meses desde la emisión del informe en el que se establecían aquellas consideradas pertinentes, el Arrendador afectado, podrá solicitar la compensación.