Cuanto tarda un Desahucio por finalización de contrato

El primer punto a tener en cuenta a la hora de cuantificar el tiempo que un procedimiento tardará, es que el 80% del peso del tiempo que transcurre durante un proceso judicial corresponde al Juzgado en el que el asunto recaiga. Actualmente, nuestros juzgados soportan un elevado volumen de trabajo, lo que hace que los asuntos se retrasen mas de lo que nos gustaría a todos. Lo cierto es que va a depender mucho de las características de cada caso, pues en función del lugar en el que se encuentre el inmueble ubicado, será el juzgado competente y dependiendo de su nivel de saturación, el tiempo que el proceso de dilatará.

Es por ello, que desde nuestro despacho aconsejamos siempre que ante el mas mínimo incumplimiento se pongan en contacto con nosotros, para poder trazar una línea de actuación anticipada que nos haga ganar tiempo y no añadir demás al que ya de por si tendremos que esperar por nuestra inacción o pereza a la hora de iniciar el asunto.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Cuanto tarda un desahucio de alquiler

Es comprensible que para cualquiera, suponga un paso difícil interponer una demanda contra su o sus inquilinos, no son asuntos a los que la gente esté acostumbrados y al principio suelen producir cierto recelo, pero la experiencia nos dice que el inquilino que comienza impagando o incumpliendo lo seguirá haciendo, y es importante trazar una línea de actuación que nos permita no demorar la liquidación del problema más allá de un tiempo prudencial.

Así, en innumerables ocasiones hemos recibido clientes, que acuden a nosotros con mas de 6 meses de impagos, o más de un año de ocupación de su vivienda una vez terminado el contrato de arrendamiento, que lo único que han conseguido es perder tiempo, acumular deuda y terminar comenzando un proceso del que al principio recelaban pero que al final terminó devolviéndoles su casa y su dinero

Por eso es difícil poder cuantificar el tiempo exacto que un asunto tardará en resolverse, si bien es verdad que conocemos mas o menos en cada momento el tiempo oscilante que cada juzgado está tardando en resolver dependiendo del lugar que se trate como explicábamos arriba. Serán nuestros Letrados los que les indiquen una vez conozcan el asunto a fondo y el Juzgado al que corresponde los que les indiquen los tiempos que en aquel están ocupando para ese momento.

¡QUIERO QUE INICIEN YA EL DESAHUCIO!

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio de un local comercial?

El tiempo de tramitación no variará si se trata de local o vivienda.

¿Es cierto que es mas sencillo probar en un caso de expiración de término que en uno de falta de pago?

La carga de la prueba en ambos casos recae sobre la parte demandada, esta será la que deba probar que los hechos que la demandante expone no son ciertos. En cualquier caso, dependerá de cada caso en particular y las circunstancias que lo rodean.

¿Es más rápido este proceso que el de desahucio por un inquilino que no paga?

Ambos asuntos se tramitan en iguales Juzgados, los de primera instancia e instrucción correspondientes al lugar donde se encuentra el inmueble, ya sea local o vivienda, y la duración de cada asunto se hará depender también de cada caso en particular y las condiciones que rodean al mismo, por lo que determinar que como norma general un procedimiento tarda mas que otro, no es posible.

Si finaliza el contrato de alquiler y los inquilinos no se van pero siguen pagando, ¿puedo echarlos?

Efectivamente, de hecho es una práctica habitual, que los inquilinos que se niegan a abandonar la casa, continúen pagando sus rentas, incluso comiencen a hacerlo de forma mas puntual y rigurosa de la que habían venido teniendo con anterioridad, en aras de conseguir “convencer” así al arrendador y poder continuar en la vivienda que se niegan a abandonar.

Desahucio por Falta de Pago: Reclamación de Rentas

Es el proceso mas común, también llamado por muchos de nuestros clientes “desahucio alquiler” o “desahucio por impago de alquiler” o “desahucio por falta de pago y reclamación de rentas”, un inquilino deja de pagar su alquiler y el propietario ve crecer cada vez más su deuda, sin poder acceder ni a su dinero ni a su propiedad.

Las fluctuaciones económicas hacen que todos suframos las consecuencias de una casi continuada inestabilidad económica que repercute muy principalmente en el sustento de nuestra vivienda. Esto unido a que los precios de las mismas son cada vez más elevados, provoca que el número de personas que apuestan por el alquiler en lugar de la compra sea cada año mayor.

Es lógico entender, que ante una situación de falta económica, los individuos apuesten primero por dejar de pagar su renta, que el sustento de su familia, pero esta situación causa un grave perjuicio a sus arrendadores que ven mermada su economía en la mayor parte de los casos a límites de extrema necesidad.

Es por ello, que el proceso de desahucio por falta de pago, aquel que se da porque el inquilino no paga, es el más habitual en los clientes que acuden al despacho.

La experiencia nos dice, que los inquilinos siempre intentan justificarse, exponer sus situaciones personales, lanzar promesas al aire de que los impagos terminarán, que procurarán ponerse al día… pero lo cierto es que con una deuda que se acumula cada vez la cosa es más difícil y la regularización de la misma se plantea más lejana.

Es importante, que ante el primer impago o retraso en el abono de cualquier mensualidad o suministro, acudan al asesoramiento de un profesional, que podrá indicarles, no solo cómo actuar para solucionar tal circunstancia, sino también cómo hacerlo en aras de su interés si la situación no mejora y en el horizonte se dibuja la posibilidad de acudir a la vía judicial.

¿Cómo es el proceso?

El procedimiento se inicia con la demanda de desahucio. Habrá de interponerse frente al Tribunal del lugar donde se encuentre el inmueble. Una vez esta sea repartida al Juzgado, éste se encargará a través del servicio de notificaciones de hacérsela llegar al inquilino.

Una vez recibida por éste, tendrá la opción de actuar conforme a lo que entienda es lo que mas le conviene, puede decidir no hacer nada, oponerse a la misma -para lo que n necesitará proveerse de Abogado y Procurador y contestar a la demanda-, o incluso podrá rehuir recoger tal documento. Si esto ocurre no debemos preocuparnos, el procedimiento podrá seguir para adelante, no imposibilitará que consigamos desalojarlo del inmueble.

Una vez haya procedido y en función de lo que el inquilino haya hecho, habrá juicio para el caso en el que se haya opuesto a nuestra demanda, no lo habrá y directamente se fijará día para el desahucio si no ha contestado una vez transcurrido el plazo de 10 días que tiene para ello, o se intentará la notificación de la misma a través de otro medio para el caso en el que esté intentando la recogida de la demanda.

¿Qué es la enervación?

La enervación consiste en el pago por parte del inquilino demandado de la deuda solicitada en la demanda interpuesta contra él, que conlleva la terminación del procedimiento de desahucio. Para que esta pueda darse, es necesario que no se haya requerido previo a la interposición de la demanda, al inquilino para que hiciera frente al pago. En otras palabras, un inquilino, que recibe una demanda de desahucia en la que se le solicita el abandono de la casa en base a la deuda contraída de tal cantidad de dinero, podrá, acudir a pagar tal cantidad requerida y terminar así con el proceso. Siempre y cuando el arrendador no le hubiera requerido anteriormente para que pagara. Si tal requerimiento ya se llevó a cabo sin que se produjera el abono de la cantidad, el procedimiento no podrá terminarse ni el inquilino podrá ya hacer frente al pago para frenar el desahucio.

¿Cuánto puede demorarse?

El tiempo final del proceso dependerá en mayor medida del Juzgado en el que recaiga, en lo que tendrá principal influencia la ciudad en la que el inmueble se encuentre, así en ciudades mas grandes con volumen de trabajo mayor, los Juzgados suelen estar mas sobrecargados, mientras que en aquellas con menor tráfico de asuntos, los Juzgados se encuentran mas disponibles y pueden tramitar los Asuntos con mayor celeridad.

Es por eso que es fundamental que ante el primer impago acudan a un profesional que pueda ponerse a trabajar cuanto antes y evitar así sumar a la causa dilaciones indebidas.

¿Qué documentación hay que aportar?

Se necesitará:

  • Escritura de propiedad del inmueble, o nota simple.
  • Contrato de Arrendamiento.
  • Recibos de suministros y otras facturas debidas.
  • Cualquier requerimiento que se haya enviado al inquilino tal como burofax, carta…

Preguntas frecuentes

¿Es necesario Notario?

Para que Abogado y Procurador puedan ejercer en su nombre, siempre será necesario otorgar un poder en su favor. Éste puede realizarse a través de Notario, lo que sería un Poder General para Pleitos común, o ante el Juzgado bajo la modalidad Apud Acta. El primero tendrá el coste de unos 40 euros mientras que el segundo es totalmente gratuito y además solo autoriza para el asunto en concreto.

Si la deuda es muy poca, ¿puedo demandar?

Sí, no existe cuantía mínima.

¿Es obligatorio que antes de demandar envíe Burofax a mi inquilino?

El envío de burofax, o cualquier otro requerimiento para el pago que tenga carácter fehaciente, permitirá siempre, que una vez interpuesta la demanda nos aseguremos que esta seguirá para adelante, al haber existido requerimiento previo sin que se haya llevado a cabo la regularización de la deuda, la posibilidad de enervación queda anulada.

¿Cuánto se tarda en echar a un inquilino que no paga?

El tiempo de tramitación del asunto siempre es complicado de concretar. Dependerá en gran medida de la carga de trabajo que tenga el Juzgado en el que recaiga el asunto, así mientras que en algunos partidos judiciales los asuntos son terminados en un par de meses, en otros, puede alargarse incluso hasta los 8 o 10. Siempre dependerá del lugar en el que se encuentre situado el inmueble, y por tanto el juzgado que conocerá y del funcionario al que sea asignado. Aunque indudablemente también, el comportamiento de la parte demandada hará que el proceso se dilate si se niega a recoger la notificación, solicita justicia gratuita o se opone a la demanda entre otras cosas.

Juicio Verbal Desahucio

A menudo nuestros clientes, nos preguntan qué tan frecuente es la celebración de juicio de desahucio, y lo cierto es que siempre va a depender de la forma en la que actúe la parte demandada.

Así, mientras en otros asuntos siempre habrá de celebrarse juicio, tanto si la parte contesta a la demanda como si no, en los procesos de desahucio, éste sólo se celebrará si la parte demanda contesta al escrito de demanda con el de oposición a la misma.

Escrito de oposición a la demanda

La parte demandad, tendrá, un plazo de 10 días hábiles que comenzarán a contar a partir del siguiente a la recepción de la notificación de la demanda, para, a través de Abogado y Procurador, presentar escrito de oposición a la demanda. En el mismo, habrá de exponer sus controversias respecto de los puntos que la demanda recoge en su contra, exponiendo su parecer así como cuantos medios de prueba estime convenientes. En este escrito habrá de incluirlos todos, pues durante la celebración del juicio solo se le permitirá añadir, aquellos que se hayan producido con posterioridad a la presentación de la contestación, de lo contrario y como dice el conocido dicho jurídico “lo que no está en la demanda, no está en el mundo”.

En caso de no disponer de los medios económicos necesarios para proveerse de Abogado y Procurador, deberá, en el plazo de 3 días, solicitar uno de oficio. Una vez su solicitud sea recibida se detendrán los plazos a la espera de que el Colegio de Abogados correspondiente se pronuncie sobre la pertinencia de concederle la asistencia jurídica gratuita y qué profesionales le son asignados. Una vez éstos sean turnados se levantará la suspensión de plazos y esos 10 días disponibles para la contestación a la demanda seguirán corriendo donde se quedaron según los que consumiera al momento de solicitar la asistencia jurídica gratuita.

Una vez presentado el escrito de oposición, este será remitido a la parte demandante para que pueda alegar lo que a su derecho convenga durante la celebración de la vista.

La fecha para la misma habrá sido fijada en el decreto de admisión a trámite, pudiéndose respetar dicha fecha siempre y cuando todos los trámites anteriormente expuestos se hayan llevado a cabo antes de la fecha fijada, en caso contrario ésta será postpuesta.

Celebración de la vista

Durante la celebración de la vista podrá solicitarse el testimonio de ambas partes, por lo que es conveniente que siempre acudan a la misma. Pues en caso de ser solicitado su testimonio por la parte contrario y no encontrarse ésta, su Señoría podrá tener como válido todo cuanto la otra parte exponga. A excepción de este interrogatorio que la parte contraria pueda pedir, no habrá ninguna otra intervención de las partes implicadas durante la celebración del mismo.

Es habitual, que se consiga acordar acuerda incluso en el mismo momento antes de comenzar el juicio, de hecho también lo es que su Señoría antes de empezar la misma pregunte a las partes si no existe posibilidad de acuerdo. En caso de haberlo, se homologará en sala para que su Señoría pueda recoger los términos y así dispongan de mayor fuerza para su cumplimiento.

Finalización del asunto

Una vez celebrado el juicio, siempre y cuando no haya habido acuerdo, pues de ser así las condiciones en las que el asunto se resuelve ya son conocidas por ambas partes, habrá de esperarse a que su Señoría emita Sentencia, en ella se recogerán los términos en los que se dirime el conflicto. Transcurridos 20 días hábiles desde su emisión sin que sea recurrida la misma será firme.

Procedimiento de Desahucio

Demanda de Desahucio

El procedimiento de desahucio, se inicia con la presentación de la demanda ante el Juzgado correspondiente al lugar en el que se encuentra situado el inmueble arrendado. A menudo, nuestros clientes nos indican que en sus contratos de Arrendamiento, establecieron a través de cláusula, que en caso de litigio se someterían a los Tribunales de un lugar distinto, por ejemplo del lugar en el que ellos residen, cuando es distinto a donde se encuentra el inmueble alquilado. Esto no sirve de nada, la ley es muy clara, y recoge que serán competentes los juzgados del lugar en el que la vivienda objeto del procedimiento se encuentre. Así, en el caso en el que unos arrendadores residan en valencia y tengan una casa en alquiler en Madrid, deberán presentar demanda de desahucio ante los juzgados de primera instancia e instrucción de Madrid.

Una vez presentada la demanda, esta será repartida, examinada y admitida o no a trámite.

Si la demanda tiene algún defecto de forma o fondo, ¿no podré seguir con mi asunto y perderé la posibilidad de recuperar mi inmueble?

No, si el funcionario a cargo advirtiera alguna falta o el incumplimiento de algún requisito de los establecidos por ley para la admisión a trámite de la demanda, lo pondrá en conocimiento a través del procurador, al Letrado encargado para que este pueda subsanarlo.

Tras la admisión a trámite

Una vez la demanda haya sido admitida a trámite, el siguiente paso dependerá de si hayamos presentado poder general para pleitos o nos hayamos decantado por la modalidad Apud Acta.

Tipos de poder en favor de Abogado y Procurador:

Para poder ejercer nuestra defensa y representación Letrada respectivamente, debemos otorgar poder en favor de Abogado y Procurador, será como un permiso que concedemos para que puedan obran en nuestro nombre. Existen dos formas de otorgar poder:

  • Poder general para pleitos. Se trata de un poder amplio, como su propio nombre indica para que puedan defendernos y representarnos en cualquier asunto. Ha de celebrarse ante Notario, con su correspondiente coste, que variará en función de cada Notaría, y ha de celebrarse antes de la interposición de la demanda, pues habrá de adjuntarse a la misma al mismo tiempo de su presentación. Su Abogado deberá indicarle los nombres completos y los números de colegiado tanto suyo como del Procurador que le representará para que pueda indicarlos en la Notaría.
  • Poder Apud Acta: se trata de un poder menos genérico, tan solo apodera a Abogado y Procurador para el asunto en concreto que se esté tramitando y no ha de otorgarse ante Notario sino ante el Juzgado. Se celebrará en momento distinto al anterior, pues mientras que aquel ha de adjuntarse con la demanda en su presentación, por tanto ha de realizarse antes, éste habrá de hacerse una vez la demanda haya sido repartida, y esté en manos del funcionario a cargo. En la misma, se ha de indicar que la modalidad de poder será Apud Acta, y es entonces, cuando éste la recibe y comprueba que se ha optado por esta opción cuando cita a la parte demandante para que acudan al juzgado a formalizarlo. Se trata de una simple firma y tiene coste cero. En la actualidad, y a causa de las restricciones derivadas de la crisis por la COVID, las visitas a los juzgados se han visto drásticamente reducidas, por lo que la formalización de este poder se lleva a cabo por vía telemática. Se trata de un trámite muy sencillo a través de internet, que en caso de resultar complicado al cliente, podrá ser resuelto por el propio Letrado o Procurador.

Una vez observados lo requisitos y cumplimentados todos, la demanda es admitida a trámite marcándose fechas provisionales de vista y lanzamiento del inmueble. Estas fechas son provisionales porque que se mantengan o no dependerá de cómo la parte demandada reaccione. Así, si no se opone a la demanda no habrá juicio, por lo que esa fecha quedará anulada, mientras que si la tarea de la notificación se dificulta por no lograr encontrar a la parte contraria, podemos llegar a la fecha prevista para el lanzamiento sin que se le haya conseguido localizar, por lo que esa fecha también habrá de ser postpuesta.

Notificación de la demanda

Se procederá a la notificación de la misma, en primer lugar en el domicilio del inmueble objeto del procedimiento o en cualquier otro que se haya indicado en el propio contrato de arrendamiento a efectos de notificaciones. Esto es, si se trata de un local comercial, se intentará la notificación además de allí, en cualquier otra dirección que se marcara en el contrato para recibir cualquier notificación al respecto tal como el domicilio particular del o los arrendatarios, por ejemplo.

Si tal notificación no puede darse, se intentará averiguar por parte del juzgado cualquier otra dirección que conste a nombre del o los demandados, y si éste intento también resultara infructuoso se pasaría a la notificación por edictos.

¿Qué es la notificación por edictos?

Cuando un demandado rehúsa recoger la notificación por parte del Juzgado o no se le consigue encontrar, la Ley prevé un mecanismo para asegurar la defensa de los intereses de la parte demandante y que ésta no vea imposibilitada la continuación de su asunto por la negativa de la otra parte a recoger su escrito de demanda. Y éste es la notificación edictal. Esta consiste en que desde el Juzgado, se colgará el escrito de demanda en el tablón de anuncios del juzgado durante un tiempo determinado, pasado éste, se procederá a su retirada y la parte demandada se tendrá por notificado, comenzando así a correr el plazo para proceder según convenga.

Tras la notificación de la demanda

Una vez la demanda ha sido notificada a la parte demandada, ya sea por haberla podido entregar o por darse por hecha a través de edictos, comienza a correr el plazo, a partir del día siguiente a la notificación, de 10 días hábiles, que el demandado dispone para oponerse a la demanda. Pasado ese plazo sin que haya presentado, asistido por Abogado y Procurador, escrito de oposición a la misma, se entenderá por no opuesto y se mantendrá directamente la fecha inicial de lanzamiento si es que aun no ha llegado, o se fijará una nueva en caso de que esta haya sido sobre pasada antes de poder llevar a cabo la notificación.

Posibles respuestas del demandado ante la demanda de desahucio

El demandado podrá, oponerse, para lo que necesitará de Abogado y Procurador. En caso de entender que quiere oponerse a la misma y carecer de recursos económicos bastantes para contratar Letrado y Procurador, tendrá un plazo de 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita, mientras esta se resuelve los plazos quedarán suspendidos a la espera de que el Colegio de Abogados pertinente se pronuncie sobre si le corresponde o no y en caso afirmativo que fije los profesionales asignados. Una vez estos sean adjudicados se reanudarán de nuevo los plazos y restarán para contestar a la demanda todos los días que no haya consumido aún de los 10 de los que dispone para oponerse a la misma.

No contestar, en caso de entender el demandado que no tiene cómo defenderse o que no le interesa, dejará pasar los 10 días sin hacer nada, por lo que se le tendrá por no opuesto y directamente se irá al lanzamiento del inmueble.

Celebración de vista

La vista, o juicio, sólo se celebrará en caso de que el demandado se oponga a la demanda. Habrán de acudir ambas partes asistidas de su Abogado y Procurador. Tras la celebración de la misma su Señoría emitirá sentencia con su veredicto.

En caso de que la parte demandada no se oponga y no se celebre vista, obtendremos decreto final de procedimiento con iguales pronunciamientos.

Celebración del lanzamiento

El lanzamiento se llevará a cabo con la presencia de la policía, el cerrajero  y la comisión judicial compuesta por miembros del Juzgado. Así mismo también asistirán el propietario y su procurador, aunque la intervención del propietario no es obligatoria, pues el Procurador puede actuar en su nombre, siempre es conveniente que asista si le es posible para que compruebe el estado del inmueble, y pueda recuperar las nuevas llaves de su propiedad.

La comisión se personará en el inmueble en la hora acordada, tocará a la puerta para asegurarse de que dentro no hay nadie, si lo hubiera, les informarán que van a llevar a cabo el lanzamiento, del cual fueron informados, y les instará para que desalojen el mismo, si no lo hacen la policía actuará. Una vez estén fuera el cerrajero procederá a cambiar la cerradura. La comisión entrará a la vivienda a comprobar junto con el inventario del inmueble qué cosas faltan y el estado de la propiedad a fin de dejar constancia en el acta de lanzamiento la cual será firmada por el mismo y los allí presentes. Al propietario le serán entregadas las nuevas llaves, o en caso de no asistir al Procurador que lo representa para que se las haga llegar. Y la propiedad habrá sido recuperada.

Los enseres y demás objetos que los inquilinos dejen dentro serán del propietario, que podrá hacer con ellos lo que estime conveniente.

¿Qué pasa si a la hora del lanzamiento hay menores?, ¿se puede desalojar a un inquilino con hijos?

Sí, habrán de acudir los servicios sociales y decidir qué hacer con ellos.

¿Qué haya menores o animales dentro hace que no se pueda echar a los inquilinos de las casas?

No. Los servicios sociales se encargarán de ellos.

¿Qué pasa con la deuda una vez les han sacado de mi propiedad?

La sentencia, o decreto final de procedimiento que condena a los inquilinos al abandono del inmueble, también lo hace, para el caso en que se trate de un desahucio por falta de pago, al pago de las cantidades atrasadas actualizado hasta el momento del lanzamiento del inmueble. Por lo que esa propia sentencia o decreto final supone una obligación de pago para los mismos. En los casos en los que no hagan frente al pago, habrá de ejecutárseles.

¿La ejecución forma parte del procedimiento de desahucio?

No. La ejecución es un procedimiento distinto que habría de iniciarse al término de este y ante la negativa a pagar de los condenados.

¿Cambia en algo que sea un desahucio de vivienda o un desahucio de local comercial?

En absoluto. Será el mismo procedimiento, mismo Juzgado quien conozca, y misma forma de tramitación. La única particularidad que un local comercial puede tener frente a una vivienda, es, que a la hora del lanzamiento, lo que los inquilinos dejen dentro pueda ser maquinaria o cualquier otro tipo de mobiliario que no sea el propio de una casa, y que en caso de dejarse allí al marcharse éstos, será del propietario del inmueble, pudiendo incurrir éste en gasto a la hora de deshacerse de ello para dejar libre su propiedad. Así, nos hemos encontrado casos de desahucios por ejemplo en fábricas, cuyos inquilinos dejaron dentro la maquinaria propia, teniendo que ser el dueño quien provisto de grúas y otra maquinaria apropiada desalojara el inmueble.

Enervar Desahucio

¿En qué consiste?

La enervación del desahucio, consiste en que el inquilino, una vez haya sido notificado de la demanda de desahucio por falta de pago  interpuesta por el propietario del inmueble que ocupa por falta de abono de sus rentas, proceda a pagar, la deuda que acumulada que tiene con el mismo y cuya cantidad le es reclamada en la mencionada demanda.

¿Puede darse en todos los procesos de desahucio?

No, sólo podrá darse en aquellos que sean por falta de pago. Es decir, en un desahucio precario, contra ignorados ocupantes, ocupas, no podrá haber enervación puesto que el desalojo no se insta por la falta de pago sino por la falta de título legítimo para ocupar el inmueble. Así tampoco podrá darse en los casos de desahucio por expiración de término, éstos son los casos en los que el plazo de duración del contrato de arrendamiento ha sido vencido y el o los inquilinos se niegan a abandonar el inmueble.

¿Puede mi inquilino acumular cierta cantidad de deuda, y pagar cuando le demande permanentemente?

No, la acción de desahucio es única, una sola vez podrá llevarse a cabo. Si un inquilino, acumula impagos, es demandado por el propietario y salda su deuda, habrá enervado la acción. Pero si esto vuelve a ocurrir, no habrá mas esa opción. Ante la siguiente situación de impago, será demandado y el proceso de desahucio será imparable hasta que haya pronunciamiento.

¿La acción de desahucio es para una cierta cantidad de deuda?

No, la acción de desahucio consiste en abonar la deuda que se reclama para paralizar así el procedimiento. Esta se dará una vez la demanda le haya sido notificada al inquilino, y para eso debe haber antes sido admitida a trámite, por tanto, deberá cumplir los requisitos previstos.

¿Siempre tienen los inquilinos demandados por falta de pago esa posibilidad de enervar?

No. Solo aquellos que no hayan sido requeridos previamente de manera fehaciente para el pago de la deuda. Es decir, si nos encontramos ante un inquilino que lleva acumulada una deuda de tres meses, y no hemos intentado previo a la vía judicial esa reclamación de deuda (que deberá de hacerse a través de un medio fehaciente a fin de que podamos demostrar que así ha sido), esto es un whatsapp, un burofax, un mensaje… aquel sí podrá enervar. Sin embargo, en aquellos casos en los que sí lo hayamos hecho, tal comunicación será aportada al juzgado junto con la demanda para que éste tenga conocimiento de que la posibilidad de enervación queda descartada.

Si mi casa está ocupada por ocupas, ¿pueden estos cuando les demande pagar en el juzgado y quedarse dentro?

No. La enervación consiste en el pago de la cantidad debida, y ésta es la correspondiente a la mensualidad, firmada en el contrato de arrendamiento entre ambas partes, multiplicada por el número de meses en los que el pago no se ha llevado a cabo. Los ocupas, no tienen contrato de arrendamiento y además su desalojo no se solicita por impago sino por carecer de título legítimo para ocupar el inmueble.

¿Suele darse la enervación o es mas común que no paguen?

Lo cierto es que la experiencia nos habla de que en la mayor parte de los asuntos la enervación no llega a producirse. Lo cierto es que los inquilinos dispuestos a pagar, ya saben que tienen una deuda, saben que deben pagar cada mes y son totalmente conscientes de los meses que llevan sin hacer frente a tal obligación, por lo que recibir una demanda del juzgado no les hace conocedores de nada nuevo. Si bien es cierto, que para curarse en salud, y evitar que se paralice el procedimiento de desahucio -pues en la mayor parte de las ocasiones es lo que más conviene ya, para poder arrendar la casa a inquilinos solventes y que cumplan con sus obligaciones- lo mejor es siempre requerir al inquilino ante cualquier impago a través de medio escrito o cualquier que resulte fehaciente. Así si el problema persiste, con la interposición de la demanda será mas directa la obtención directa del desalojo.

¿Es obligatorio el envío de burofax antes de demandar?

No lo es. Este sirve para evitar que se enerve la acción. Siempre es aconsejable, ya sea Burofax o cualquier otro medio escrito que actualmente son considerados válidos a la hora de demostrar que el requerimiento para el pago de la deuda se llevó a cabo.

En cualquier caso, lo mas aconsejable es acudir siempre a la ayuda de expertos, desde el despacho, aconsejamos, que se pongan en contacto con nosotros ante el primer impago, así, y conforme a cada caso en concreto, les ayudaremos trazando una línea de actuación encaminada al éxito de su asunto y para evitar el acúmulo de pagos y posibles dificultades a la hora de recuperarlos.

Desahucio Express: El tiempo en el proceso de desahucio

Cuando hablamos de desahucio, el elemento tiempo siempre resulta de vital importancia. Y cuando hablamos de desahucio express o también llamado “desalojo express”,  hacemos lógica referencia a aquel que se lleva a cabo de forma pronta.

Que nuestra vivienda, se encuentre habitada por alguien que no cumple con las normas que establecimos para ello, causa un grave descalabro tanto para nuestra economía como para nuestra situación personal. Es por ello que, y conocedores de esta repercusión, los Tribunales llevaron a cabo una reforma gracias a la cual, y a partir del año 2018, los trámites necesarios para la recuperación de nuestra vivienda se agilizaron, es lo que se conoce como desahucio express.

En qué se basó la reforma

Las dos líneas principales en las que esta reforma se asienta, son, por un lado la reducción del tiempo que el Arrendador debía esperar soportando el impago de la renta antes de acudir a la vía judicial, y por otro, el tiempo de tramitación y resolución de los lanzamientos. Esto se traduce en que aquellos, que hayan comenzado a sufrir impago de la mensualidad por parte de su inquilino, puedan ejercer su derecho de recuperación no solo de la cantidad debida sino también de su inmueble ante los tribunales sin necesidad de dejar que tal deuda continúe acumulándose. Y además que la recuperación del inmueble se lleve a cabo en un menor periodo de tiempo.

Jueces, Juzgados y tiempo de tramitación

Los Jueces y Tribunales, son los únicos competentes para llevar a cabo un proceso de desahucio. Acudir a la vía legal, es la única forma ajustada a Ley con la que recuperaremos nuestra vivienda y nos aseguraremos de estar protegidos y libres de problemas futuros.

Así, el proceso de desahucio express, se inicia ante el Juzgado correspondiente al lugar en el que la vivienda objeto del proceso se ubique. Naturalmente, esto repercutirá también de forma directa en el tiempo de duración del procedimiento. Así, mientras hay ciudades que por un claro mayor volumen de habitantes y por tanto de asuntos pueden tardar algunos meses más en la terminación del problema, por el contrario otras, con menor tránsito de asuntos y por ende con unos Juzgados menos sobrecargados, podrá poner fin a la cuestión en apenas un par de ellos. Lamentablemente el Juzgado que ha de decidir sobre el asunto no es una cuestión que podamos elegir, habrá de ser siempre el que corresponda del lugar en el que se encuentre el inmueble indebidamente habitado.

Cuándo iniciarlo

Como hemos expuesto anteriormente, la rápida actuación será determinante en el ahorro de tiempo, que se traduce en dinero y perjuicio para los Arrendadores. Es por eso que resulta fundamental acudir al asesoramiento de un profesional ante el primer impago producido por parte de nuestro inquilino. Éste, sabrá indicarles la manera mas útil de proceder para cada situación en concreto en aras de que la deuda no se desborde y multiplique con el transcurso del tiempo.

Preguntas frecuentes

  • ¿Debo esperar al menos 3 meses de impago antes de demandar a mi inquilino?

No. No es necesario, aunque dependerá de cada caso en concreto, no es necesario esperar tal cantidad de tiempo para poder actuar. Existe jurisprudencia que habla del grave perjuicio que un mero retraso en el pago de la mensualidad acordada puede provocar en el arrendador.

  • Si mi inquilino no tiene vivienda ni recursos donde ir, ¿podré echarle?

Absolutamente. Para eso existen distintas instituciones de carácter estatal que podrán ayudarle a obtener un nuevo lugar donde residir, en cualquier caso, ningún particular habrá de hacerse cargo de la situación de necesidad de otro.

  • Si mi inquilina tiene niños pequeños, ¿no llevarán a cabo el desahucio de mi vivienda?

Esto no es así, al hilo de la pregunta anterior, existen instituciones, para este caso los asuntos sociales por ejemplo, que se harán cargo de aquellos inquilinos desahuciados en situación de vulnerabilidad, pero en ningún caso los ciudadanos están obligados a prestar sus viviendas gratuitamente a otros que estén en situación delicada.

  • Si mi alquiler es en un local en lugar de una vivienda, ¿afectará al tiempo de desalojo?

En lo absoluto. Que se trate de una vivienda o local no afecta para nada en los tiempos del proceso.

Recupera vivienda por necesidad

Jose Manuel posee una vivienda en el centro de la Toledo. El vivía junto a su mujer y dos hijos en un pequeño pueblo mientras se ayudaba de la renta que esa vivienda que tenía alquilada le proporcionaba.

Jose Manuel decide divorciarse y tienen que abandonar el domicilio, necesita de manera urgente esa vivienda para instalarse lo mas cerca posible de sus hijos y así éstos  no tener que modificar sus costumbres y obligaciones en el tiempo que deban pasar junto a él. Comenta la situación a la inquilina, a quien también recuerda que la Ley ampara a los propietarios cuando necesitan de la vivienda arrendada para este tipo de situaciones. Esta se niega en rotundo a atender el requerimiento de Jose Manuel y deja de responder cualquier llamada o mensaje que éste le envía a partir de ese momento.

Jose Manuel acude a nuestro despacho desesperado por recuperar su vivienda y poder pasar así el mayor tiempo con sus hijos. Tiempo que a día de hoy disfruta a tiempo completo debido a la cercanía existente entre su anterior domicilio y éste que conseguimos recuperar para devolverle.

Llámenos y nos encargaremos de darle la solución más rápida y factible.

Asesoramiento gratuito

Desahucio por impago de alquiler

Maria del Carmen, alquila su casa de vacaciones en un pueblo de la costa brava. El contrato se firma con la duración de un año, con posibilidad de prorrogar por mismos periodos hasta 3 siempre y cuando no se informe con antelación de un mes mínimo a la otra parte del deseo de no llevar a cabo dicha prórroga.

Así, transcurrida la primera anualidad, Maria del Carmen decide comunicar al inquilino, con antelación bastante, que no habrá una segunda. Este le dice que sí, que antes del día en que la anualidad se cumple estará fuera, 6 años después, y tras un sinfín de negativas para abandonar la vivienda, Maria del Carmen, que no quería iniciar trámite legal en un principio, acude a nosotros desesperada.

A día de hoy Maria del Carmen, tras unos meses de litigio ha recuperado por fin su vivienda y dice arrepentirse de no haber acudido antes a nosotros para recuperar su casa y haber perdido tanto tiempo pues todo ha resultado mucho rápido de lo que pensaba.

Llámenos y nos encargaremos de darle la solución más rápida y factible.

Asesoramiento gratuito

Desahucio por falta de pago

Rocio, recibe en herencia un piso, en el que siempre habían vivido sus padres, y decide aprovechando, embarcarse en la compra de una vivienda para cuya hipoteca se sirve de la renta del alquiler de ese piso. A los tres meses de estancia la inquilina, una mujer con dos niños, comienza a recibir quejas de los vecinos que dicen escuchar golpes y mucho trasiego de gente. Ante los requerimientos de Rocio y los intentos de acudir a la vivienda a fin de comprobar el buen mantenimiento de la misma, la inquilina siempre elude atender al teléfono y abrirle la puerta. A los escasos meses comienza además a impagar el alquiler.

Rocio acude a nosotros muy preocupada por el perjuicio que la falta de abono de este alquiler está suponiendo para ella, no puede pagar sus cuotas de hipoteca, y además con el pesar, de que la casa que había sido de sus padres estuviera siendo maltratada.

La inquilina, escudada en que tenía dos menores a su cargo, repetía constantemente que no sería desahuciada de la vivienda y que seguiría allí sin pagar y haciendo lo que quisiera.

Meses mas tarde, ésta fue desalojada del inmueble y atendida por los Servicios Sociales. Las mensualidades impagadas así como la cantidad que hubo de añadirse en concepto de reparaciones que necesitaron  hacerse en el inmueble, le fue ejecutada a la inquilina de una cuenta bancaria en la que disponía de cantidad bastante.

Rocio por fin pudo recuperar su casa familiar y arrendarla a manos que cuidan de ella y le permiten hacer frente con total seguridad al pago de sus obligaciones.

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Asesoramiento gratuito

Desahucio Local de negocio o comercial

Alberto, toda una vida trabajando en su taller mecánico. Tras la jubilación, decide alquilarlo a dos hermanos jóvenes y con experiencia en el sector que deseaban abrir el que sería su segundo establecimiento.


Tras un año de pagos puntuales comenzaron los problemas. Primero, el impago de una parte de cada mensualidad, después, la falta total de abono de cada renta.


Alberto, cansado de excusas, prórrogas y falsos propósitos de pago acude a nosotros con el interés de recuperar tanto su local como las cantidades acumuladas debidas.


Unos meses mas tarde, Alberto ha recuperado la posesión de su inmueble, disfruta del abono puntual de cada mensualidad por parte de sus nuevos inquilinos – una tienda de ropa con la que está encantado- y además recibe, en concepto de cantidad embargada a los ya condenados, la parte correspondiente. Y así será hasta completar la cantidad total debida.

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