Preguntas Frecuentes de Desahucios

Aunque la mayor parte del peso que un procedimiento va a tardar, recae sobre los Juzgados y funcionarios a su cargo, la experiencia nos ha enseñado y otorgado pautas de actuación que contribuyen a la agilización de cada asunto. Así, nuestros Letrados tienen un plazo máximo de 24 horas desde la recepción de la documentación por parte del cliente para la presentación de la demanda, todo ello para poner así en marcha y de forma inmediata el proceso evitando añadir ni un día más de tiempo a la recuperación del inmueble. De igual modo, nuestros Procuradores, con alta experiencia en este tipo de asuntos, tienen aviso para interesares sobre el estado de cada procedimiento,  personándose personalmente en el juzgado, una vez por semana, enviándonos así, puntualmente la actualización sobre cada proceso para que el cliente pueda estar siempre al día del estado de sus actuaciones. 

Lo primero y fundamental es interponer una demanda de desahucio. A menudo oímos hablar de métodos para la desocupación en distintos medios y publicidades, pero lo cierto es que el único cauce previsto por la Ley para el desalojo de un inmueble ya sea por la falta de pago de la renta, por la ocupación ilegal, por el fin de contrato de Arrendamiento, o por cualesquiera otras cuestiones, es de la interposición de una demanda de desahucio. A través de la misma, se obtendrá una condena en firme por parte de un Juez, que obligará a los ocupantes a abandonar el inmueble, y que legitimará en caso de que no lo hagan de forma voluntaria, tanto a la Policía como a la Comisión Judicial para que se persone en la finca y proceda a sacarlos para devolver la posesión a su legítimo dueño.

Siempre que le haya avisado con la antelación debida  -esto es la que se indique en el contrato de Arrendamiento, o en su defecto la establecida por Ley-  se haya hecho a través de medio fehaciente, envío de Burofax con acuse de recibo por ejemplo, y el tiempo que por derecho el inquilino tiene a estar en la vivienda haya sido respetado sí, se puede iniciar un procedimiento de desahucio aunque el inquilino persista y continúe abonando la renta no dándose por enterado de la decisión de no prorrogar el contrato

Lo mas aconsejable es el envío de un Burofax en el que se deje de manifiesto que están ocurriendo esos incumplimientos, que ocasionan daño para el Arrendador y que no pueden persistir. Así, si esta conducta persiste, con ese primer aviso, más la cantidad que deja a deber cada mes, se vaya acumulando cómo impagada podrá interponer proceso de desahucio.

El mero retraso en el abono de la renta puede ocasionar grave perjuicio para el Arrendador, que puede tener que hacer frente a determinados pagos dentro de plazo previsto sin haber obtenido la cantidad con la que por el arriendo del inmueble cuenta. Es por ello que deberá de enviarse Burofax en el que se deje constancia de que se ha puesto de manifiesto al Arrendatario el incumplimiento que está llevando a cabo, el agravio que supone para el Arrendador y la necesidad de que ceje en esta práctica.

Es necesaria la comunicación a través de un medio fehaciente, lo mas aconsejable es el envío de un Burofax con acuse de recibo. Ha de tenerse en cuenta también  la antelación, habrá de hacerse conforme a la establecida en contrato o en su defecto a la establecida por ley. 

En primer lugar es necesario y determinante conocer la fecha en que se firmó el contrato de alquiler, pues la Ley cambió, y dependiendo de ésta se regirá por un régimen u otro. En aquellos Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el Arrendador, podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad siempre que sea para sí mismo, para un familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en casos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial y siempre que haya transcurrido el primer año de contrato. La comunicación habrá de hacerse además, con un mínimo de dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda haya de dejarse libre. Además, dicha comunicación habrá de acompañarse de documento que la justifique. Una vez la vivienda quede libre, si no es ocupada en un plazo de 3 meses, podrá el arrendatario pedir volver a habitar la vivienda.

Para los contratos, firmados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante, se mantienen las anteriormente expuestas normas, pero se exige, que para que dicha recuperación pueda darse, ésta posibilidad haya sido incluida como cláusula en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes. 

La Ley establece el derecho a la enervación de la acción de desahucio a todo inquilino demandado, esto es, pagar la cantidad solicitada y así evitar el desahucio del inmueble. Esta posibilidad queda anulada si previa a la interposición de la demanda de desahucio, ya se le requirió a través de medio fehaciente el pago de la cantidad debida, sin que ésta haya sido abonada 30 días después de la recepción del requerimiento

Sí, el hecho de que haya menores conviviendo con los ocupantes de la vivienda, no supone que éstos no puedan ser sacados del inmueble. En los casos, en los que es necesario desahuciar a ocupantes con menores, en el momento del lanzamiento, los asuntos sociales deberán asistir para decidir cómo proceder con ellos, esto no interfiere en el desalojo de los moradores ilegítimos.

La experiencia nos dice, que los inquilinos que dejan de pagar totalmente una mensualidad no pararán ahí, y los impagos se seguirán repitiendo en el tiempo. Es por esto, que lo mas aconsejable en este tipo de casos, es hacer un requerimiento de pago a través de un medio fehaciente, esto es con acuse de recibo, lo antes posible. Así, a partir de su entrega, comenzará a correr el plazo de 30 días para que el inquilino abone, y si no lo hace, podrá interponer demanda de desahucio con la seguridad ya, de que no podrá enervar la acción -pagar la cantidad debida y continuar en la vivienda- y así podrá terminar su relación contractual con este inquilino y destinar el inmueble a otro que cumpla con su obligación de pago.