En primer lugar comenzamos definiendo la figura del avalista. Que es, aquella persona, física o jurídica, que se presta como fiador de un arrendatario en un contrato de alquiler. Como garantía o aval para el cumplimiento de las obligaciones de aquel frente al arrendador. Es por eso, que en caso de incumplimiento del arrendatario será él quien responda en su nombre, tanto con sus bienes presentes como futuros.
La figura del avalista es cada vez más demandada por los arrendadores a la hora de firmar contrato de arriendo. La inestabilidad económica y los inquilinos que incumplen en sus obligaciones de pago, cada vez más frecuentemente, hacen que en la mayor parte de los casos, se exija esta figura que refuerza el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, para firmar un contrato de alquiler.
Regulación del avalista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Si bien la misma no recoge específicamente esta figura, sí que hace cierta mención de forma no explícita a la misma a través de su artículo 36.5 en el que indica: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
¿Cuáles son las obligaciones del avalista en un contrato de alquiler?
Las mismas que las del inquilino. Aunque pueden limitarse a una en concreto o varias. Para que así sea, han de plasmarlo las partes en el propio contrato de arriendo, pues en caso de no especificarse que sólo responderá para esta o aquella obligación, lo hará por todas las que sean inherentes al propio arrendatario. Estas pueden ser: el pago de la renta, de los suministros, del impuesto de basuras, de los posibles desperfectos que en el inmueble ocasione el inquilino…
¿Qué tipo de responsabilidad es la que tiene el avalista?
Puede ser Subsidiaria o Solidaria:
- Solidaria: compartida con el arrendatario. El arrendador podrá dirigirse contra avalista o contra el inquilino indistintamente.
- Subsidiaria: prima la del arrendatario. Así, el arrendador deberá en primer término reclamar al mismo antes de hacerlo al avalista.
¿Qué sucede con la obligación del avalista cuando el inquilino reconoce la deuda?
La Jurisprudencia entiende, que al haber reconocido el propio arrendatario la deuda de manera personal, quedaría, el hacerse cargo de ella, fuera de las obligaciones del avalista.
¿Hasta cuándo se mantiene la obligación del avalista?
Hasta el mismo momento que lo haga la del inquilino. Se entiende que será durante la duración del contrato de alquiler, pero en caso de prórrogas del mismo, ¿continuaría también?. Es importante para evitar cualquier conflicto respecto de esta cuestión que ambas partes indiquen en el contrato de arrendamiento, junto con cuáles de las obligaciones lo serán también para el avalista, hasta cuándo estas alcanzarán. Si lo será durante la duración de todo el contrato incluyendo las posibles prórrogas, si lo será solo por la duración del mismo determinada por la ley, o por un periodo concreto… etcétera.
¿Cuáles son los derechos del avalista en un contrato de alquiler?
Por una parte, nuestro Código Civil, en su artículo 1838 indica que “el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por éste”. Por tanto, el avalista, tiene derecho en primer lugar a ser repuesto de aquella cantidad que haya abonado en nombre del inquilino por el incumplimiento de éste, ya sea en concepto de rentas, suministros o cualquier otro importe debido; pero también, al abono d los posibles gastos que tal cuestión le haya supuesto, así como a una compensación por posibles daños y perjuicios.
Por otro lado, existen los derechos de orden y exclusión. Que consisten respectivamente, en:
- Derecho de orden: el arrendador deberá en primer lugar solicitar el abono de la deuda al inquilino.
- Derecho de exclusión: el arrendador deberá primero solicitar el embargo de los bienes del inquilino.
A la hora de interponer una demanda de desahucio por impago, ¿cómo influye el avalista?
Para interponer una demanda de desahucio por impago ya sea de rentas, suministros, o cualquier otra cantidad, en aquellos casos en los que en el contrato de arriendo exista la figura del avalista, habrá de requerirse, previa interposición de la demanda al inquilino, al fiador para el abono de la deuda. Y habrá de probarse a través de documento que acompañe al escrito de demanda para que la misma sea admitida a trámite.
En resumen, lo más aconsejable es contar siempre con la figura de un avalista a la hora de firmar un contrato de alquiler, siempre que sea posible. Especificando que responde de todas las obligaciones inherentes al inquilino y de forma solidaria. Indicando también que lo hará durante toda la duración del contrato, incluyendo las posibles prórrogas. Y ante el primer impago, requerir a través de medio fehaciente, burofax preferiblemente, al avalista del pago. Para que en caso de no hacerse cargo del mismo se pueda iniciar el pertinente proceso de desahucio por falta de pago.