Demanda de Desahucio
El procedimiento de desahucio, se inicia con la presentación de la demanda ante el Juzgado correspondiente al lugar en el que se encuentra situado el inmueble arrendado. A menudo, nuestros clientes nos indican que en sus contratos de Arrendamiento, establecieron a través de cláusula, que en caso de litigio se someterían a los Tribunales de un lugar distinto, por ejemplo del lugar en el que ellos residen, cuando es distinto a donde se encuentra el inmueble alquilado. Esto no sirve de nada, la ley es muy clara, y recoge que serán competentes los juzgados del lugar en el que la vivienda objeto del procedimiento se encuentre. Así, en el caso en el que unos arrendadores residan en valencia y tengan una casa en alquiler en Madrid, deberán presentar demanda de desahucio ante los juzgados de primera instancia e instrucción de Madrid.
Una vez presentada la demanda, esta será repartida, examinada y admitida o no a trámite.
Si la demanda tiene algún defecto de forma o fondo, ¿no podré seguir con mi asunto y perderé la posibilidad de recuperar mi inmueble?
No, si el funcionario a cargo advirtiera alguna falta o el incumplimiento de algún requisito de los establecidos por ley para la admisión a trámite de la demanda, lo pondrá en conocimiento a través del procurador, al Letrado encargado para que este pueda subsanarlo.
Tras la admisión a trámite
Una vez la demanda haya sido admitida a trámite, el siguiente paso dependerá de si hayamos presentado poder general para pleitos o nos hayamos decantado por la modalidad Apud Acta.
Tipos de poder en favor de Abogado y Procurador:
Para poder ejercer nuestra defensa y representación Letrada respectivamente, debemos otorgar poder en favor de Abogado y Procurador, será como un permiso que concedemos para que puedan obran en nuestro nombre. Existen dos formas de otorgar poder:
- Poder general para pleitos. Se trata de un poder amplio, como su propio nombre indica para que puedan defendernos y representarnos en cualquier asunto. Ha de celebrarse ante Notario, con su correspondiente coste, que variará en función de cada Notaría, y ha de celebrarse antes de la interposición de la demanda, pues habrá de adjuntarse a la misma al mismo tiempo de su presentación. Su Abogado deberá indicarle los nombres completos y los números de colegiado tanto suyo como del Procurador que le representará para que pueda indicarlos en la Notaría.
- Poder Apud Acta: se trata de un poder menos genérico, tan solo apodera a Abogado y Procurador para el asunto en concreto que se esté tramitando y no ha de otorgarse ante Notario sino ante el Juzgado. Se celebrará en momento distinto al anterior, pues mientras que aquel ha de adjuntarse con la demanda en su presentación, por tanto ha de realizarse antes, éste habrá de hacerse una vez la demanda haya sido repartida, y esté en manos del funcionario a cargo. En la misma, se ha de indicar que la modalidad de poder será Apud Acta, y es entonces, cuando éste la recibe y comprueba que se ha optado por esta opción cuando cita a la parte demandante para que acudan al juzgado a formalizarlo. Se trata de una simple firma y tiene coste cero. En la actualidad, y a causa de las restricciones derivadas de la crisis por la COVID, las visitas a los juzgados se han visto drásticamente reducidas, por lo que la formalización de este poder se lleva a cabo por vía telemática. Se trata de un trámite muy sencillo a través de internet, que en caso de resultar complicado al cliente, podrá ser resuelto por el propio Letrado o Procurador.
Una vez observados lo requisitos y cumplimentados todos, la demanda es admitida a trámite marcándose fechas provisionales de vista y lanzamiento del inmueble. Estas fechas son provisionales porque que se mantengan o no dependerá de cómo la parte demandada reaccione. Así, si no se opone a la demanda no habrá juicio, por lo que esa fecha quedará anulada, mientras que si la tarea de la notificación se dificulta por no lograr encontrar a la parte contraria, podemos llegar a la fecha prevista para el lanzamiento sin que se le haya conseguido localizar, por lo que esa fecha también habrá de ser postpuesta.
Notificación de la demanda
Se procederá a la notificación de la misma, en primer lugar en el domicilio del inmueble objeto del procedimiento o en cualquier otro que se haya indicado en el propio contrato de arrendamiento a efectos de notificaciones. Esto es, si se trata de un local comercial, se intentará la notificación además de allí, en cualquier otra dirección que se marcara en el contrato para recibir cualquier notificación al respecto tal como el domicilio particular del o los arrendatarios, por ejemplo.
Si tal notificación no puede darse, se intentará averiguar por parte del juzgado cualquier otra dirección que conste a nombre del o los demandados, y si éste intento también resultara infructuoso se pasaría a la notificación por edictos.
¿Qué es la notificación por edictos?
Cuando un demandado rehúsa recoger la notificación por parte del Juzgado o no se le consigue encontrar, la Ley prevé un mecanismo para asegurar la defensa de los intereses de la parte demandante y que ésta no vea imposibilitada la continuación de su asunto por la negativa de la otra parte a recoger su escrito de demanda. Y éste es la notificación edictal. Esta consiste en que desde el Juzgado, se colgará el escrito de demanda en el tablón de anuncios del juzgado durante un tiempo determinado, pasado éste, se procederá a su retirada y la parte demandada se tendrá por notificado, comenzando así a correr el plazo para proceder según convenga.
Tras la notificación de la demanda
Una vez la demanda ha sido notificada a la parte demandada, ya sea por haberla podido entregar o por darse por hecha a través de edictos, comienza a correr el plazo, a partir del día siguiente a la notificación, de 10 días hábiles, que el demandado dispone para oponerse a la demanda. Pasado ese plazo sin que haya presentado, asistido por Abogado y Procurador, escrito de oposición a la misma, se entenderá por no opuesto y se mantendrá directamente la fecha inicial de lanzamiento si es que aun no ha llegado, o se fijará una nueva en caso de que esta haya sido sobre pasada antes de poder llevar a cabo la notificación.
Posibles respuestas del demandado ante la demanda de desahucio
El demandado podrá, oponerse, para lo que necesitará de Abogado y Procurador. En caso de entender que quiere oponerse a la misma y carecer de recursos económicos bastantes para contratar Letrado y Procurador, tendrá un plazo de 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita, mientras esta se resuelve los plazos quedarán suspendidos a la espera de que el Colegio de Abogados pertinente se pronuncie sobre si le corresponde o no y en caso afirmativo que fije los profesionales asignados. Una vez estos sean adjudicados se reanudarán de nuevo los plazos y restarán para contestar a la demanda todos los días que no haya consumido aún de los 10 de los que dispone para oponerse a la misma.
No contestar, en caso de entender el demandado que no tiene cómo defenderse o que no le interesa, dejará pasar los 10 días sin hacer nada, por lo que se le tendrá por no opuesto y directamente se irá al lanzamiento del inmueble.
Celebración de vista
La vista, o juicio, sólo se celebrará en caso de que el demandado se oponga a la demanda. Habrán de acudir ambas partes asistidas de su Abogado y Procurador. Tras la celebración de la misma su Señoría emitirá sentencia con su veredicto.
En caso de que la parte demandada no se oponga y no se celebre vista, obtendremos decreto final de procedimiento con iguales pronunciamientos.
Celebración del lanzamiento
El lanzamiento se llevará a cabo con la presencia de la policía, el cerrajero y la comisión judicial compuesta por miembros del Juzgado. Así mismo también asistirán el propietario y su procurador, aunque la intervención del propietario no es obligatoria, pues el Procurador puede actuar en su nombre, siempre es conveniente que asista si le es posible para que compruebe el estado del inmueble, y pueda recuperar las nuevas llaves de su propiedad.
La comisión se personará en el inmueble en la hora acordada, tocará a la puerta para asegurarse de que dentro no hay nadie, si lo hubiera, les informarán que van a llevar a cabo el lanzamiento, del cual fueron informados, y les instará para que desalojen el mismo, si no lo hacen la policía actuará. Una vez estén fuera el cerrajero procederá a cambiar la cerradura. La comisión entrará a la vivienda a comprobar junto con el inventario del inmueble qué cosas faltan y el estado de la propiedad a fin de dejar constancia en el acta de lanzamiento la cual será firmada por el mismo y los allí presentes. Al propietario le serán entregadas las nuevas llaves, o en caso de no asistir al Procurador que lo representa para que se las haga llegar. Y la propiedad habrá sido recuperada.
Los enseres y demás objetos que los inquilinos dejen dentro serán del propietario, que podrá hacer con ellos lo que estime conveniente.
¿Qué pasa si a la hora del lanzamiento hay menores?, ¿se puede desalojar a un inquilino con hijos?
Sí, habrán de acudir los servicios sociales y decidir qué hacer con ellos.
¿Qué haya menores o animales dentro hace que no se pueda echar a los inquilinos de las casas?
No. Los servicios sociales se encargarán de ellos.
¿Qué pasa con la deuda una vez les han sacado de mi propiedad?
La sentencia, o decreto final de procedimiento que condena a los inquilinos al abandono del inmueble, también lo hace, para el caso en que se trate de un desahucio por falta de pago, al pago de las cantidades atrasadas actualizado hasta el momento del lanzamiento del inmueble. Por lo que esa propia sentencia o decreto final supone una obligación de pago para los mismos. En los casos en los que no hagan frente al pago, habrá de ejecutárseles.
¿La ejecución forma parte del procedimiento de desahucio?
No. La ejecución es un procedimiento distinto que habría de iniciarse al término de este y ante la negativa a pagar de los condenados.
¿Cambia en algo que sea un desahucio de vivienda o un desahucio de local comercial?
En absoluto. Será el mismo procedimiento, mismo Juzgado quien conozca, y misma forma de tramitación. La única particularidad que un local comercial puede tener frente a una vivienda, es, que a la hora del lanzamiento, lo que los inquilinos dejen dentro pueda ser maquinaria o cualquier otro tipo de mobiliario que no sea el propio de una casa, y que en caso de dejarse allí al marcharse éstos, será del propietario del inmueble, pudiendo incurrir éste en gasto a la hora de deshacerse de ello para dejar libre su propiedad. Así, nos hemos encontrado casos de desahucios por ejemplo en fábricas, cuyos inquilinos dejaron dentro la maquinaria propia, teniendo que ser el dueño quien provisto de grúas y otra maquinaria apropiada desalojara el inmueble.